Baukredit

Baukredit

by KreditJoe

Als Baukredit werden Darlehen bezeichnet, die für den Aus- oder Umbau von Immobilien zur Verfügung gestellt werden. Als zweckgebundene Kredite werden sie speziell für ein Vorhaben vergeben und müssen entsprechend verwendet werden. Diese Verwendung muss in Form von Rechnungen und Belegen nachgewiesen werden. Abhängig von der Höhe des jeweiligen Bauvorhabens ist es möglich, Baukredite sowohl mit wie auch ohne Grundschuldeintrag in Anspruch zu nehmen. Letztere weisen zwar leicht höhere Zinssätze auf, durch die Einsparung des Grundschuldeintrages könnten sie aber dennoch preisliche Vorteile bieten.

Für die meisten Menschen stellt sich früher oder später einmal die Frage, ob sie sich ein Eigenheim kaufen wollen. Dabei geht es vor allen Dingen darum, sich fürs Alter abzusichern und mehr Unabhängigkeit von Vermietern zu bekommen.

Kreditvergleich
Kreditbetrag:
Verwendungszweck:

Ob Neubau oder Kauf einer gebrauchten Immobilie: Angehende Hausbesitzer treffen mit dem Immobilienkauf meist eine Entscheidung fürs Leben. Wer sich den Traum vom Haus über einen Baukredit erfüllt, geht eine oft jahrzehntelange vertragliche Bindung mit einem Kreditinstitut ein. Umso wichtiger ist es, sich über die Einzelheiten und Bedingungen des Baukredits genau zu informieren. So können die besten Finanzierungsangebote gefunden und miteinander verglichen werden. Verbraucher sparen durch den gründlichen Vergleich nicht nur Nerven, sondern auch bares Geld.

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit oder Baudarlehen funktioniert ähnlich wie andere Ratenkredite. Sie gehören zu den sogenannten Annuitätendarlehen und werden meist in monatlich gleich gestaffelten Raten über eine zuvor festgelegte Laufzeit zurückgezahlt. Die monatlichen Raten ergeben sich aus der vereinbarten Laufzeit, der Höhe der Zinsen und der Anfangstilgung. Einen Baukredit können Verbraucher bei den Banken, Sparkassen und Bausparkassen anfragen. Auch einige große Versicherungsanbieter vergeben Baukredite.

Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer erfüllen?

Wer sich seinen Traum vom Haus mithilfe eines Baukredits erfüllen möchte, muss bestimmte Bedingungen erfüllen. Voraussetzung ist der Nachweis eines geregelten Einkommens. Das Familieneinkommen soll für die Begleichung der monatlichen Raten ebenso reichen wie für die Finanzierung des alltäglichen Lebensbedarfs. Das kreditgebende Institut wird in jedem Fall eine SCHUFA-Auskunft anfordern. Eine gute Bewertung durch die SCHUFA erhöht die Chancen auf eine günstige Immobilienfinanzierung. Positiv auf die Kreditvergabe und die Konditionen wirkt sich auch ein möglichst hohes Eigenkapital aus. Solide Eigenmittel senken das Risiko der Bank bei der Kreditvergabe. Banken erwarten einen Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 %.
Da die Bank die Immobilie als Kreditabsicherung betrachtet, darf der Wert der Immobilie nicht unter der Höhe des Baukredits liegen. Wer zum Beispiel ein Haus im Wert von 100.000 Euro finanzieren möchte, kann dafür in der Regel nur bis zu 90 % dieses Wertes als Kredit erhalten.

Besonderheiten beim Baukredit

Der Baukredit wird für den Bau oder den Kauf einer Immobilie eingesetzt und muss entsprechend hoch ausfallen. Die Bank wird daher auf angemessene Sicherheiten für den Kredit bestehen. So gibt die Bank dem Kreditnehmer vor, den Kredit ausschließlich für die Immobilie zu verwenden. Der Baukredit ist damit streng zweckgebunden. Dabei kann es sich sowohl um den Neubau, als auch um den Kauf einer gebrauchten Immobilie handeln. Auch Modernisierung, Sanierung oder der Ausbau eines Objekts können mit dem Baukredit finanziert werden. Die Ausgaben dürfen sich nur auf Maßnahmen zur Werterhaltung oder Wertsteigerung der Immobilie beziehen. Die Finanzierung einer Inneneinrichtung wie etwa einer neuen Küche gehört nicht dazu.

Einen Baukredit kann der Kreditnehmer in der Regel erst ab einer Summe von 50.000 Euro beantragen. Die Rückzahlung ist je nach Höhe über mehrere Jahrzehnte angelegt. Wer erst in späteren Lebensjahren einen Baukredit aufnimmt und bis zum Renteneintritt schuldenfrei wohnen möchte, muss seinen Baukredit genau auf diese Planung abstimmen.
Baukredite bekommen Verbraucher zu günstigeren Zinskonditionen als andere Kredite. Die Banken betrachten die über den Kredit finanzierte Immobilie als Sicherheit. Notfalls kann die Bank sie verkaufen oder zwangsversteigern, sollte der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die Bank lässt sich dazu ihr Grundpfandrecht ins Grundbuch eintragen.

Welche Nebenkosten fallen beim Baukredit an?

Beim Baukredit müssen verschiedene Arten von Nebenkosten berücksichtigt werden. Die anfallenden Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung nicht außer Acht gelassen werden, da sich hier rasch etliche tausend Euro summieren.
Die Nebenkosten für den eigentlichen Immobilienerwerb beinhalten unter anderem die Kosten für Notargebühren, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Versicherungsprämie und Bestellung der Grundschuld.
Zu den Nebenkosten für Auswahl und Bewertung der Immobilie gehören Ausgaben für Maklerleistungen, Bausachverständige und Gutachter sowie Honorare für Anwälte.

Warum verlangt der Kreditgeber eine Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung schützt den Hauseigentümer vor den Folgen von Feuerschäden, Blitzeinschlag, Rohrbruch und anderen Schäden. Beim Baukredit verlangen die Banken in der Regel von ihrem Kreditnehmer den Nachweis einer solchen Wohngebäudeversicherung. Da die Bank die Immobilie als Sicherheit für den bereitgestellten Kredit einsetzt, muss sie auch auf einen umfassenden Versicherungsschutz bestehen. Je nach Lage des Objekts kann die Bank auch den Abschluss einer Elementarversicherung verlangen. Diese Versicherungserweiterung deckt mögliche Schäden durch Lawinen, Hochwasser und andere Ereignisse ab. Die Versicherung muss über die gesamte Laufzeit des Baukredits Gültigkeit behalten.
Tipp: Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, übernimmt meist zunächst die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers. Eine Überprüfung der Vertragskonditionen und ein Vergleich mit anderen Versicherungsanbietern lohnen sich. Andere Anbieter gewähren möglicherweise umfangreicheren Schutz bei günstigeren Prämien.

Wann muss das Eigenkapital eingesetzt werden?

Im Kreditvertrag wird zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart, in welcher Höhe Eigenkapitalmittel in die Finanzierung einfließen. In der Regel wird die Bank den sofortigen Einsatz des Eigenkapitals vertraglich festlegen. Für den Kreditnehmer bedeutet dies, die ersten fällig werdenden Rechnungen aus eigenen Mitteln bezahlen zu müssen. Erst wenn das laut Vertrag vereinbarte Eigenkapital komplett aufgebraucht ist, beginnt die Bank mit der Auszahlung des Baukredits. Dieses Vorgehen verschafft der Bank die Sicherheit, dass das Eigenkapital unmittelbar und ausschließlich für die Immobilienfinanzierung genutzt wird.
Banken haben auch die Möglichkeit, den umgekehrten Fall zu vereinbaren. Dann kommt das Eigenkapital des Kreditnehmers erst zum Einsatz, wenn das Darlehen bereits vollständig angerufen wurde.

Eigenleistung beim Baukredit

Die Eigenleistungen des Bauherren, auch Muskelhypothek genannt, werden von den Banken in der Regel als maximal fünfzehnprozentige Einsparung berücksichtigt. Dem Vorteil der Krediteinsparung stehen etliche Nachteile gegenüber, die nicht vernachlässigt werden sollten. Für die selbst geleisteten Bauarbeiten und Handwerkerleistungen gibt es keine Gewährleistungen und Garantien, falls später Mängel auftreten. Eine genaue Absprache mit den am Bau beschäftigten Handwerkerfirmen ist nötig, denn keine Fachfirma wird für Fehler einstehen, die der Bauherr im Rahmen der Eigenleistung selbst verursacht hat.
Oft wird auch die eigene körperliche Leistungsfähigkeit überschätzt. Es kann zu Arbeitsunfähigkeit oder gar Arbeitsunfällen kommen. Hier sind gute Absicherungen wie durch eine Unfallversicherung angeraten. Inwieweit eine Haftpflichtversicherung die eigenen Bauleistungen zusätzlich absichern kann, ist ebenfalls ratsam.

Baukredit und Bausparvertrag

Wird der Baukredit mit einem Bausparvertrag kombiniert, ergibt sich eine sogenannte Sofortfinanzierung der Immobilie. Bei dieser Variante werden die Zinsen für die komplette Laufzeit festgelegt. Der Kreditnehmer schließt den Baukredit ab, tilgt aber das Darlehen noch nicht. Er zahlt zunächst seine Beiträge in den Bausparvertrag ein. Läuft der Baukredit ab, löst der Bausparvertrag ihn ab und die Raten für den Kredit werden fällig. Bei diesem Modell der Finanzierung wird die gründliche Fachberatung zu den Zinsbelastungen, die sich aus den beiden Verträgen ergeben, empfohlen.
Tipp: Lassen Sie sich stets den Gesamteffektivzins aus Darlehenszinsen und Guthabenzinsen ausweisen. Erst mit dieser Information können Sie das Angebot mit den Konditionen anderer Banken vergleichen. Da die Bausparkassen nicht verpflichtet sind, Ihnen diesen Gesamteffektivzins zu belegen, sollten Sie ausdrücklich darauf bestehen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Zwischen dem Abschluss eines Baukreditvertrags und dem endgültigen Kauf einer Immobilie können Monate der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer liegen. Aber erst bei konkretem Kaufvertragsabschluss kann der Baukredit abgerufen werden. Für den Zeitraum zwischen Abschluss des Kreditvertrags und dem tatsächlichen Abruf der Kreditsumme berechnet der Kreditgeber Bereitstellungszinsen.
Zinsen nur für die reine Bereitstellung der Kreditsumme zahlen auch Bauherren, die ihr Darlehen Stück für Stück abrufen, um Handwerkerrechnungen, Baumaterial und ähnliches zu zahlen.
Der Baukredit ist zweckgebunden und darf nur für das Bauvorhaben eingesetzt werden. Daher dürfen Immobilienkäufer und Hausbauer die Kreditsumme nicht auf einmal abrufen und auf einem separaten Konto verwalten oder gar anlegen. Eine Vermeidung von Bereitstellungskosten ist auf diese Weise nicht möglich.
Erst wenn die komplette Kreditsumme für den Kauf oder Bau der Immobilie verbraucht ist, fallen keine Bereitstellungszinsen mehr an. Da diese Bereitstellungszinsen höher sind als der Darlehenszinssatz, können sich hiermit der Zeit hohe Beträge summieren.

Bereitstellungszinsen reduzieren oder vermeiden

Banken bieten ihren Kreditnehmern eine Frist an, innerhalb der keine Bereitstellungszinsen berechnet werden. Die zinsfreien Zeiträume variieren je nach Bank zwischen einem und 15 Monaten. Je großzügiger diese Frist angelegt wird, umso höher ist im Gegenzug der Darlehenszins. Die Fristlänge kann mit der kreditgebenden Bank ausgehandelt werden.
Günstig ist auch eine Vereinbarung mit der Bank, Fremdkapital vor Eigenkapital nutzen zu dürfen. Je eher das durch die Bank bereit gestellte Kapital eingesetzt wird, umso niedriger fallen die Bereitstellungskosten aus. Das Eigenkapital verursacht dagegen keine Kosten. Im Idealfall kann es sogar vorübergehend günstig angelegt werden.
Werden Verzögerungen am Bau durch andere verursacht, etwa durch den Bauträger, müssen die durch die Verzögerung entstehenden Bereitstellungszinsen durch den Verursacher bezahlt werden. Diese Regelung trifft zu, wenn im Bauträgerkaufvertrag ein fester Fertigstellungstermin inklusive einer entsprechenden Klausel vereinbart wurde.
Das Risiko hoher Bereitstellungszinsen lässt sich durch genaue Planung und Vorbereitung reduzieren. Wer ein Haus saniert, kann zum Beispiel Baumaterial in großem Umfang einkaufen und bis zur Verarbeitung zwischenlagern. Hier sind Lagerkosten gegen Zinskosten abzuwägen.

Welche Sollzinsbindung ist richtig?

Im Kreditvertrag wird festgelegt, wie lange sich das Kreditinstitut und der Kreditnehmer an die Sollzinsbindung halten müssen. Damit ist der Zinssatz bis zum Ablauf der Sollzinsbindung nicht veränderbar. Allgemein gilt dabei als Faustregel: Umso länger der Zeitraum der Zinsbindung, desto höher der Sollzins.
Ob eine kurze oder lange Sollzinsbindung gewählt werden soll, hängt von der aktuellen Zinssituation ab. Sind die