Forward-Darlehen

Das sogenannte Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das nur zur Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommt und sich nur in der Baufinanzierung bewegt. Bei der Planung eine Immobilie zu bauen müssen die meisten künftigen Bauherren eine Finanzierung in Betracht ziehen. Eine Immobilie zu bauen kann sehr kostenintensiv werden, Summen von bis zu 500.000 Euro sind keine Seltenheit mehr. Bei der Aufnahme eines Immobiliendarlehens wird eine feste Laufzeit ausgemacht, aber meist muss schon während der laufenden Immobilienfinanzierung also während dieser Laufzeit ein weiteres Darlehen aufgenommen werden. Dabei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung und diese wird als Forward-Darlehen bezeichnet. Zuerst war das Forward-Darlehen eigentlich nur für gemeinnützige oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften gedacht, aber seit Ende der 90er Jahre können auch Darlehensnehmer für den privaten Immobilienbau auf das Angebot mit einem Forward-Darlehen zurückgreifen. Die Idee hinter dem Forward-Darlehen ist ganz simpel und ist bis heute gleich, denn schon während der laufenden Finanzierung können sich Darlehensnehmer die günstigen Zinsen in Zukunft sichern, denn meist wird mit einer Fest-Hypothek gearbeitet, die aber nach 10 Jahren ausläuft und die Finanzierung ist bis dahin aber nicht zu 100% abgeschlossen. Ist also eine Anschlussfinanzierung notwendig, dann bietet sich das Forward-Darlehen an, um von den aktuell niedrigen Zinsen in Zukunft zu profitieren. Das Besondere an dem Forward-Darlehen ist, dass der Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt. Trotzdem handelt es sich um ein ganz normales Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden Rate. Der Auszahlungszeitpunkt wird vertraglich festgehalten und während der Stillphase sind keine Kreditraten oder Bereitstellungszinsen fällig.

Forward-Darlehen und dessen Funktion

Das Forward-Darlehen ist heute eine gängige Art und Weise, um sich in Zukunft die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern. Die Darlehensnehmer können schon während der aktuellen Finanzierung sich mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen. Die Banken geben schon weit vor Ablauf der aktuellen Finanzierung Angeboten heraus, die sich auf eine Anschlussfinanzierung beziehen. Mit einem solchen Angebot kann der Darlehensnehmer sich einen niedrigen Zinssatz schon im Vorfeld sichern. Normalerweise wird eine Anschlussfinanzierung zwischen 6 und 12 Monaten vor dem Ablauf der aktuellen Finanzierung in Betracht gezogen. Dabei spielt in erster Linie immer die Zinsbindung des aktuellen Vertrages eine Rolle. Es gibt mittlerweile Banken, die für ein solches Angebot sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen, aber andere Banken verzichten darauf. Grundsätzlich kann eine Anschlussfinanzierung immer zwischen 6 und 12 Monate vor dem Ablauf der aktuellen Verzinsung geplant werden. Bei einem Forward-Darlehen sieht das komplett anders aus. Das Forward-Darlehen kann schon Jahre im Voraus geplant werden, um einen günstigen Zinssatz zu bekommen. Das Forward-Darlehen wird dann zum aktuellen niedrigen Zinssatz abgeschlossen. Dabei wird die Kreditsumme, die im Forward-Darlehen festgelegt wird, erst zum festgelegten Zeitpunkt ausgezahlt. Solange ruht der Vertrag. Diese Ruhephase wird auch Forward-Phase bezeichnet. In dieser Phase sind keine Ratenzahlungen notwendig und die Bank verlangt auch keine Bereitstellungsgebühren.

Forward-Darlehen – Vorteile für Bank und Darlehensnehmer

Das Forward-Darlehen ist ein typisches Darlehen, das zur Anschlussfinanzierung verwendet wird und mit dem für die Bank und den Darlehensnehmer einige Vorteile verbunden sind. Die Bank kann mit Hilfe des Forward-Darlehens den Kunden weitere Jahre an sich binden, wenn das Angebot entsprechend gut ist. Zudem verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, der abhängig von der Vorlaufzeit ist. Das ist nur fair, denn sollten die Zinsen in der Zeit steigen, dann gehen der Bank hohe Rendite verloren, die sie einigermaßen ausgleichen muss. Aber nicht nur für die Bank entstehen einige Vorteile, auch der Darlehensnehmer kann sich mit einem Forward-Darlehen nicht beschweren. In erster Linie erhält der Darlehensnehmer sehr niedrige Zinsen, denn zurzeit liegen die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau und dieses Niedrigzinsniveau kann er dank Forward-Darlehen auch in die Anschlussfinanzierung mitnehmen. Zudem bietet sich für den Darlehensnehmer eine hohe Planungssicherheit, was gerade im Immobilienbereich entscheidend ist. Ein weiterer Vorteil für den Darlehensnehmer sind die guten Konditionen, zu denen die Bank das Forward-Darlehen anbieten kann. Mit dem Forward-Darlehen können beide Parteien nur gewinnen.

Wie lange im Voraus bietet sich ein Forward-Darlehen an?

Ein Immobiliendarlehen wird meist über mehrere Jahrzehnte abgeschlossen, aber der feste Zinssatz kann im Höchstfall nur bis zu 10 Jahren gewährt werden. Somit läuft das Darlehen zwar beispielsweise 25 Jahren, aber der feste Zinssatz endet nach 10 Jahren. Somit muss auf jeden Fall eine Anschlussfinanzierung her, um die restliche Laufzeit abzudecken. Eine normale Anschlussfinanzierung kann zwischen 6 und 12 Monaten vor Ablauf der Laufzeit der Zinsen aufgenommen werden. Das Forward-Darlehen ist ein ganz besonderes Darlehen, welches schon weit im Voraus geplant werden kann. Bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinslaufzeit sind keine Seltenheit. Allerdings gibt es keine festen Abläufe welcher Zeitraum zwischen dem Abschluss des Vertrags und der tatsächlichen Auszahlung liegen dürfen. Jeder Anbieter entscheidet das für sich selber und somit sind auch die Bedingungen von Anbieter zu Anbieter recht unterschiedlich.

Echte und unechte Forward-Darlehen

Im Bereich des Forward-Darlehens gibt es das unechte und das echte Forward-Darlehen. Diese beiden Bezeichnungen sind allgegenwärtig, aber was bedeuten sie eigentlich?

Das echte Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, bei dem die Konditionen für die Finanzierung schon vertraglich festgelegt sind, aber die Zinsbindung erst in Zukunft beginnt. Dabei verlangen die Anbieter für jeden Monat, in der das echte Forward-Darlehen ruht eine Art Zinsaufschlag. Die Höhe wird von den Anbietern selbst festgelegt und kann zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten liegen. Der Zinsaufschlag wird meist erst nach dem 12.Monat fällig. In den ersten sechs bis zwölf Monaten verlangen die Anbieter keinen Zinsaufschlag.

Das unechte Forward-Darlehen ist ebenfalls eine Anschlussfinanzierung, aber bei dieser Art des Darlehens muss der Darlehensnehmer schon bei Vertragsabschluss mit der Auszahlung beginnen. Allerdings beginnt die Auszahlung des Darlehens erst, wenn die bestehende Finanzierung aufgelaufen ist. Also im Grunde muss der Darlehensnehmer schon mit der Zahlung beginnen obwohl er noch keine Auszahlung für das Darlehen bekommen hat. Erst, wenn die aktuelle Finanzierung abgelaufen ist, dann wird das Anschlussdarlehen ausgezahlt. Die Zeit bis zur Auszahlung wird aus Bereitstellungszeit bezeichnet. Die Länge der Bereitstellungszeit ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich und kann von jedem Anbieter frei gewählt werden.

Bei beiden Darlehen-Arten muss der Darlehensnehmer sich gut überlegen, welche Art für ihn von Interesse ist, denn die Rückzahlung beginnt bei den Forward-Darlehen unterschiedlich. Die meisten Darlehensnehmer entscheiden sich für das echte Forward-Darlehen, da bei dem Darlehen die monatlichen Belastungen nicht ganz so hoch sind.