Bei einer Immobilienfinanzierung verhält es sich so, dass der Kreditvertrag mit einem bestimmten, Zinssatz auf einige Jahre festgelegt ist. Üblich für „einfachere“ Finanzierungsformen sind hier beispielsweise zehn oder auch zwölf Jahre. Ist der vereinbarte Zeitraum abgelaufen, ist jedoch noch eine Restschuld vorhanden, die es mithilfe der Anschlussfinanzierung, also mit einem weiteren Kredit, zu tilgen gilt. Oftmals verhält es sich sogar so, dass die verbliebene Kreditsumme recht sogar relativ hoch ist, weshalb es vielen Kreditnehmern nicht machbar ist, diese durch angesparte Gelder auszugleichen.
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Sparen durch frühe Anschlussfinanzierung
Rechtzeitig verschiedene Angebote einholen und so viel Geld sparen.
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Bevor der ursprüngliche Kredit abläuft, ist die Bank gesetzlich dazu verpflichtet, drei Monate vorher den Kreditnehmer anzuschreiben und ihm einen geeigneten Vorschlag für die Anschlussfinanzierung vorzustellen. Im Allgemeinen empfiehlt es sich jedoch, nicht erst drei, sondern besser sechs bis zwölf Monate vorher sich nach einem neuen Kredit umzusehen. Denn zwar ist eine Anschlussfinanzierung durch die Hausbank in vielen Fällen der unkomplizierteste aber eben nicht der günstigste Weg.
Wer sich dagegen rechtzeitig nach Angeboten anderer Kreditinstitute umsieht, verfügt über ausreichend Zeit, um die verschiedensten Anschlussfinanzierungen durchzusehen und sich den günstigsten Kredit auszusuchen. So ist es trotz neuerlichem Darlehen oftmals sogar möglich, einiges zu sparen. Angebote, die sich beispielsweise nur durch wenige Anteile voneinander unterscheiden können, je nach Kreditsumme und Laufzeit, durchaus einen Unterschied von mehreren Tausend Euro bedeuten.
Neue Konditionen
Bei einer Anschlussfinanzierung werden sämtliche Konditionen neu verhandelt.
Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung werden sämtliche Konditionen komplett neu verhandelt. Diese Vorgehensweise bietet den Vorteil, dass das neue Darlehen besser an die derzeitige Lebenssituation angepasst werden kann. Immerhin sind seit dem Abschluss der ersten Finanzierung mittlerweile viele Jahre vergangen, in denen sich bestimmt einiges verändert hat. Vielleicht ist es jetzt, aufgrund einer besser bezahlten Arbeitsstelle, möglich, eine höhere Rate zu bezahlen, um so die verbliebene Restschuld schneller begleichen zu können.
Zinsen
Bei derzeit niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung. Herrschen dagegen hohe Zinsen und ist eine Niedrigzinsphasen absehbar, ist eine kurze Zins-Festbindung empfehlenswert.
Bei der Anschlussfinanzierung stellt sich die Frage, welchen Zeitraum die nächste feste Zinsperiode umfassen soll. Hier bietet es sich an, die zu erwartenden Entwicklung der Zinsen genauer zu betrachten. Ist beispielsweise absehbar, dass beispielsweise eine derzeitige Hochzinsphase in Bälde von fallenden Zinsen „abgesetzt“ wird, empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung. So ist es dann möglich, die zukünftigen, günstigeren Zinssätze zu nutzen. Herrschen jedoch bereits sehr niedrige Zinsen vor, dann bietet es sich an, eine lange Zinsbindung zu nutzen, damit so lang wie möglich von den niedrigen Zinsen profitiert wird.
Anschlussfinanzierung: Tilgung
Je höher die Tilgung, umso schneller ist der Kredit abbezahlt.
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Die meisten Immobilienbesitzer gehen dazu über, „nur“ den gesamten Betrag der monatlichen Raten hohe Beachtung schenken. Dabei ist ebenfalls dessen Zusammensetzung sehr wichtig. Diese teilt sich in Zinsen und Tilgung auf. Umso höher der Anteil der Tilgung ist, desto schneller ist der Kredit zurückbezahlt und es müssen somit weniger Zinsen beglichen werden. Ist es aus Sicht der eigenen, finanziellen Situation her möglich, dann sollte ein höherer Tilgungssatz vereinbart werden.
Durch Sondertilgungen sparen
Sondertilgungen verringern die Kreditsumme und sorgen so für eine geringere Zinsbelastung.
In den meisten Kreditverträgen ist die Möglichkeit zu Sondertilgungen gegeben. Das bedeutet, dass zusätzlich zu der monatlichen Ratenzahlung ein gewisser Betrag abbezahlt werden kann. Oftmals ist das beispielsweise einmal im Jahr machbar, es gibt jedoch auch Banken die die Option zu öfteren Sondertilgungen anbieten. Die Höhe dieser zusätzlichen Zahlungen ist im Kreditvertrag festgesetzt. Sollten dort jedoch keine Sondertilgungen vorgesehen sein, ist es in einigen Fällen dennoch möglich, eine solche, zusätzliche Zahlung zu leisten. Dies muss jedoch mit der betreffenden Bank vorher abgeklärt werden. Hierfür fallen dann jedoch zumeist weitere Kosten an.
Anschlussfinanzierung per Prolongation
Weiterführung des Darlehens bei der Hausbank mit neuen Konditionen.
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Eine Prolongation ist nichts anderes, als dass das erste Darlehen ganz einfach bei der Hausbank fortgeführt wird. Allerdings mit den jeweils mit neu verhandelten Tilgungs- sowie Zinsraten. Wie bereits oben erwähnt, ist diese Möglichkeit die unkomplizierteste. So entfällt hier zumeist eine erneute Bonitätsprüfung und es ist kein Termin bei einem Notar notwendig, da es nicht notwendig ist, die Grundschuld zu übertragen. Das Angebot, dass die Hausbank dem Kreditnehmer vorlegt, ist in vielen Fällen verhandelbar, sodass es sich durchaus lohnen kann, etwas zu „feilschen“.
Umschuldung
Umschulden und bares Geld sparen.
Neben der Prolongation bietet sich ebenfalls die Umschuldung als Anschlussfinanzierung an. Bei einer Umschuldung wird kein neuer Kredit bei der Hausbank unterschrieben, sondern das Darlehensangebot einer anderen Bank angenommen. Hier ist oftmals ein nicht zu verachtendes Sparpotenzial enthalten. Am besten ist es, wenn man sich einige Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist nach einem neuen Kreditgeber umsieht. So ist ausreichend Zeit vorhanden, um ein wirklich günstiges Angebot zu finden. Einfach und schnell ist das beispielsweise mithilfe eines Kredit-Vergleichs möglich. Allerdings ist der bürokratische Aufwand hier höher. So fällt etwa eine neuerliche Prüfung der Bonität an, es wird ein Notar-Termin benötigt und die Grundschuld muss übertragen werden. Dafür kann sich die Höhe der Ersparnis in der Regel mehr als sehen lassen.
Forward-Darlehen
Günstigen Zinssatz für die Zukunft sichern.
Eine Alternative stellt das Forward-Darlehen dar, dass ebenfalls eine Art der Anschlussfinanzierung ist. Das Forward-Darlehen bietet eine Besonderheit: Es kann bereits bis zu 60 Monaten vorher abgeschlossen werden, bevor das Ende der ersten Zinsbindung erreicht ist. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich, wenn derzeit ein sehr niedriges Zinsniveau herrscht, denn für das Darlehen gelten die Zinssätze, die zum Zeitpunkt des Vertrags-Abschluss aktuell sind. So ist es einige Zeit vorher möglich, sich die derzeit günstigen Zinsen zu sichern.
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Die Raten müssen jedoch erst dann beglichen werden, wenn der Vertrag in Kraft ist, also wenn der erst Kontrakt abläuft. Allerdings verlangen die Banken bei einem Forward-Darlehen gewisse Gebühren. Hier kommt es auf die Länge des jeweiligen Bereitstellungszeitraumes an. Dementsprechend wird ein bestimmter Aufschlag auf den momentan Zins berechnet. Üblicherweise liegt dieser circa bei 0,02 Prozent. Desto weiter der tatsächliche Beginn der Anschlussfinanzierung in der Ferne liegt, umso höher ist jedoch der Prozentsatz.
In Zeiten eines hohen Zinssatzes lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens somit nicht. Das für und Wider für ein Forward-Darlehen hängt somit immer auch von dem momentan Zinsniveau ab.
Sonderkündigungsrecht
Frühere Anschlussfinanzierung durch Sonderkündigungsrecht.
Selbst wenn der erste Finanzierungskredit noch läuft, ist es unter Umständen möglich, zu einer anderen Bank zu wechseln. Allerdings muss hierfür eine gewisse Zeit abgewartet werden: Der Kreditnehmer kann nach Ablauf von zehn Jahren sowie einer gesetzlich geregelten Frist von sechs Monaten den Vertrag vorzeitig kündigen. Hier ist dann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu bezahlen.