Hypothek

Hypothek

by KreditJoe
Lesedauer: 35 Minuten

Die Hypothek: So individuell wie die jeweilige Situation des Immobilienerwerbers

Um sich eine Wohnung kaufen zu können oder ein Haus zu bauen, werden die allermeisten eine Hypothek bei einer Bank aufnehmen. Was unterscheidet die Hypothek von einer Grundschuld? Juristisch gesehen stellt die Hypothek ein dingliches Recht dar, was bedeutet, der Inhaber der Hypothek darf sich als Erster aus dem Erlös bei einem eventuellen Verkauf infolge von Insolvenz bedienen. Da die Hypothek ein Pfandrecht ist, haftet der Kreditnehmer nicht mit seinem gesamten Vermögen.

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Viele Menschen träumen von einem eigenen Haus oder einer anderen Wunschimmobilie. Um diesen Traum erfüllen zu können, bedarf es ein paar wichtige Punkte zu beachten. Hierzu gehört beispielsweise die Hypothek. Wenn ein Kredit für die Baufinanzierung abschlossen wird, muss in den meisten Fällen eine Hypothek aufgenommen werden. Damit stellt der Kreditnehmer dem finanzierenden Geldinstitut das Grundpfandrecht zur Verfügung. Mit dieser Hypothek ist das Geldinstitut bei möglichen Zahlungsunfähigkeiten abgesichert. Wenn der Kreditnehmer den vereinbarten Raten nicht mehr nachkommt, kann die finanzierte Immobilie aufgrund der Hypothek veräußert werden. Was genau diese Hypothek ist und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was versteht man unter einer Hypothek?

Wie auch die Grundschuld zählt die Hypothek zu den Grundpfandrechten §1113-1190 BGB und stellt für den Kreditgeber eine besondere Sicherheit dar. Mit der Hypothek überschreibt ein Kreditnehmer sämtliche Eigentumsrechte seiner Immobilie an das Institut, welche eine Gegenleistung erbringt. Diese Gegenleistung ist in den meisten Fällen eine Geldleistung, welche von einer Bank als Kredit gewährt wurde. Zwischen dem zukünftigen Kreditnehmer und der Bank wurde ein Vertrag geschlossen, welcher alle Laufzeiten, Fristen, Ratenbeträge und Zinssätze aufweist. Den dort festgelegten Betrag hat der Kreditnehmer in der angegebenen Frist und in den festgelegten Zeitabschnitten zu zahlen. Meist beträgt dieser festgelegte Zeitabschnitt einen Monat und deckt sich damit sehr gut mit Gehaltseingängen und Mieteinnahmen.
Wenn der Kreditnehmer den Forderungen des Kreditvertrages nicht mehr nachkommt, so kann das finanzierende Geldinstitut die Hypothek nutzen, um das Gebäude zu verkaufen. Diese Verkäufe finden meistens im Rahmen einer Zwangsversteigerung statt und werden von der Bank selbst verwaltet. Der Erlös wird in erster Linie dazu verwendet, die restliche Schuld des Kreditnehmers abzubezahlen.

Da die Bank durch die Immobilie bereits in hohem Maße abgesichert ist, sind die Zinsen in den meisten Fällen niedriger als bei einem regulären Ratenkredit.
Bei einem Hypothekendarlehen kann jedoch nie der komplette Kaufpreis einer Immobilie eingesetzt werden. Die Höhe der Hypothek beträgt meist zwischen 60 und 70 Prozent des Kaufpreises, beziehungsweise des Wertes der Immobilie. Sollte der Kreditnehmer mehr Geld aufnehmen müssen, bleibt ihm lediglich die Möglichkeit eine zweite Hypothek aufzunehmen.
Alle rechtlichen Bedingungen und Hintergründe einer Hypothek sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt und klar definiert.

Welchen Zweck erfüllt eine Hypothek?

Nicht jeder hat genügend Eigenkapital, um einen Hausbau finanzieren zu können. Oftmals muss ein dieser Stelle ein privater Kredit oder aber ein Ratenkredit einer Bank in Anspruch genommen werden. Diese Kredite fallen in der Regel sehr hoch aus und liegen zwischen 100.000 und 300.000 Euro. Für die Bank würde daher ein großes Risiko entstehen. Nicht jeder Hausbau wird fertiggestellt und oftmals ist die Planung nicht optimal kalkuliert.

Aus diesem Grund werden Hypotheken verwendet, um bei einer Baufinanzierung der Kredit gebenden Institution, wie häufig einer Bank, eine Darlehenssicherung zu erbringen. Ohne diese Sicherung ist es in manchem Fällen nicht möglich, eine Freigabe für die geplante Baufinanzierung zu erhalten. Die Darlehenssicherung kann auf mehrere Arten erbracht werden. In den meisten Fällen wird dem Kreditgeber vollen Zugriff auf eine Immobilie des Kreditnehmers gestattet.

Die unterschiedlichen Arten einer Hypothek

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken, welche alle individuelle Einsatzgebiete und Vorteile mit sich bringen. Grundlegend werden Hypotheken in drei Arten unterteilt. Die Entscheidung zwischen diesen sollte hauptsächlich von den finanziellen Möglichkeiten und der individuellen Risikobereitschaft abhängen. Die eigene berufliche und private Situation sollte jedoch auch immer bedacht und einkalkuliert werden. Bei der Finanzierung einer Immobilie ist die am häufigsten verwendete Form der Hypothek die Tilgungshypothek. Bei dieser Art werden vorab jährliche Annuitäten vereinbart. Die festgelegten Raten, welche aus Zinsen und dem Tilgungsbetrag bestehen, werden meist monatlich abgezahlt. Die individuellen Vertragsbedingungen können vor Beginn festgelegt werden.
Bei einer variablen Hypothek wird kein genauer Zinssatz festgelegt. Der zu zahlende Zins hängt immer vom aktuellen Kapitalmarkt und dessen Entwicklung ab. Der Vorteil von einer variablen Hypothek ist der geringere Kostenfaktor bei Abschluss. Zusätzlich können die Kursschwankungen sich positiv für den Kreditnehmer entwickeln. Das in Kauf genommene Risiko ist durch die Abhängigkeit des Marktes jedoch sehr viel höher. Wenn der Kurs des Zinses steigt, hat der Kreditnehmer höhere monatliche Kosten zu tragen.
Anders verhält es sich bei der Festhypothek. Hier sind die einzelnen Zinsbeträge sowie auch die Gesamtlaufzeit vertraglich festgelegt. Dies garantiert ein niedrigeres Risiko und bietet die Möglichkeit, auch langfristig planen zu können.

Die verschiedenen Arten eines Hypothekdarlehens

Die Sicherungshypothek

Eine Sicherungshypothek ist eine sehr stark eingegrenzte Hypothekenform. Sie bezieht sich immer auf eine genau festgelegte Forderung. Diese muss im Zweifelsfall vom Gläubiger genau nachgewiesen werden, da die Bank sonst keine Möglichkeit hat auf die Hypothek zuzugreifen. Die Sicherheit dieser Hypothek ist sehr eingeschränkt, da sich der Gläubiger nicht alleine auf die Eintragung im Grundbuch verlassen kann. Er ist auf die exakte Darlegung der Forderung und den genauen Abgleich und Nachweis angewiesen. Die Hypothek muss im Grundbuch genau als solche erkennbar sein (§ 1184 II BGB).

Die Verkehrshypothek

Die Verkehrshypothek ist die gängigste Form des Hypothekendarlehens. Die Forderungen sind auch hier im Grundbuch eingetragen und bieten eine hohe Sicherheit für den Kreditnehmer. Die Verkehrshypothek wird dabei in zwei Arten unterteilt, in eine Briefhypothek und eine Buchhypothek. Der Hypothekenbrief ist davon die gängigere Form, da die Buchhypothek eine Erteilung eines Hypothekenbriefes ausschließt und sich rein auf das Grundbuch beruft. Die Vorteile einer Briefhypothek liegen hauptsächlich in der Akzeptanz der Verwaltung und in der Verkehrsfähigkeit. Der Besitz eines solchen Briefes kann die Eintragung ins Grundbuch ersetzen und die Rechte aus einer Hypothek ausüben. (§ 1138 BGB)

Vor-und Nachteile eines Hypothekendarlehens

Ein großer Vorteil eines Hypothekendarlehens ist der niedrige Zinsbetrag, welcher von den Geldinstituten verlangt wird. Herkömmliche Ratenkredite haben meist einen sehr viel höheren Zinssatz. Der Grund dafür ist die vorhandene Sicherheit für die Bank, welche durch den Grundbucheintrag festgesetzt wurde. Jeder Immobilienbesitzer kann zwischen variablen und festen Zinsen wählen. Sollte sich in dessen Privatleben eine grundlegende Änderung der finanziellen Mittel entwickelt haben, kann er eine vorzeitige Rückzahlung des Gesamtbetrages tätigen.
Außerdem ist ein Hypothekendarlehen eine der wenigen Möglichkeiten, um einen so hohen Kredit aufzunehmen. Normale Ratenkredite haben meist einen sehr viel geringeren Wert, der für einen Hausbau nicht reicht.
Zudem kann der Immobilienbesitzer das Gebäude nicht verkaufen, sondern lediglich vermieten, solange eine Hypothek darauf läuft. Eine solche Vermietung des Hauses kann die Rückzahlung jedoch deutlich erleichtern. Außerdem kann der Kreditnehmer höhere Tilgungsraten akzeptieren, um die gesamte Laufzeit zu kürzen. Dies ist eine sehr vorteilhafte Möglichkeit, sollte die Person nicht auf den neu gebauten Wohnraum angewiesen sein.

Die hohen Kosten bei der Grundbucheintragung bilden einen wesentlichen Nachteil des Hypothekendarlehens. Sie setzen sich aus unterschiedlichen Zinsen und Gebühren zusammen, welche aus mehreren Positionen bestehen. Nicht alle Beträge werden dabei monatlich bezahlt. Notarkosten beispielsweise zahlt der Kreditnehmer in den meisten Fällen zu einem bestimmten Stichtag.
Sollte der Kreditnehmer die Forderungen nicht mehr zahlen können, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Dabei sind die Gründe für die Zahlungsschwierigkeiten nicht relevant.

Zinsen und Gebühren

Wer auf seine Immobilie eine Hypothek aufnehmen will, muss damit rechnen, dass hohe Kosten in Form von Zinsen und Gebühren auf ihn zu kommen. Die Gesamtkosten mitsamt Zinsen und Gebühren sind in mehrere festgelegte Posten unterteilt. Hierzu zählt beispielsweise ein fester Betrag, welcher vom finanzierenden Bankinstitut als Vorauszahlung für Kreditzinsen einbehalten wird. Dieser Kostenpunkt wird als Disagio bezeichnet. Der Zinssatz, welcher auf den Gesamtbetrag berechnet wird, wurde im Vertrag festgelegt und zählt ebenfalls zu diesen laufenden Kosten. Hinzu kommen Bereitstellungszinsen, welche für nicht genutztes Darlehen gezahlt werden müssen. Bei einem Gebäudebau wird nie der gesamte Kreditbetrag auf einmal benötigt. Für jeden genutzten Betrag fallen Darlehenszinsen an und für den bleibenden Betrag die genannten Bereitstellungszinsen. Diese Art von Zinsen wird oftmals vom Kreditgeber berechnet, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht in der vereinbarten Zeit abruft. Diese Zusatzkosten hat er dann zu tragen, bis der Kredit vollständig abgerufen ist.

Zusätzlich zählen Bearbeitungsgebühren zu den Kostenpunkten. Diese Kosten sind nicht immer festgelegt und können sehr stark schwanken. Viele Kreditgeber erteilen jedoch Auskunft darüber, welche Bearbeitungsgebühren für welche Dienstleistung berechnet werden und womit der