Forward Darlehen

Forward Darlehen

by KreditJoe
Lesedauer: 16 Minuten

Wenn bei einem bestehenden Baufinanzierungsdarlehen eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, erfolgt die Festlegung der neuen Konditionen immer anhand des allgemeinen Zinsniveaus. Um dem Risiko hoher Zinssätze zu entgehen, bietet sich der Abschluss eines Forwarddarlehens an, denn dieses kann mehrere Monate und sogar Jahre vor dem Ende der Zinsbindung für das aktuelle Darlehen vereinbart werden. Bei uns haben Sie die Möglichkeit, die unterschiedlichen Angebote zur Baufinanzierung zu vergleichen und sich so ein preiswertes Forward Darlehen zu sichern, mit dem Sie sich das heute niedrige Zinsniveau für die Zukunft sichern können. Nutzen Sie die Chance und vergleichen Sie mit unserem Rechner noch heute die Angebote zum Forward Darlehen, um so eine dauerhaft günstige Baufinanzierung nutzen zu können.

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Ratgeber zum Forward Darlehen

Das wichtigste Merkmal eines Forward-Darlehens besteht darin, dass der zu zahlende Zinssatz bereits bei dem Vertragsabschluss festgelegt wird. Die Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt außerdem erst auf den Wunsch des Kunden, worin der zweite gravierende Unterschied zu einem herkömmlichen Darlehen liegt. Auch die damit verbundenen Raten werden erst nach dem Auszahlungstermin fällig. Eine Ausnahme zu diesem Grundsatz besteht nur bei dem so genannten unechten Forward- Darlehen.

Der Vorteil besteht darin, dass sich der Kunde nicht dem Risiko der steigenden Zinsen aussetzt. Diese können in der Zukunft deutlich höher liegen, als bei dem Abschluss des Darlehens. Dadurch entsteht eine Sicherheit für den Darlehensnehmer, da er für die gesamte Laufzeit genau weiß, welche Kosten er zu tragen hat.

Was muss bei dem Forward- Darlehen beachtet werden?

Bis das Forward- Darlehen ausgezahlt wird, muss der Kunde jeden Monaten einen geringen Zinsaufschlag tilgen. Deshalb ist es normal, dass der Kreditnehmer einer höheren Zinsbelastung ausgesetzt ist, als bei einem herkömmlichen Darlehen. Diese Belastung fällt jedoch minimal aus, meist beträgt sie nur 0,1 Prozent. Je länger allerdings die Vorlaufzeit ist, desto höher wird die Differenz zu einem herkömmlichen Darlehen. Hier können die Kosten somit durchaus merklich ansteigen, da der Kunde ein höheres Risiko für die Bank darstellt. Außerdem sollte beachtet werden, dass sich die Konditionen nach dem Abschuss des Forward- Darlehens nicht mehr ändern lassen, denn genau darin liegt das Alleinstellungsmerkmal. Es kann somit der Fall eintreten, dass die Zinsen bei der Auszahlung höher ausfallen, als der aktuelle Zinssatz. Das Forward- Darlehen kann zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zurückgewiesen werden. Versucht der Kunde genau das, muss er mit einer hohen Strafsumme rechnen.

Welche Daten sind für den Forward- Darlehen Vergleich wichtig?

Damit das vorteilhafteste Darlehen gefunden werden kann, muss unbedingt ein Vergleich durchgeführt werden. Schließlich bieten die Anbieter ganz unterschiedliche Konditionen an. Die Länge der Laufzeit ist für den Vergleich besonders entscheidend. Auch die Zinsen und eventuell Kostenzuschläge müssen einkalkuliert werden. Abschließend ist auf den Beginn und die Dauer der Sollzinsbindung zu achten.
Berücksichtigt der Kunde diese Aspekte, ist es für ihn möglich, sich bereits heute die günstigste Anschlussfinanzierung für die Zukunft zu sichern.

Die genaue Definition des Forward- Darlehens

Der Leser hat nun zwar eine groben Einblick erhalten, wie das Forward- Darlehen funktioniert, ein tieferes Wissen ist jedoch noch nicht übermittelt worden. Wenn das eigene Geld investiert werden soll, kann jedoch gar nicht genug Wissen und Sachkunde vorhanden sein.
Ein Forward- Darlehen ist einzig als Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung konzipiert. Der Bauherr hat den Bau der Immobilie somit mit einem Kredit finanziert. Dieser Kredit ist abgeschlossen, die gesamte Kreditsumme mitsamt der Zinsen und eventueller Gebühren wurde zurückbezahlt. Nun kann der Antrag für das Forward- Darlehen gestellt werden.
Gedacht war es ursprünglich für die Anschlussfinanzierung von gemeinnützigen oder kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Erst seit der Jahrtausendwende können auch Privatpersonen diese Möglichkeit nutzen. Die Grundidee ist diejenige, dass der Kreditnehmer bereits vor Beendigung der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen kann. Dadurch bleibt ihm die Chance, günstige Konditionen zu nutzen. Besonders wenn zu erkennen ist, dass diese bald deutlich ansteigen werden, entsteht ohne das Forward- Darlehen ein Problem. Der Kreditnehmer kann dann regelrecht dabei zusehen, wie die Kosten in der Zukunft anwachsen. Mit dem speziellen Darlehen, kann er jedoch die Gunst der Stunde nutzen und sich günstige Konditionen sichern. Im Fachjargon handelt es sich um ein Annuitätsdarlehen, das eine gleichbleibende Rate hat. In diesem „Sonderfall“ hat der Darlehensnehmer jedoch die Wahl, wann er das Darlehen ausgezahlt bekommen möchte. Der Spielraum beträgt dabei mehrere Jahre und ist somit ausgesprochen flexibel gehalten. Bis zu dem gewählten Zeitpunkt muss der Kunde keine Raten oder Zinsen bezahlen.

Die Funktionsweise des Forward- Darlehens

Der aufmerksame Leser wird sich nun fragen, wie genau dieses Konzept funktionieren kann. Schließlich wird der Darlehensgeber von den aktuell niedrigen Zinsen nur wenig profitieren. Für ihn wäre es sehr viel vorteilhafter, wenn der Kunde erst nach der Immobilienfinanzierung eine Anschlussfinanzierung abschließt. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 12 Monate vor dem Ablauf der Finanzierung abgeschlossen werden. Bei dem Forward- Darlehen gilt dieser Zeitraum nicht. Tatsächlich kann der Kunde bereits Jahre vor dem Ablauf das Darlehen abschließen. Wer langfristig plant, kann somit sehr viel Geld sparen. Die Zeitspanne zwischen der Beantragung und der Auszahlung wird als Forward Phase bezeichnet. Es ist nicht zulässig, dass die Zinsen während dem Bestehen des Darlehens verändert werden. Nur zum Teil berechnen die Banken einen Zinsaufschlag, der von der Dauer der Vorlaufzeit abhängig ist. Es handelt sich dabei um eine Entschädigung, da die Bank immerhin über mehrere Jahre das Kapital bereitstellen muss, unabhängig davon wann genau der Kunde dieses nutzt. Außerdem würde die Bank ansonsten vermutlich hohe Verluste einfahren, was nicht besonders fair wäre.
Der große Vorteil des Forward-Darlehens liegt in der Planungssicherheit, von welcher der Darlehensnehmer profitiert. Die meisten Anbieter gestatten den Abschluss bis zu 60 Monaten vor der Auszahlung. Dem Kunden bleiben somit 5 Jahre, in welchen er ganz frei entscheiden kann wann er die Darlehenssumme nutzen möchte. Entscheidet sich der Kunde dafür, diese Dauer zu voll auszunutzen und läuft das Darlehen anschließend 15 Jahre, kann er dadurch die finanzielle Belastung der nächsten 20 Jahre ganz genau planen.
Einen perfekten Zeitpunkt für die Auszahlung gibt es nicht, denn dabei muss immer auf die individuelle Situation geachtet werden.

Was ist ein unechtes Forward- Darlehen?

Den Kunden ist häufig nicht klar, worin genau der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward- Darlehen liegt.
Bisher wurde das so genannte echte Forward- Darlehen beschrieben. Der Kunde kann sich bereits vor dem Ablauf seines aktuellen Immobilienkredits, ein günstiges Forward- Darlehen für die Anschlussfinanzierung sichern. Den Auszahlungszeitpunkt von diesem kann er innerhalb einer Zeitspanne von bis zu fünf Jahren frei wählen.
Bei einem unechten Forward- Darlehen muss der Unterschied beachtet werden, dass die Auszahlung der Darlehenssumme erst dann erfolgen kann, wenn die vorherige Immobilienfinanzierung abgeschlossen ist. Die Zinsbindung ist davon allerdings nicht betroffen, sie ist seit dem Vertragsschluss wirksam. Auch bei der unechten Version fallen in der Überbrückungszeit jedoch keine Zinsen an.
Außerdem kann die Zinsbindung zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen. Bei einem Darlehensvergleich muss das unbedingt berücksichtigt werden, um das beste Angebot zu finden.

Wie teuer ist ein Forward- Darlehen?

Verleiht eine Bank ihr Geld, möchte sie dafür natürlich bezahlt werden. Schließlich handelt es sich dabei um ein reines Geschäft, das sich finanziell auszahlen muss. Die zusätzliche Leistung, vergleichen mit einem normalen Kredit besteht drin, dass die Bank das Geld noch über eine lange Dauer bereitstellen muss. Dieser Service ist natürlich ebenfalls nicht kostenlos. Darüber hinaus setzt sich die Bank dem Risiko aus, dass die Zinsen in der Zukunft deutlich höher liegen. Der Kunde mit dem Forward- Darlehen zahlt jedoch den niedrigeren Zinssatz von vor einigen Jahren. Aus diesen Gründen ist es nicht verwunderlich, dass einige Banken eine monatliche Gebühr für ihre Leistung fordern. Jeder Monat, in welchem sie das Geld zurückhalten muss dann von dem Kunden bezahlt werden. Dies kann auch in Folge eines Zinsaufschlags erfolgen. Es sollte somit genau berechnet werden, welche Dauer sich finanziell lohnt und welche nicht und ob in diesem Fall eine andere Finanzierungsart nicht kostengünstiger ausfällt.

Lohnt sich das Forward- Darlehen?

Natürlich sollte nur ein Forward- Darlehen abgeschlossen werden, wenn sich dieses finanziell auch lohnt. Die Kunden werden allesamt von der Hoffnung getrieben, dass sie in der Zukunft Zinsen sparen können, wenn sie ihr Darlehen bereits jetzt abschließen. Es kann jedoch keine Garantie darauf gegeben werden, dass dies tatsächlich der Fall sein wird. Es handelt sich somit um eine Art Wette. Das Forward- Darlehen kann sich finanziell deutlich auszahlen, wenn die Zinssätze in der Zukunft stark ansteigen. Der Kunde bezahlt schließlich nur den vereinbarten Satz, unabhängig von der aktuellen Marktlage. Natürlich kann jedoch auch das Gegenteil der Fall sein. Fallen die Zinsen stark ab, bezahlt der Kreditnehmer zu viel für die Anschlussfinanzierung. Es gibt dann keine Möglichkeit, sich aus dem Darlehen doch noch heraus zu winden und günstigere Konditionen zu erhalten.
Der Kunde sollte sich deshalb genau informieren, wohin der Trend geht. Liegen die Zinsen für Baugeld allerdings aktuell sehr niedrig, kann der Kreditnehmer nicht viel falsch machen. Schließlich ist die Entwicklung dann nur in eine Richtung (nach oben) möglich. Bei einer richtigen Einsschätzung des Marktes kann der Kunde später richtig viel Geld sparen. Wenn sich die Zinsen überhaupt nicht verändern, dann wurde weder Geld gewonnen noch verloren. Das Forward- Darlehen ist dann nicht teurer oder günstiger als eine herkömmliche Anschlussfinanzierung.

Wie wird das Forward- Darlehen gekündigt?

Es wurde bereits erwähnt, dass der Forward- Darlehen die Zinsen auch dann tilgen muss, wenn diese in der Zwischenzeit gefallen und nicht gestiegen sind. Es gilt somit zunächst der Grundsatz, dass sowohl die Bank als auch der Kunde an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden sind. Genau darin besteht allerdings häufig ein Problem. Immerhin kann sich in der langen Zeit einiges verändern. Vielleicht ist der Kunde nicht mehr in der Lage, die Raten zu tilgen. Alternativ könnte er die Darlehenssumme auch einfach nicht mehr benötigen. Es besteht leider kaum eine Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. Einmal geschlossen, müssen sich die beiden Parteien an dessen Inhalte halten. Natürlich könnte der Darlehensnehmer einfach abwarten, bis der Fälligkeitszeitpunkt gekommen ist. Nach dem Ablauf der 5 Jahre, muss der Kreditnehmer das Forward- Darlehen nutzen und sich die vereinbarte Summe auszahlen lassen. Er könnte nun natürlich auf die Idee kommen, diese Auszahlung zu blockieren. Dies ist zwar möglich, jedoch enorm kostenintensiv. Die Banken verhängen sehr hohe Strafgebühren, weshalb sich ein solches Handeln nicht lohnt.
Bezeichnet wird dies meist als so genannte „Nichtabnahmegebühr“, die den entstandenen Schaden der Bank finanziell abdecken soll. Diese war schließlich die letzten 5 Jahre nicht in der Lage dazu, die Darlehenssumme anderweitig zu investieren und sich an dem Gewinn zu bereichern. Deren genaue Höhe ist abhängig von dem Schaden, welche die Bank erlitten hat. Für die Kunden ist es allerdings nur schwer möglich, die Höhe der Summe einzuschätzen. Darin liegt natürlich die Gefahr, dass ein unseriöser Anbieter diese Tatsache ausnutzt. Immerhin könnte er dann unverhältnismäßig hohe Kosten geltend machen und sich daraus zu bereichern.

Sonderfall: fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Wenn das Forward- Darlehen unbedingt gekündigt werden soll, kann dies per Widerruf erfolgen. Einen Widerruf kann der Kunde nutzen, wenn er Fehler in dem Vertag findet. Am besten funktioniert das, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Denn die Bank trägt die Pflicht über den Widerruf der Anschlussfinanzierung aufzuklären. Die Form, in welcher dies erfolgen muss, ist per Gesetz vorgegeben. Hält sich die Bank nicht an diese Vorgaben, erreicht der Vertrag keine rechtmäßige Gültigkeit. Normalerweise kann ein Vertag bis zu zwei Wochen nach dem Abschluss widerrufen werden. Die Angabe eines Grundes ist dafür meist nicht nötig. Wenn die Belegung über den Widerruf nicht korrekt ist, gilt diese First allerdings nicht. Auch Jahre nach dem Vertragsschluss, kann der Widerruf dann noch genutzt werden. Nachdem in den letzten Jahren allerdings sehr viele Anbieter Fehler in ihrer Widerrufsbelehrung hatten und es dadurch zu einer Art „Massenphänomen“ kam, wurde an dieser Stelle deutlich nachgebessert. Heute ist es deshalb relativ unwahrscheinlich geworden, einen solches Schlupfloch aus dem Vertag heraus zu finden.

Wie kann das Forward-Darlehen abgeschlossen werden?

Das Forward-Darlehen kann innerhalb weniger Schritte abgeschlossen werden. Zunächst muss der Kunde über eine aktuelle Zinsbindung verfügen. Seine Immobilie wird somit mit einem Kredit finanziert, der noch nicht vollständig zurück bezahlt wurde. Die Zinsbindung muss allerdings in maximal 60 Monaten (5 Jahren) enden. Ansonsten kommt das Forward-Darlehen nicht in Frage. Wenn diese Grundvoraussetzung erfüllt ist, sollte der Kunde damit beginnen, die Zinsentwicklung zu analysieren. Dabei ist nicht nur der aktuelle Trend, sondern der Verlauf der letzten Monate und Jahre entscheidend, um zu einem umfassenden Ergebnis zu kommen. Wird in diesem deutlich, dass die Zinsen in den letzten Jahren deutlich gefallen sind und sich jetzt auf einem Tiefpunkt befinden, kann sich für ein solches Darlehen entschieden werden. Der Kunde muss nun damit beginnen, sich verschiedene Angebote einzuholen. Diese sollte bereits auf seine konkrete Situation zugeschnitten sein. Dafür ist nicht selten auch die vorherige Kreditsumme für die Baufinanzierung entscheidend. Persönliche Faktoren, wie beispielsweise die Bonität und das Alter des Kunden sind jedoch ebenfalls wichtig. Bei dem Vergleich der Angebote sind der Zinssatz und die Aufschläge besonders entscheidend, um das kostengünstigste Angebot zu finden. Auch ein Gespräch mit der eigenen Hausbank kann sinnvoll sein. Hier erhalten langjährige Kunden häufig Sonderkonditionen, da sie für das Kreditinstitut ein geringeres Risiko als Neukunden darstellen.
Falls der Kunde bereits ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, sollte er sich über die Möglichkeiten der Umschuldung informieren. Den teilweise ist auch dies möglich. Bei einem günstigeren Anbieter, können mehrere Prozentpunkte eingespart werden. Das Darlehen abzuschließen ist häufig kinderleicht und innerhalb von wenigen Minuten erfolgt.

Ist der Abschluss des Forward-Darlehens bereit vor dem Immobilienkauf möglich?
Wer seine finanzielle Zukunft besonders gründlich planen möchte, der überdenkt ein solches Darlehen bereits vor dem Immobilienkauf. Immerhin muss häufig eine Anschlussfinanzierung stattfinden. Sich über diese bereits im Vorfeld Gedanken zu machen, ist somit nicht verkehrt. Leider ist dieses Vorgehen keine Theorie und deshalb in der Praxis nicht möglich. Der Kunde muss bereits eine Immobilie besitzen und den Kredit für diese tilgen, damit er das Darlehen bei einer Bank beantragen kann. Als Beweis muss der Darlehensnehmer meist den Eintrag in das Grundbuch vorweisen. Erst im Anschluss kann über die Konditionen des Vertrages gesprochen werden. Besteht die Immobilie noch nicht, ist die Vergabe eine sehr risikobehaftete Angelegenheit für das Kreditinstitut. Es ist deshalb verständlich, dass sie sich auf dieses Geschäft nicht einlassen möchte. Außerdem besteht dann die Gefahr, dass der Kunde die Darlehenssumme vielleicht anders verwendet als geplant.

Vorteile und Nachteile des Forward- Darlehens

Wie bei jedem Darlehen, gibt es auch bei diesem Vorteile und Nachteile. Darüber sollten sich die zukünftigen Darlehensnehmer bewusst werden. Der größte Vorteil liegt natürlich darin, dass diese Art des Geldleihens sehr flexibel ist. Der Kunde kann relativ frei entscheiden, wann er die Darlehenssumme verwenden möchte. Außerdem können aktuell niedrige Zinsen genutzt werden. Besonders wer sich mit den Märkten und der Entwicklung des Zinsniveaus auskennt, wird profitieren. Durch den gebundenen Zinssatz werden die Kosten der nächsten Jahre außerdem sehr gut planbar. Dadurch muss sich der Kunde einem geringeren Risiko aussetzen.
Es würde sich allerdings nicht um eine seriöse Betrachtung handeln, wenn an dieser Stelle nicht auch die Nachteile erwähnt werden würden. Immerhin muss sich der Kunde umfangreich informieren, falls er über den Abschluss eines Forward- Darlehens nachdenkt. Als nachteilig ist anzusehen, dass bereits im Vorfeld eine langfristige Bindung entsteht. Der geschlossene Vertrag kann nicht mehr geändert oder gekündigt werden. Tritt der Fall ein, dass die Zinsen über die Jahre gefallen sind, hat der Kreditnehmer kein Geld gespart sondern bezahlt aktuell für sein Darlehen sogar zu viel. Außerdem berechnet die Bank zusätzliche Zinsen, welche auf den Zinssatz des Forward- Darlehens hinzugerechnet werden. Dadurch sichert sie sich vor eventuellen Verlusten ab und deckt die für sie entstehenden Kosten ab.
In Anspruch genommen werden kann ein das Forward-Darlehen, wie jedes andere Darlehen von volljährigen und vollständig geschäftsfähigen Personen. Diese müssen außerdem über eine gute Bonität verfügen, da sie ansonsten von der Bank als ein zu hohes Risiko angesehen werden. Zusätzlich sollte keine anderweitige Verschuldung vorliegen, abgesehen von dem aktuellen Kredit zur Finanzierung des Bauvorhabens.

Das Forward Darlehen im Detail

Als Forwarddarlehen werden Darlehen zur Baufinanzierung bezeichnet, die nicht erst bei Bedarf, sondern schon Monate oder Jahre im Voraus abgeschlossen werden können. Die Darlehensauszahlung erfolgt bei diesen Krediten erst mit dem Ende der Forward-Zeit, die bis zu 60 Monate betragen kann. Somit ist es möglich, das Darlehen bereits fünf Jahre vorher abzuschließen und erst in der Zukunft zu nutzen. Während der Forward-Periode fallen für Sie als Kreditnehmer weder Bereitstellungszinsen noch sonstige Kosten an.Erst dann, wenn das Darlehen ausgezahlt wurde, werden die vertraglich vereinbarten Kreditraten fällig.

Das Forwarddarlehen ist vom Wesen her ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem Sie sowohl die Zinsbindung wie auch die anfängliche Tilgung ganz nach Ihren Wünschen vereinbaren können. Es unterscheidet sich von der klassischen Immobilienfinanzierung somit ausschließlich durch die Forward-Zeit. Wurde das Darlehen ausgezahlt, handelt es sich um eine konventionelle Baufinanzierung, die dem üblichen Muster entspricht. Auch hier haben Sie somit die Möglichkeit, in Zeiten niedriger Marktzinsen lange Zinsbindungsfristen zu vereinbaren, und sich so das derzeitige Zinsniveau langfristig zu sichern. Zudem können Sie die Tilgung nach Ihrem Haushaltsbudget vereinbaren und die Kreditrate damit nach Ihren Bedürfnissen ausrichten und berechnen.

Langfristige Zinssicherung ohne Zinsänderungsrisiko

Der wichtigste Grund zum Abschluss eines Forward-Darlehens ist die Möglichkeit der Zinssicherung. Da das Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden kann, haben Kreditnehmer mit diesem Kredit die Möglichkeit, das heutige Zinsniveau festzuschreiben und dieses für die Zukunft zu sichern.

Ein Forward Darlehen wird deshalb vorwiegend in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen vereinbaren. Wenn die Leitzinsen, die durch die Europäische Zentralbank vorgegeben werden, niedrig sind, beeinflusst dies auch die Darlehenszinsen für die Baufinanzierung. Steigen die Leitzinsen hingegen wieder, müssen Kreditnehmer oft tiefer in die Tasche greifen, denn durch die Erhöhung der Zinsen steigen in aller Regel auch die monatlichen Raten. Dies ist besonders bei einer Anschlussfinanzierung wichtig, denn die Konditionen werden zum Ablauf der Zinsfestschreibung neu vereinbart. Da niemand vorhersagen kann, welches Zinsniveau zu diesem Termin vorherrschen wird, ergibt sich für Kreditnehmer ein vergleichsweise hohes Risiko. Sollten die Zinssätze nämlich bis zu diesem Termin steigen, müssen sie womöglich einer teuren Anschlussfinanzierung zustimmen. Daher nehmen viele Kreditnehmer die Sache selbst in die Hand und nutzen das Forward Darlehen. Der Zeitpunkt für den Abschluss kann hier ganz individuell vereinbart und nach dem jeweiligen Zinsniveau ausgerichtet werden. So müssen Kreditnehmer nicht darauf hoffen, dass die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung noch niedrig sind, sondern können sich frühzeitig mit der Zinsentwicklung beschäftigen und entsprechend reagieren. Viele Experten sehen Forward Darlehen daher auch als Versicherung gegen steigende Zinskonditionen. Zu beachten ist jedoch, dass der Abschluss eines Forward Darlehens verbindlich ist. Die spätere Kreditkündigung muss nach den Vorgaben der Kreditbedingungen erfolgen und ist während der Zinsbindung in aller Regel ausgeschlossen.

Das sollten Sie beim Abschluss eines Forward Darlehens beachten

  • Darlehen ermöglicht Zinssicherung bei der Anschlussfinanzierung
  • Forward-Zeit kann bis zu 60 Monate betragen
  • Zinssicherung durch frühzeitigen Darlehensabschluss
  • Konditionsvereinbarung in Eigeninitiative
  • Die Konditionen für das Forward Darlehen unbedingt vergleichen
  • Zinsen sind abhängig von der Forward-Zeit und dem allgemeinen Zinsniveau
  • Umschuldungen sind im Rahmen der Kreditaufnahme problemlos möglich

Welche Konditionen die Zinsen für Forward Darlehen bestimmen

Die Zinskonditionen für Forward Darlehen werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Dies ist zum einen das allgemeine Zinsniveau, welches in Europa durch die Europäische Zentralbank festgelegt wird. Die EZB gibt mit dem Leitzins die Zinsrichtung vor, denn dieser Zins bestimmt die Kosten der Banken, wenn diese Geld leihen. Je niedriger der Leitzins, desto günstiger können die Banken frisches Geld erhalten und dieses dann auch preiswert als Kredit vergeben. Bei höheren Leitzinsen jedoch verteuert sich die Kreditaufnahme der Banken, was auch Baufinanzierungen entsprechend teuer werden lässt.

Neben dem allgemeinen Zinsniveau nimmt aber auch die Forward-Zeit einen wichtigen Stellenwert bei der Konditionsfindung ein. In aller Regel gilt, dass die Zinssätze umso mehr steigen, je länger die Forward-Zeit vereinbart wird. Schließlich handelt es sich hierbei um eine Art Versicherung gegen höhere Zinsen. Und je länger diese Versicherung gebraucht wird, desto höher sind auch die Darlehenskonditionen. Dieser Zinsaufschlag kann zwischen 0,1-0,3 Prozent pro Jahr betragen. Allerdings berechnen nicht alle Banken den gleichen Zinsaufschlag, weshalb es durchaus sinnvoll ist, die Angebote der Institute zu vergleichen. Mitunter finden sich sogar Banken, die das Darlehen ohne Aufschlag vergeben und so eine günstige Forward-Finanzierung ermöglichen.

Kreditvereinbarung bei der Hausbank oder einer alternativen Bank

Da immer mehr Kreditnehmer bei der Baufinanzierung nach einem Forward Darlehen fragen, findet sich dieses aktuell im Angebot vieler Banken. Somit ist es nicht nötig, dieses Darlehen bei der Hausbank zu vereinbaren, sondern es können auch alternative Banken gewählt werden, die dann mit Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung vornehmen. Eine solche Umschuldung ist im Übrigen ohne die Einhaltung von Kündigungsfristen möglich, denn mit dem Ablauf der Zinsbindung beim bestehenden Darlehen endet die ursprüngliche Darlehensvereinbarung und Kreditnehmer können jederzeit kündigen. So ist die Ablösung des Darlehens ohne weitere Probleme möglich. Lediglich die vorhandenen Sicherheiten müssen in diesem Fall auf die neue Bank übertragen werden.

Um herauszufinden, ob die Hausbank oder eine alternative Bank die besten Zinssätze für das Forward-Darlehen bietet, sollten Kreditnehmer den kostenlose und unverbindlichen Vergleichsrechner nutzen. Dieser kann in wenigen Minuten erfolgen und gibt schnell Gewissheit, welche Angebote wirklich günstig sind und wo Kreditnehmer viel Geld sparen können.

Kreditvergleiche kostenlos nutzen

Ebenso wie bei der klassischen Baufinanzierung haben Kreditnehmer auch beim Forwarddarlehen die Möglichkeit, den Zinssatz der Banken gegenüber zu stellen und einen Zinsvergleich durchzuführen. Auch wir bieten Ihnen einen kostenlosen Kredit Vergleich, der Ihnen schnell einen Überblick über die verschiedenen Angebote der Banken gibt und Ihnen so zeigt, welche Angebote für Sie sinnvoll sind. Natürlich ist der Abschluss Ihres neuen Darlehens dann auch direkt online möglich, sodass Sie Ihr neues Darlehen für die Anschlussfinanzierung noch heute mit einem günstigen Zinssatz vereinbaren können.

Günstige Anschlussdarlehen noch jetzt vereinbaren

Mit Ablauf der Zinsbindung wird bei Annuitätendarlehen nach zehn oder 15 Jahren vielfach eine Anschlussfinanzierung notwendig, um für die noch offenen Darlehensbeträge eine weitere Konditionsbindung zu erreichen. In der jetzt niedrigen Zinsphase ist es vielfach sinnvoll, diese Anschlussfinanzierung nicht erst mit Ablauf der Zinsbindung, sondern schon einige Monate oder gar Jahre im Voraus zu vereinbaren, um sich die jetzt niedrigen Zinsen langfristig sichern zu können.

Neue Konditionsvereinbarung bei Zinsablauf

Annuitätendarlehen werden in den meisten Fällen mit einer Zinsbindungsfrist von zehn oder 15 Jahren vereinbart. In dieser Zeit bleiben Zinsen und Kreditraten konstant, sodass Kunden und auch Banken fest kalkulieren können. Viele Darlehen sind mit Ablauf dieser Zinsbindung aber noch nicht vollständig zurückgezahlt. Gerade dann, wenn sich Darlehensnehmer für eine anfängliche Tilgung von ein oder zwei Prozent entschieden haben, müssen oft 20 oder gar 30 Jahre bis zur endgültigen Rückzahlung kalkuliert werden. Mit Ablauf der Zinsbindung ist so vielfache noch eine Restschuld von mehreren zehntausend Euro offen, für die dann eine neue Konditionsvereinbarung getroffen werden muss. Diese neue Vereinbarung basiert dann auf den aktuellen Zinskonditionen, die für Immobiliendarlehen zu diesem Zeitpunkt gelten. In einer Phase niedriger Zinsen ist eine solche Anschlussfinanzierung vielfach lukrativ, denn die zu zahlenden Zinsen und auch die monatliche Rate sinken. In Zeiten hoher Marktkonditionen hingegen erhöht sich nicht selten die Belastung für Darlehensnehmer. Daher kann es sinnvoll sein, die Anschlussfinanzierung auf eine Phase niedriger Zinsen zu verlegen und so von attraktiven Konditionen zu profitieren.

Forwarddarlehen sind heiß begehrt

Die Lösung für alle Kreditnehmer, deren Anschlussfinanzierung erst in einigen Monaten fällig wird, sind Forwarddarlehen. Diese Annuitätendarlehen werden bereits jetzt vereinbart, allerdings erst mit Ablauf der Zinsbindung beim alten Darlehen ausgezahlt. Eine monatliche Zahlung muss nicht geleistet werden. Erst mit Auszahlung der Darlehenssumme fällt auch die vereinbarte Monatsrate an. So können sich Kreditnehmer mit einem Abschluss die derzeit niedrigen Zinsen sichern und sich damit vor steigenden Zinsen schützen. Schließlich kann schon ein Zinsanstieg von nur 0,2-0,5 Prozent für eine erhebliche Mehrbelastung sorgen, die so verhindert werden kann. Forwarddarlehen sind in der aktuellen Zinsphase daher sehr beliebt und werden von immer mehr Menschen in Anspruch genommen. Viele Banken sprechen ihre Kunden sogar gezielt darauf an, um die Forwarddarlehen im eigenen Haus zu halten. Allerdings kann es auch lohnend sein, die Angebote der Institute online zu vergleichen und zu einer anderen Bank zu wechseln, um die Finanzierung noch günstiger zu erhalten.

Darum lohnt sich jetzt der Abschluss von Forwarddarlehen:

  • Günstige Marktzinsen sorgen für niedrige Darlehenszinsen
  • Anschlussfinanzierung kann jetzt mit günstigen Konditionen abgeschlossen werden
  • Risiko steigender Zinsen wird abgewendet
  • Sicherheit für Kreditnehmer
  • Künftige Rate und künftiger Zinssatz können schon heute vereinbart werden

Bankenvergleich kann sich lohnen

Wie bereits erwähnt, muss eine Anschlussfinanzierung nicht zwingend bei der jetzigen Finanzierungsbank abgeschlossen werden. Vielmehr sollten Kunden die Vielzahl an Angeboten nutzen und Konditionen vergleichen. Schließlich bieten viele Institute attraktive Konditionen, die jedoch nur mit einem Bankvergleich aufgedeckt werden können. Wer dann günstige Zinssätze gefunden hat, kann den Kreditantrag oft noch am gleichen Tag stellen und online an die neue Bank übermitteln. Der Vertrag kann hier kurzfristig ausgefertigt und für die Unterschrift zugesandt werden. Auch die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank wird in den meisten Fällen direkt durch die Kreditinstitute vorgenommen und durchgeführt. Kunden brauchen sich so um nichts mehr selbst kümmern und können sich ganz auf die Betreuung durch die Finanzberater verlassen.


Im Bereich der Baufinanzierung stehen dem Kunden verschiedene Darlehensarten zur Verfügung, die er je nach jeweiliger Situation sinnvoll nutzen kann. Dazu gehört unter anderem auch das so genannte Forward Darlehen. Mit dem Forward Darlehen kann man sich zum Zeitpunkt des Abschlusses bereits einen Kreditzinssatz sichern, obwohl die bisherige Zinsfestschreibung erst in einigen Monaten oder Jahren ausläuft.

Vom Grundsatz her fällt das Forward Darlehen also in den Bereich der Anschlussfinanzierungs-Darlehen, da man das Darlehen erst einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss des Darlehensvertrages in Anspruch nimmt. Der Hauptzweck des Forward Darlehen besteht für den Kunden und Kreditnehmer darin, sich einen günstigen Zinssatz für die Zukunft zu sichern, der mit großer Wahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt der Fälligkeit der bisherigen Festzinsvereinbarung dann nicht zu erhalten ist. Wenn man sich also für den Abschluss eines Forward Darlehens entscheidet, geht man stets davon aus, dass die Kreditzinsen bis zur Fälligkeit des bisherigen Baudarlehens steigen werden. Diese Zinssicherheit im Rahmen des Forward Darlehen erhält der Kunde natürlich nicht „umsonst“, sondern der aktuelle gültige Kreditzinssatz im Bereich der Hypothekendarlehen wird durch einen Zinsaufschlag erhöht.

Dieser Aufschlag im Rahmen des Forward Darlehen beträgt in der Regel 0,50 – 0,90 Prozent pro Jahr. Damit sich die Inanspruchnahme des Forward Darlehen also auch rentiert, sollte der Kreditnehmer davon ausgehen, dass die durchschnittlichen Hypothekenzinsen bis zur Fälligkeit des bisherigen Darlehens um mindestens 0,51-0,91 Prozent steigen. Mit dem Forward Darlehen sicher t sich der Kunde übrigens „nur“ den Zinssatz für die Zukunft, die Auszahlung des Darlehens wird erst dann vorgenommen, wenn das bisherige Darlehen bzw. die Zinsfestschreibung fällig wurde. Allerdings muss der Kunde außer dem Zinsaufschlag keine zusätzlichen Kosten im Rahmen des Forward Darlehen tragen. Die Gefahr beim Forward Darlehen besteht natürlich andererseits darin, dass die Kreditzinsen wider Erwarten nicht steigen, und der Kreditnehmer zukünftig einen höheren Zinssatz zahlen muss, als nach Marktlage üblich.

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