Baufinanzierung

Baufinanzierung

by KreditJoe
Lesedauer: 42 Minuten

Die Baufinanzierung stellt für viele Menschen die Grundlage für die Errichtung eines Eigenheims dar. Bei ihr handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der in Form eines Annuitätendarlehens zu meist festen Raten über die gesamte Laufzeit vergeben wird. Bei dieser Form der Geldleihe stellt die spätere Immobilie die Sicherheit dar, sodass die Kreditsumme nicht für andere Ausgaben oder Finanzierungen genutzt werden kann. Die Baufinanzierung kann auch mit einem Bausparvertrag verknüpft sein, sodass im Vorfeld über eine gewisse Laufzeit hinweg, eine vorher vereinbarte Grundsumme angespart wird. Nach der Zuteilung seitens der Bank, wird der erforderliche Restbetrag dann als Darlehen an den Kreditnehmer vergeben.

Baufinanzierung im Vergleich

Wer ein Haus bauen will, der benötigt die richtige Baufinanzierung. Auf Eigenkapital sollte man nicht verzichten, doch reichen die eigenen Mittel dafür nicht aus. Man kann einen Baukredit aufnehmen, doch kann man auch einen Bausparvertrag abschließen, um einen Betrag an Eigenkapital anzusparen und dann zusätzlich ein Bauspardarlehen zu nutzen. In jedem Fall ist eine gründliche Planung erforderlich.

Baufinanzierung über den Bausparvertrag

Die Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag ist nur geeignet, wenn man den Hausbau langfristig plant. Man schließt mit einer Bausparkasse einen Sparvertrag ab. Das Bausparen setzt sich aus einer Sparphase und einer Darlehensphase zusammen. Man vereinbart eine Bausparsumme und zahlt über mehrere Jahre in einen Bausparvertrag in. Ist die notwendige Mindestsumme angespart, kommt es zur Zuteilung. Der Bausparer kann sich das Geld auszahlen lassen, doch kann er auch ein Darlehen bei der Bausparkasse in Anspruch nehmen. Die Zinsen, die man für Bausparverträge erhält, sind gegenwärtig sehr niedrig, daher ist der Abschluss eines Bausparvertrages nicht immer lohnenswert.

Baufinanzierung mit dem Baukredit

Ein Baukredit kann helfen, wenn man sich kurzfristig für einen Hausbau entscheidet. Er ist ein Annuitätendarlehen, das heißt, dass er Raten, die in jedem Monat gleich hoch sind, zurückgezahlt werden muss, die sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzen. Der Zinsanteil überwiegt zu Beginn der Laufzeit, während zum Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil überwiegt. Der Baukredit wird zumeist in einer sehr großen Summe aufgenommen und erstreckt sich über eine lange Laufzeit. Aus diesem Grunde wird meistens eine Sollzinsperiode festgelegt, während der es nicht zu einer Veränderung des Zinssatzes kommt. In Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite sollte man diese Periode möglichst lang ansetzen. Am Ende der Sollzinsperiode verbleibt eine Restschuld, für die man eine Anschlussfinanzierung vornehmen kann. Diese Anschlussfinanzierung kann man bei einer anderen Bank, die günstiger ist, in Anspruch nehmen. Als Sicherheit für den Baukredit lässt sich der Kreditgeber die Eintragung im Grundbuch überschreiben. Um die Baufinanzierung mit dem Baukredit zu planen, kann man den Baufinanzierungsrechner im Internet nutzen. Mit ihm kann man anhand des Kaufpreises und des Eigenkapitalanteils, den man aufbringen möchte, mehrere Varianten bezüglich Laufzeit und Sollzinsperiode durchspielen. Man hat einen groben Anhaltspunkt darüber, wie hoch die monatlichen Raten ausfallen und mit welchen Zinsen man rechnen muss. Um einen günstigen Baukredit zu erhalten, sollte man mehrere Angebote vergleichen. Über Internetportale kann man solche Angebote gleich bei mehreren Anbietern anfordern. Will man günstiger bauen, kann man zusätzlich zu Eigenkapital und Darlehen ein Förderdarlehen nutzen. Die KfW gewährt solche Förderdarlehen, die über die Hausbank beantragt werden können. Die Gewährung solcher Förderdarlehen ist an bestimmte Bedingungen gebunden.

 

Was ist eine Baufinanzierung

Inhalt

Die Baufinanzierung ist für tausende Menschen die Grundlage für die Schaffung des eigenen Heims. Oftmals sind die Kosten für ein Bauprojekt nicht aus eigener Tasche zu bezahlen, sodass unweigerlich die Unterstützung einer Bank erforderlich ist. Bei dieser wird demnach ein Kredit aufgenommen, durch welchen alle Kosten der Errichtung beglichen werden können. Dabei stellt sich die Baufinanzierung aber deutlich komplexer dar, als dies auf den ersten Blick der Fall scheint. Unzählige Faktoren spielen dabei eine Rolle, die sich von der Bonität bis hin zur Schlussrate erstrecken.

Eine Baufinanzierung kann sich aus mehreren Schritten oder Teilbereichen zusammensetzen. An erster Stelle steht die Phase der Beantragung. Diese kann sich auf die Gesamtsumme belaufen oder aber den Abschluss eines Bausparvertrages zum Hintergrund haben. Ist letzteres der Fall, wird erst eine festgelegte Summe angespart – zumeist 30 Prozent des später erforderlichen Kapitals. Somit kann das eigentliche Bauvorhaben erst nach der Zuteilung des Vertrages – wenn also der vereinbarte Sparbetrag erreicht wurde – in Angriff genommen werden.

Bei einer direkten Kreditaufnahme wird hingehen die gesamte Summe von der Bank geliehen. In diesem Fall kann nach Zusage der Baubeginn in die Wege geleitet werden. Dabei wird in der Regel das Geld nichts als eine Auszahlung auf das Konto des Kreditnehmers überweisen, sondern es gilt das Zuteilungsprinzip. Für jeden Bauabschnitt werden die erforderlichen Mittel von Seiten der Bank freigegeben. Dies betrifft die Bezahlung der erforderlichen Materialien, der Baufirmen und weiterer Aspekte, die sich unweigerlich aus dem Projekt ergeben. Am Ende steht oft noch eine Tilgungsfreie Zeit, sodass mit der Rückzahlung der Kreditsumme erst zu einem späteren Zeitpunkt begonnen werden muss. Die Raten sind dann monatlich zum jeweils vereinbarten Termin fällig.

Vorüberlegungen

Mag diese Zusammenfassung auch noch einfach zu verstehen sein, so ist das eigentliche Unterfangen meist mit diversen Hürden verbunden. Diese beginnen bereits mit der Beantragung und können sich in verschiedenen Ausprägungen über die gesamte Projektphase und auch die Zeit der Tilgung erstrecken. Für diejenigen, die den Schritt zum Eigenheim wagen wollen, gilt es daher eine genaue Planung zu formulieren, denn ohne diese könnte im ungünstigsten Fall, die Baufinanzierung in finanzielle Probleme führen. Die folgende Checkliste zeigt auf, was schon vor dem eigentlichen Besuch der Bank bedacht werden muss, damit eine Aussicht auf Erfolg besteht:

Ceckliste für Baufinanzierungsplanung

 

  • Überprüfung des eigenen Einkommens in Relation zur Finanzierungssumme
  • Langfristige Budgetplanung die auch die Tilgungsphase umfasst
  • Wichtig: Prüfung der eigenen Bonität (Auszug aus der Schufa oder von anderen Auskunftsteien
  • Einholung von Kostenvoranschlägen bei diversen Baufirmen
  • Kalkulation der Erschließungskosten

Diese Liste setzt voraus, dass bei der Baufinanzierung der Erwerb des Grundstückes nicht mitfinanziert werden muss. Sollte dies doch der Fall sein, müssen die entsprechenden Kosten natürlich noch hinzuaddiert werden. Auch für die Erschließung des Grundstückes fallen diverse Gebühren an, die an die Versorgungsbetriebe zu zahlen sind. Grade in diesem Bereich ist Zeit ein wichtiger Faktor, denn die Anbindung an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze kann unter Umständen längere Fristen beinhalten.

Welche Rolle spielt die Bonität

Die Bonität ist die Zahlungskraft des Kreditnehmers. Sie setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, die insgesamt eine Einschätzung über die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kunden ergibt. Dabei sind drei grundsätzliche Aspekte von Bedeutung:

  • Schufa- oder Bonitätsauskunft einer anderen Auskunftstei
  • Das eigene Einkommen
  • Die Höhe der monatlichen Ausgaben

Die Differenzierung kann bei den Banken noch deutlich feiner erfolgen, denn hier werden auch vorhandene Sicherheiten in den Prozess mit einbezogen. Grundsätzlich gilt aber, dass beim Abschluss einer Baufinanzierung keinerlei negativer Vermerke in der Schufa vorhanden sein dürfen. Dies ist auch für einen Bausparvertrag relevant, denn auch bei diesem steht immer noch eine erhebliche Finanzierungssumme im Raum, die entsprerchend abgesichert sein muss.

Verhältnis zwischen Einkommen und Ausgaben

Das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben muss so beschaffen sein, dass die monatlich anfallenden Tilgungsraten aus diesem gedeckt werden können, ohne dass der Kreditnehmer dabei die Pfändungsfreigrenzen unterschreitet. Nur dann besteht für das vergebende Institut im Falle des Zahlungsverzuges die Möglichkeit einer Gehaltspfändung, welche immer vor der Pfändung der Immobilie in die Wege geleitet wird.

Nur bei einem ausreichend großen Spielraum zwischen den Ausgaben und dem verbleibenden Einkommen, wird daher eine Baufinanzierung von einer Bank gewährt. Diese Berechnungen können schon im Vorfeld durchgeführt werden, um am Ende böse Überraschungen zu vermeiden. Bei Vorhandenen >Sicherheiten die in einem entsprechenden Maße die Kreditsumme abdecken, korrigieren sich diese Werte wieder nach oben, sodass ein größerer Spielraum entsteht. Die Einschätzung hierüber liegt allerdings im ermessen des vergebenden Institutes.

Vergabe als Annuitätendarlehen

In den allermeisten Fällen wird eine Baufinanzierung als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, welcher in festen monatlichen Raten getilgt wird. Die Raten bleiben dabei über die gesamte Laufzeit hinweg konstant. Allerdings verändert sich das Verhältnis von Zinszahlung und Tilgung, sodass am Ende weniger Zinsen als Anteil, als die eigentliche Tilgungssumme gezahlt werden muss. Ein Rechenbeispiel kann dies verdeutlichen:

Kreditsumme: 120.000 EUR
Zinssatz: 2,37 %
Laufzeit: 160 Monate = 13 Jahre

Jährlich fällig Zinsen: 2.844 EUR
Monatlicher Anteil: 237 EUR
Anfallende Rate: 750 EUR

Diese Berechnung stellt den Zustand vor der ersten Ratenzahlung dar. Mit dem Beginn der Tilgung verändert sich das Bild wie folgt:

Kreditsumme offen: 119.250 EUR
Jährlich fällige Zinsen: 2.826,23 EUR
Monatlicher Anteil: 235,52 EUR

Wie deutlich zu sehen ist, hat sich der Anteil der Zinsen an der Gesamtsumme verringert, während die Tilgung sich bereits nach der ersten Rate um rund zwei Euro erhöht hat. Mit weiter laufen den Zahlungen nimmt also der Anteil der Zinsen am monatlichen Abschlag ab und die Tilgung der eigentlichen Kreditsumme wächst in entsprechendem Maße an.

Was bedeutet Endfälligkeit?

Eine Baufinanzierung muss allerdings nicht zwangsläufig als ein Annuitätendarlehen vergeben werden. Hier bestehen auch noch andere Optionen, wenngleich diese wenn Privatpersonen eher seltener in Anspruch genommen werden. Die Endfälligkeit eines Darlehens ist dabei eine Option, die gerne von Firmen in Anspruch genommen wird. Hierbei wir zuerst keine Tilgung der eigentlichen Kreditsumme durchgeführt. Es werden nur die Zinsen gezahlt, sodass der Darlehensbetrag bis zum Ende der Laufzeit bestehen bleibt. Am Tag der Fälligkeit, muss nun der gesamte Kreditbetrag vollständig und in einer Summe an die Bank zurückgezahlt werden. Dies hält die monatlichen Raten gering und gibt während der Laufzeit einen deutlich größeren finanziellen Spielraum.

Die absolute Endfälligkeit kann bei ausreichender Bonität ebenfalls in Anspruch genommen werden. Bei dieser Variante werden gar keine Zahlungen durchgeführt, vielmehr dient die Frist dazu, denn erforderlichen Betrag anzusparen und schließlich inklusive Zinsen an die Bank überwiesen. Allerdings ist diese Option eher dann angebracht, wenn ein Aufbringen der Gesamtsumme auch wirklich in der festgelegten Zeit möglich ist.

Vereinbarung der Anschlussfinanzierung

Jede Baufinanzierung wird in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist versehen. Läuft diese Aus, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Die sogenannte Prolongation – wie dieser Vorgang im Fachjargon genannt wird – sollte dabei schon recht frühzeitig verhandelt werden. Hier geht es vor allem für den Kunden darum, die bestmöglichen Konditionen für sich zu erzielen. Schließlich kann ab diesem Punkt der Zinssatz vollkommen neu festgelegt werden. Auch weitere Konditionen der Rückzahlung können dabei neu festgelegt werden.

Absicherung durch Foraward-Darlehen

Die Anschlussfinanzierung kann allerdings auch durch ein Foraward-Darlehen abgesichert werden. Mit diesem sichert sich der Kreditnehmer die aktuell bestehenden Zinsen auch für die Zukunft, unabhängig von der Tatsache, ob diese Später steigen. Auf diese Weise bleibt dem Bauherren der günstige Zins erhalten, was die Baufinanzierung auf die gesamte