Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen

by KreditJoe
Lesedauer: 18 Minuten

Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen wird anders als ein Privatdarlehen durch eine Immobilie abgesichert. Das heißt, kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nach, zahlt also seine Raten nicht mehr, verwertet die Bank die Immobilie. Die Kreditsicherheit können eine Hypothek oder andere Grundpfandrechte sein, die Hypothek ist allerdings die wichtigste.

Das Kreditinstitut prüft die Beleihungsunterlagen und erhält als Ergebnis die Sicherheitenbewertung und den Beleihungswert der Immobilie. Es gibt verschiedene Hypothekendarlehen, typisch ist das das Annuitätendarlehen, das mit festen Raten und mit einem Zins- und Tilgungsanteil zurückgezahlt wird.

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Wie Hypothekendarlehen, die oft auch als grundschuldbesicherte Darlehen bezeichnet werden, sind in Deutschland die häufigste Darlehensform zur Finanzierung von Wohneigentum. Sie stellen klassische Annuitätendarlehen dar, bei denen die Höhe der Rate während der Zeit der Zinsbindung konstant bleibt. Die Zinsbindung kann bei Hypothekendarlehen je nach Kundenwunsch zwischen 5-20 Jahren fest vereinbart werden. Vor allem dann, wenn Zinsen Hypothekendarlehen günstig sind, lohnt sich eine lange Zinsbindung, um Planungssicherheit zu erhalten und mögliche Zinsänderungen auszuschließen.

Die Zinssätze Hypothekendarlehen können sich täglich ändern und unterliegen grundsätzlich verschiedenen Einflüssen. Hierfür gehören zum einen die Bonität des Kreditnehmers, aber auch die Höhe der angebotenen Sicherheiten (Grundschuld, Hypothek) sowie das allgemeine Marktniveau. Dieses ist letztendlich abhängig von den Zinsentscheidungen der EZB, der Europäischen Zentralbank, die mit ihrem Leitzins Preisspannen vorgibt.

Betrachtet man die Zinsentwicklung Hypothekendarlehen, so muss man feststellen, dass die Hypothekendarlehen Konditionen im Sommer ihren letzten Höchststand erreichten. Waren 10jährige Hypothekendarlehen zum damaligen Zeitpunkt für etwa 4,5-5,5% p.a. zu haben, können aktuelle Hypothekendarlehen bereits für unter 4% p.a. genutzt werden. Der Grund für die Senkung der Darlehenszinssätze sind die Zinsentscheidungen der EZB, die ihren Leitzins aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungen sowie der Finanzkrise bereits deutlich gesenkt hat. Baufinanzierer können somit heute zu deutlich niedrigeren Zinssätzen finanzieren, was auch die monatliche Belastung senkt.

Doch nicht alle Banken bieten die gleichen Zinssätze Hypothekendarlehen. Ein Hypothekendarlehen Vergleich, der im Internet kostenlos abgerufen werden kann zeigt, dass die Unterschiede der einzelnen Anbieter bei über 1% p.a. liegen. Für Kreditnehmer bedeutet dies, dass sich die Mehrbelastung durch die Finanzierung auf mehrere Tausend Euro belaufen kann. Geld, welches besser in andere Projekte wie zum Beispiel den Urlaub geflossen wäre. Um festzustellen, welches Kreditinstitut günstige Hypothekendarlehen anbietet, sollte ein Hypothekendarlehen Rechner genutzt werden. Diese Rechner können unverbindlich und kostenlos im Internet aufgerufen werden. Kreditsuchende müssen für die Berechnung Hypothekendarlehen nur die gewünschte Kredithöhe sowie die von ihnen gewünschte Zeit der Zinsbindung angeben. Auch ist es möglich, zwischen verschiedenen Tilgungssätzen zu variieren, um die optimale Finanzierung zu finden. Direkt nach der Eingabe ermittelt der Rechner, welches Institut günstige Hypothekendarlehen bietet. Vor allem Direktbanken können durch den Verzicht auf Filialen besonders niedrige Zinssätze bieten, bei denen Kreditnehmer viel einsparen können. Die Mitarbeiter der Bank helfen in diesem Fall telefonisch oder per Mail bei der Erstellung des Kreditantrages, so dass auch Laien die günstigen Onlineangebote nutzen können.

Hypothekendarlehen – Vom Gedanken an das Haus bis zum Einzug

Es vergehen vom Gedanken bis zum Einzug Monate bis Jahre. Von Beginn an geht es um die Finanzen. Vor dem Baubeginn oder der Suche nach der richtigen Immobilie müssen Sie sich klar werden, was Sie sich leisten können. Ist die Entscheidung für eine Immobilie gefallen, geht es um eine möglichst günstige Finanzierung.

Auf die Suche nach dem günstigsten Zins setzen Sie nicht allein auf die Hausbank, sondern beziehen große Baukredit-Vermittler ein. Diese vergleichen zeitgleich die Konditionen der Banken, Sparkassen und Versicherungen.

Schritt für Schritt zur Finanzierung

Der Weg zum Kredit fängt mit einem Kassensturz an. Sie legen Ihre aktuelle Kaltmiete zugrunde. Diese entfällt zwar nach dem Umzug, die Heizungs-, Strom- und Wasserkosten fallen weiter an, genauso Müllabfuhr und Grundsteuer. Neu hinzukommen nach einem Kauf Instandhaltungskosten wie ein neuer Anstrich oder eine neue Heizung, Kosten die frueher der Vermieter trug, Sie nun mit Rücklagen abdecken müssen. Für die Bewirtschaftung kann man 3,50 Euro pro Quadratmeter rechnen, eine positive Differenz addieren Sie zu. Damit haben Sie Ihre Monatsrate. Sie müssen sich im Klaren sein, Ihr Haus mindestens zehn Jahre zu nutzen und diese Zeit am Ort bleiben. Ein Verkauf vorher bringt meist Verlust, schon wegen der Kaufnebenkosten.

Eine komplette Eigenfinanzierung ist in der Rege nur bei sehr hohem Einkommen akzeptabel und Selbstständige müssen solide Einkünfte über Jahre vorweisen, um Baufinanzierer von Ihrer Zahlungsfähigkeit zu überzeugen. Sie sollten etwa 10 bis 20 Prozent der Gesamtsumme selbst oder aus dem Familienkreis aufbringen.

Die Dauer der Rückzahlung

Sie legen am Besten die Jahre bis zu Ihrer Rente zugrunde. Bis dahin sollten Sie die Schulden zurückgezahlt haben. Bei heute 47 Jahren haben Sie noch längstens 20 Jahre Zeit. Bei beispielhaft zwei Prozent Zinsen wählen Sie dann eine anfängliche Tilgung von etwa vier Prozent. Bei 35 Jahren bis zur Rente ist die anfängliche Tilgung nur noch etwa zwei Prozent.

Die maximale Kreditsumme und der maximale Kaufpreis

Sind Sie zum Beispiel auf eine monatliche Kreditrate von 1.000 Euro gekommen, können Sie 20 Jahre rund 200.000 Euro finanzieren. Das ergibt sich aus ihrer Zahlung im Jahr, geteilt durch den Prozentsatz für Zinsen und Tilgung, mal 100.

Neben dem Kredit kommt das sofort verfügbare Eigenkapital hinzu, das Sie als Guthaben auf Tagesgeld, Giro- oder Sparkonten und Wertpapierdepots besitzen und das Sie einsetzen wollen oder für spätere Sondertilgung nutzen. Für den Umzug und eventuelle Renovierungen ziehen Sie zehn Prozent ab. Bei der maximalen Kreditsumme im Beispiel und 100.000 Euro Eigenkapital bleiben nach Abzug der zehn Prozent noch 280.000 Euro über als Budget. Das muss die gesamten Kosten abdecken, das sind der Kaufpreis und die Nebenkosten, die bis zu fünfzehn Prozent betragen können. In Nordrhein-Westfalen sind es etwa zwölf Prozent. Der maximale Kaufpreis bei zwölf Prozent Nebenkosten ergibt sich zu 250.000 Euro. Erst jetzt beginnt die Suche nach dem Traum-Eigenheim.

Die Finanzierung kann beginnen

Stehen infrage kommende Immobilien zur Auswahl und kennen Sie die Kosten, setzen Sie Finanzierungsberater ins Bild. Da sind neben der eigenen Bank die anderen und die Kreditvermittler interessant. Manche Banken vermitteln und geben keine eigenen Kredite. Nehmen Sie zum ersten Beratungstermin aussagefähige Unterlagen mit, wie Listen der Einkünfte und Ausgaben. Wichtig ist, alles aufzuzählen, was sich in den folgenden Jahren auf die finanzielle Lage auswirken kann. Wollen Sie zum beispiel Zinssicherheit, also de niedrigen Zinsen für 20 oder 25 Jahre sichern. Es gibt auch flexible Optionen. Sind Sie nicht sicher, das Familieneinkommen auf dem derzeitigen Niveau zu halten, suchen Sie einen Kredit, der den Tilgungsplan ein- oder mehrmals wechseln lässt. Viele akzeptieren Sondertilgungen, oft sogar ohne Zinsaufschlag. das Beratungsgespräch ist für Sie als Kunde besonders wichtig und bewahrt Sie vor Fallen. Es gibt eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie,die dem Berater seit März 2016 Informations- und Dokumentationspflichten auferlegt, die er in den Fragen und Antworten berücksichtigen muss. Sie sollten immer in der Lage sein, Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen.

Fördermittel abklären und Angebote einholen

Da Bund, Länder und Gemeinden und Kirchen und manchmal der Arbeitgeber den Bau oder Kauf Ihres Eigenheimes fördern können, lohnt es sich, nach geeigneten Programmen zu fragen. Öffentliche Fördermittel wie Kredite der staatlichen KfW-Banken oder Darlehen mit Riester-Förderung können Sie einbeziehen. Im Einzelfall kann allerdings der Baufinanzierer günstiger ist, der keine Fördermittel berücksichtigt, aber attraktive Konditionen bietet. Holen Sie zeitnah, zum Beispiel innerhalb einer Woche, Ihre Kreditangebote ein, die einen Finanzierungsplan mit Aufbau, Monatsbelastung und Restschuld beinhalten.

Ist der Zins zum Beispiel nur für zehn Jahre fest, bekommen Sie danach ein neues Angebot, das sich am aktuellen Marktniveau orientiert. Steigen dann die Zinsen auf beispielhaft sechs Prozent, lassen Sie sich jetzt eine Kreditrate ausrechnen, die Ihnen ein Gefühl für eine solche Situation zu bekommen. Zudem ist die Frage lohnenswert, bei wie viel mehr eigenen Mitteln sich die Kreditrate verbessert. Da können bereits einige tausend Euro ausreichen. Lassen Sie sich den das vorgeschriebene Europäische Standardisierte Merkblatt (Esis) aushändigen. Es enthält die Eckdaten eines Angebotes und hilft beim Vergleich der Angebote. In der Regel entdecken Sie beim Vergleich Fehler eines Beraters und können sie vermeiden, bevor eine Finanzierung teurer oder unmöglich wird.

Zu viel, zu wenig, zu kompliziert

Eine schlechte Beratung verteuert die Finanzierung um einige zehntausend Euro oder bringt sie zum Platzen. Sie können die Fehler zum Glück entdecken. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung bezahlen Sie zum Beispiel ein Hausgeld (im Expose zu finden) monatlich, das ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten. Zudem sind die Instandhaltungskosten nicht zu vergessen, rechnen Sie mit etwa einem Euro im Monat pro Quadratmeter. Zudem haben Sie ihre Lebenshaltungskosten in Ihren Kontoauszügen vorgelegt, die der Berater in dieser Höhe berücksichtigen muss. Sie haben Ihre tragbare Monatsrate berechnet, sie darf nicht höher werden. Außerdem sollten nicht über 10.000 Euro im Finanzierungsplan fehlen, wie es oft passiert oder die Kredite sind zu hoch, weil Eigenkapitel unberücksichtigt blieb. Zuletzt ist der Effektivzins über die Laufzeit wichtig beim Vergleich, ist das Modell zu kompliziert, ist es auch meist zu teuer.

Das beste Angebot finden

nach der Angebotseinholung ist die Lektüre und Aufbereitung der Angebote angesagt. Sie finden die Antworten auf Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse. Sind die Optionen auf Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel berücksichtigt, hat der Berater Ausgaben vergessen oder sind ihm andere Fehler unterlaufen? Oder fehlen Informationen wie der Tilgungsverlauf, die Restschuld nach der Zinsbindung, die monatliche Gesamtbelastung bei Kombinaton von Krediten oder der gesamte Effektivzins? Dann muss das Angebot korrigiert werden. Wenn im Einzelfall Kredite kombiniert werden, kann das Sinn machen oder teuer werden. Ist die Struktur des Angebots auch nach erneuter Nachfrage unklar, ist das Angebot wahrscheinlich zu kompliziert.

Manchmal können Sie die Finanzierung selbst optimieren, wenn Sie etwas mehr Eigenkapital auftreiben. bei beispielhaft 5.000 Euro mehr für einen besseren Zinssatz, lohnt sich evtl. die Nachfrage in der Familie. Sie können zum Beispiel bei 160.000 Euro Kredit und 15 Jahren Lauf zeit bei drei Prozent Anfangstilgung fast 500 Euro Zinsen sparen.

Nirgendwo können Sie mehr sparen als bei der Baufinanzierung Die Angebote unterscheiden sich bereits beim Effektivzins bei gleicher Zinsbindung. Bei zehn Jahren Festzins können das 15.000 Euro Unterschied sein von besten zum schlechtesten Anbieter. bei 20 Jahren sind es über 30.000 Euro und bei 25 Jahren bereits fast 63.000 Euro. Dabei erklärt sich der hohe Unterschied zwischen 20 und 25 Jahren, dass 20 Jahre gängiger sind. je mehr die Konditionen von Standards abweichen, desto größer fallen die Unterschiede aus.

Bei flexiblen Angeboten fällt das besonders auf. Das kann bei einem Prozent Zinsunterschied bei 15 Jahren fast 60.000 Euro ausmachen. So ist es sinnvoll, nicht nur den Anbieter mit dem niedrigsten Zins zu wählen, wenn Sie flexibel bleiben wollen. Zum Beispiel sollten Sie nicht alle Grenzen ausreizen und sogar die Nebenkosten unbedingt mit finanzieren sowie bei einem Kredit von 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises nicht nur ein Prozent Tilgung wählen, weil die Schulden zu langsam abnehmen.

Am besten ist ein Volltilgerdarlehen bis zur komplette Tilgung der Schulden, bei dem viele Anbieter einen Zinsvorteil bieten. Eine gute Alternative sind oft Bauspar-Kombikredite. Sie bekommen das Darlehen, ohne Tilgung zu zahlen und sparen den Bausparvertrag an, der bei Zuteilung den Kredit ablöst. Die Monatsbelastung kann sich unterscheiden vor und nach Zuteilung. Außerdem können sich die Zinsen erhöhen, wenn sich die Zuteilung verzögert und die Zinsbindung ausgelaufen ist. Allerdings können Sie dabei oft die Staatliche Riester-Förderung nutzen. Bei Bankdarlehen sind die Riester-Varianten eher seltener, sie können aber günstiger als die Kombi-Kredite sein. Haben Sie eine verbindliche Finanzierungszusage erhalten, können Sie beim Notar den Vertrag unterschreiben.

Was die Banken positiv sehen

  • Beamtenstatus
  • Angestelltenverhältnis
  • Selbstnutzung der Immobilie
  • hoher und fester Gehaltsanteil
  • Immobilie in guter Lagen
  • Neubauobjekte oder Immobilie in gutem Zustand
  • hoher Schufa-Score

Was die Banken kritisch sehen

  • Probezeit bei Angestellten
  • Selbstständigkeit
  • hohe variable Gehaltsanteile
  • bei manchen Banken vermietete Objekte
  • Immobilien in schlechten Lagen oder weniger gutem Zustand
  • niedriger Schufa-Score oder negative Einträge

Die Art der Tilgung

Statt eines Hypothekendarlehens empfehlen Bankvertreter oder Vermittler manchmal ein Finanzierungskonzept und tilgen nicht den Baukredit, sondern nutzen die Tilgungsrate für einen anderen Sparvertrag, zum Beispiel einen Bausparvertrag oder einen Fondssparplan sowie eine Lebensversicherung. Das erhöht dem Vermittler die Provision oder hilft ihm, Ziele beim Vermitteln von anderen Verträgen. Das birgt für den Kunden ein Risiko und ist nur dann sinnvoll, wenn der andere Vertrag mehr Wertzuwachs bringt nach Abzug von Kosten sowie Steuern , als Kosten für das Darlehen entstehen. Nachfinanzierungen vermeiden Sie auf jeden Fall, wenn Sie solche Konzepte zurückweisen. Nur Bauspar-Sofortfinanzierungen. können manchmal günstig sein. Allerdings muss die Bausparkasse den Effektivzins angeben, um vergleichbar zu sein.

Die Sondertilgung

Sondertilgungen sind eine optimale Gelegenheit, das Darlehen beschleunigt zurückzuzahlen. Meist bieten die Banken bieten selbst Möglichkeiten zur Sondertilgung wie fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme. Für eine höhere Sondertilgung fordern sie einen höheren Zins. Die höhere laufende Tilgung honorieren Kreditinstitute oft mit einem besseren Angebot. Möglichkeiten der Sondertilgungen bringen mehr Flexibilität. Sie bezahlen sie meist mit einem höheren Zinssatz und sollten das nur tun, wenn das Geld vorhanden ist wie aus Weihnachtsgeld, Boni oder einer Erbschaft.

Die Hilfe bei der Finanzierung

KfW-Bank

DIe staatliche KfW-Bank gibt Förderkredite und bietet Mittel für energieeffizientes Bauen, Als Teil einer Eigenheimfinanzierung geben Banken ein paar Zehntel Zinsrabatt oder rechnen den Kfw-Anteil als Eigenkapital an. Es kann allerdings sein, dass die Finanzierung bei eine Konkurrenten ohne KfW günstiger ist. Dabei hilft der Vergleich mit dem Kreditrechner.

Bundesländer

Die Bundesländer vergeben Förderungen speziell an Familien (Portal: Baufoerderer.de). dabei gelten oft Obergrenzen beim Einkommen. Die Anträge stellen Sie an die Stadt-oder Kreisverwaltung sowie landeseigene Förderbanken.

Städte, Gemeinden und Kirchen

Über 700 Städte und Gemeinden und 16 katholische Bistümer und 14 evangelische Landeskirchen haben sich im Portal: Aktion-pro-Eigenheim.de zusammengefunden und vergeben günstig Kredite, schießen zu Baukosten zu oder vergeben günstige Bauplätze für die in der Gemeinde mit Kindern wohnen.

Wohn-Riester

Besonders für Familien mit Kindern lohnt sich die Baufinanzierung mit der Riester-Förderung. Über die Zulagen trägt der Staat zur Tilgung bei. Er gewährt zu 175 Euro Grundzulage. Dazu gibt er 185 Euro pro Kind (300 Euro für nach 2008 geborene)und bis 2100 Euro können Sie als Sonderausgaben im Jahr absetzen. Im Rentenalter müssen Sie geförderte Beiträge versteuern.

Arbeitgeber

Manche Arbeitgeber geben ihren Mitarbeitern Darlehen zum Erwerb von Wohnungseigentum.

Der Anschlusskredit

Läuft Ihre Zinsbindung beim Darlehen bald aus, ist ein Anschlusskredit interessant. Haben Sie eine Zinsbindung von über zehn Jahren, können Sie jederzeit den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn zehn Jahre seit der Auszahlung vergangen sind. Das Sonderkündigungsrecht ist in der jetzigen Niedrigzinsphase sehr sinnvoll. Fuer die ersten sechs bis zwölf Monate verlangen die meisten Banken keinen Zinsaufschlag. Ist ein Anschlusskredit erst in zwei oder mehr Jahren möglich, schließen Sie jetzt einen Forwardkredit ab, um die günstigen Zinsen für die Zukunft zu nutzen. Das kostet einen kleinen Aufschlag für die Sicherheit. Als Selbstständiger oder Freiberufler haben Sie es meist schwerer, den Anschlusskredit zu bekommen. Sie müssen meist über mehrere Jahre solide Einkünfte nachweisen. Vergleichen Sie die Angebote.

Egal ob Forward- oder Anschlusskredit, legen Sie die Eckdaten vorher fest. In der Regel entspricht die Kreditsumme der Restschuld des alten Kredits. Bei finanziellen Reserven können Sie einen Teil der Schuld tilgen. Ist die alte Rate noch bezahlbar, halten Sie sie bei und Sie können höher tilgen. Wollen Sie die Restschuld in 10 oder 15 Jahren begleichen, lohnt sich ein Volltilgerdarlehen, bei dem Zinserhöhungen ausgeschlossen sind. Es ist wegen der hohen Tilgung meist günstiger. Holen Sie ein paar Angebote ein aus Ihrer Region. Wenn die Banken sich an die Eckdaten halten, ist das Angebot mit dem niedrigsten Effektivzins am günstigsten. Manchmal gibt die Hausbank einen kleinen Bonus, vor allem, wenn sie mit Konkurrenzangeboten konfrontiert wird. Eine Umschuldung lohnt sich allerdings ebenfalls bei 0,1 oder 0,2 Prozent.

Teure Fehler in der Baufinanzierung vermeiden

Fehlende Nebenkosten

Manche Finanzierungspläne habe bereits Löcher weil die Kosten für den Kauf oder Bau der Immobilie nicht alle berücksichtigt werden. Die Nebenkosten wie Grundwerwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Provisionen können bis zu 15 Prozent erreichen. denken Sie auch daran, wenn Sie renovieren müssen oder sich eine Einbauküche zulegen. Selbst der Umzug ist nicht billig.

Nachfinanzierung nach versteckten Baukosten

Als Bauherr müssen Sie besonders auf die Kosten aufpassen. Bau- und Leistungsbeschreibungen können Mängel enthalten und im „Festpreis fehlen Leistungen, die für die Fertigstellung erforderlich sind. Manchmal fehlen Erschließungskosten für das Grundstück, Kosten für die Einrichtung der Baustelle oder für das Bodengutachten. dazu kommen Hausanschlüsse, Baustrom und Außenanlagen. Fehlen die Kosten, sind teure Nachfinanzierungen die Regel.

Zu wenig Eigenkapital

Eine Achillesferse ist fehlendes Eigenkapital. Damit kann die Monatsbelastung hoch werden und Banken nehmen hohe Zinsaufschläge für Kunden mit wenig Eigenkapital. Bei einer Vollfinanzierung haben Sie 0,5 bis ein Prozent Zinspunkte mehr als bei einer 80-Prozent-Finanzierung. Geht bei der Finanzierung etwas schief und das Haus wird nach wenigen Jahren verkauft, ist das Haus weg und ein Teil der Schulden bleibt.

Zu hohe Belastung

Wenn für den Traum des eigenen Heims die Grenzen ausgereizt werden und die zukünftigen Kosten unterschätzt werden, kann das ins Auge gehen. Deshalb müssen Sie die monatlichen Ein- und Ausgaben des letzten Jahres genau zusammenstellen und mit dem Überschuss müssen Raten und Bewirtschaftung bezahlbar sein.

Niedrige Tilgung verlockt

Wenn die Bank nur ein Prozent Tilgung verlangt, ist die Monatsrate besonders niedrig. Das verlockt dazu einen höheren Kredit aufzunehmen, um sich die Großstadtpreise doch leisten zu können. Die Minitilgung ist hochriskant, weil Sie dann 60 Jahre für Ihre Schuldentilgung brauchen und Glück haben müssen, beim Anschlusskredit nicht eine viel höhere Belastung zu haben. besser ist eine Tilgung von zwei bis drei Prozent. Bei 20 Jahren Laufzeit bis zur Rente brauche Sie schon vier Prozent Tilgung, dann haben Sie die Immobilie auch schuldenfrei, wenn Sie in Rente gehen.

Zinserhöhungsrisiko bei zu kurzer Zinsbindung

Ist die Zinsbidung kurz, zahlen Sie rund 0,7 Prozent weniger Zinsen als für den Kredit mit 20 Jahren. Damit können Sie anfangs Geld sparen, verlassen können Sie sich nicht auf die günstigen Zinsen. Gefährlich ist vor allem die Kombination aus kurzer Zinsbindung und niedriger Tilgung, weil die Schulden noch hoch sind und der Anschlusskredit teuer werden kann.

Fehlende Flexibilität bei starren Kreditraten

Können Sie Ihre Kreditraten nicht flexibel handhaben ist eine Sondertilgung nicht vor zehn Jahren nach Kreditauszahlung möglich. Bei Änderungen in der Familie oder der Arbeit kann die starre Kreditrate zum Problem werden. Ebenso ist es bei Selbstständigen mit schwankenden Einnahmen. Sie sollten Kredite mir flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten greifen und die Tilgung senken oder erhöhen können.

Teure Bauzeit wegen hohen Bereitstellungszinsen

Als Bauherr rufen Sie den Kredit nach Baufortschritt ab, wenn Zahlungen an die Baufirmen fällig werden. die Bank kassiert dann zweimal: die normalen Vertragszinsen auf die Kreditsumme und zusätzlich Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Kreditanteil. Dafür nehmen die Banken meist drei Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Die Kosten fallen unterschiedlich aus, manche Banken berechnen die Bereitstellungszinsen nach zwei oder drei, andere nach sechs bis zwölf Monaten. Das macht bei einem 200.000 Euro Kredit bis zu 5250 Euro aus. Handeln Sie eine lange Karenzzeit aus.

Staatliche Förderung verschenken

Bei der KfW-Bank bekommen Sie für den Bau energieeffizienter Häuser und Wohnungen günstige Kredite Die Bundesländer unterstützen vor allem Familien mit Kindern mit zinsverbilligten oder Zinslosen Darlehen.

Zu hohe Zinsen wegen fehlenden Kreditvergleichs

Am meisten Geld verschenken Sie, wenn Sie nur Ihrer Hausbank vertrauen. Ein Kreditvergleich lohnt sich immer. Auch kleine Zinsunterschiede bringen viel Geld: Ein 200.000 Euro Kredit zu Beispiel mit 20 Jahren Zinsbindung und 800 Euro Rate im Monat kann bei 0,2 Prozent Zinsunterschied 6.700 bis 8.200 Euro sparen. Noch mehr wird das bei einem halben Prozent. In Vergleichen klaffen günstige und teure Angebote bis zu einem vollen Prozentpunkt auseinander!


Hypothekendarlehen Vergleich – Tiefzinsen für Ihre Finanzierung

Ein Hypothekendarlehen ist ein Spezialdarlehen, welches für den Bau oder den Kauf eines Hauses vergeben wird. Kennzeichnend für dieses Darlehen ist neben einer langen Laufzeit auch die Absicherung durch Grundpfandrechte, die der Bank ein gewisses Maß an Sicherheit bieten. Hiermit könnte das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert werden, sollten Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen können. In früheren Zeiten wurden als Absicherung meist Hypotheken verwendet, heutzutage jedoch sind es vor allem Grundschulden, die die Banken als Sicherheit nutzen. Der Begriff Hypothekenkredit hat sich jedoch durchgesetzt und wird noch heute vielfach verwendet.

Hypothekendarlehen sind grundbuchrechtlich besicherte Darlehen, die vor allem im Rahmen der Baufinanzierung eingesetzt werden. Die Zinsen für diese Darlehen werden meist für einen Zeitraum von 5-15 Jahren festgeschrieben. In dieser Zeit bleibt die Rate für das Darlehen konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Kreditnehmer mit ihrer Bank jedoch neue Konditionen vereinbaren, die sich dann am aktuellen Marktniveau orientieren.

Grundsätzlich richten sich die Zinssätze für Hypothekendarlehen immer nach dem Marktniveau, aber auch die Geschäftspolitik der Banken nimmt Einfluss auf die Zinsgestaltung. Heute haben Kreditnehmer die Möglichkeit, ihre Hypothekendarlehen bei verschiedenen Anbietern zu nutzen. Daher sollten alle Kreditnehmer, bevor sie den Kreditvertrag unterschreiben, einen Hypothekendarlehen Vergleich durchführen. Ein solcher Hypothekendarlehen Vergleich ist in den meisten Fällen kostenlos und kann Auskunft geben, zu welchen Zinssätzen die verschiedenen Banken ihre Darlehen vergeben. Der Hypothekendarlehen Vergleich macht deutlich, dass zwischen den Angeboten mitunter eine Zinsdifferenz von mehr als einem Prozentpunkt vorhanden ist. Durch diesen Zinsunterschied würden Kreditnehmer während der Zeit der Zinsbindung leicht einige Tausend Euro mehr bezahlen.

Der Hypothekendarlehen Vergleich zeigt weiterhin, dass günstige Darlehen vor allem bei Direktbanken zu haben sind. In diesen Fällen müssen sich die Kreditnehmer zwar selbst um den Kreditantrag sowie die Einreichung der notwendigen Unterlagen kümmern, die Ersparnisse, auch im Bereich der monatlichen Kosten, sind jedoch enorm.

Um einen Hypothekendarlehen Vergleich durchzuführen, sind keine Unterlagen notwendig. Kreditsuchende müssen lediglich die Kreditsumme, die für ihr Bau- oder Kaufprojekt notwendig ist, in den Rechner eingeben. Weiterhin sind Daten über die Dauer der Zinsbindung sowie den gewünschten Tilgungssatz notwendig. Wurden alle notwendigen Informationen eingegeben, kann der Rechner den günstigsten Anbieter im Hypothekendarlehen Vergleich finden.

Der Hypothekendarlehen Vergleich gibt hierbei nicht nur Auskunft über den Zinssatz, den die Bank für diese Darlehen bietet, sondern auch über die weiteren Konditionen. Hierzu gehören beispielsweise die für den Antrag zu zahlenden Gebühren sowie spezielle Bedingungen, wie etwa das Recht auf Sondertilgungen. Da Gebühren günstige Hypothekendarlehen schnell teuer werden lassen, sollte beim Hypothekendarlehen Vergleich in erster Linie auf den effektiven Jahreszins geachtet werden. Er enthält nämlich nicht nur den eigentlich zu zahlenden Zins, sondern auch anfallende Gebühren.

Die Verwendung von Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen sind im eigentlichen Sinne klassische Immobilienkredite, die zweckgebunden vergeben werden. Sie stehen jedoch nicht nur für Bauvorhaben zur Verfügung, sondern können auch dann eingesetzt werden, wenn eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung gekauft wird. Sogar Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können hiermit finanziert werden. Wichtig ist jedoch in jedem Fall, dass der Bank die Verwendung der Gelder nachgewiesen wird. So soll sichergestellt werden, dass die Kreditsumme tatsächlich in das jeweilige Objekt, welches schließlich als Sicherheit dient, geflossen ist und dort für eine Wertsteigerung gesorgt hat.

Dafür können Hypothekenkredite verwendet werden:

  • Bauvorhaben
  • Immobilienerwerb
  • Kauf von Baugrundstücken für spätere Bauvorhaben
  • Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an bereits vorhandenen Objekten

Der Nachweis der Mittelverwendung kann sehr unterschiedlich erfolgen. Werden viele Arbeiten in Eigenregie ausgeführt, sind Rechnungen von Baumärkten durchaus ausreichend. In allen anderen Fällen müssen Rechnungen von Handwerkern oder Bauträgern bzw. die Bautenstandsberichte der Architekten eingereicht werden.

Tipp: Um die Finanzierung gut vorzubereiten, sollten Sie die notwendigen Bau- und Kaufkosten bereits im Voraus planen und im Finanzierungsgespräch bereitstellen. Kostenvoranschläge von Handwerkern oder Kostenplanungen von Architekten und Bauträgern können hilfreich sein.

Wer Hypothekendarlehen nutzen kann

Grundsätzlich können Hypothekendarlehen von allen Kunden bei Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen in Anspruch genommen werden. Voraussetzung für eine positive Kreditentscheidung ist allerdings eine einwandfreie Bonität, die anhand verschiedener Kriterien überprüft wird.

Diese Kriterien beeinflussen die Kreditbonität

  • Höhe des Einkommens
  • Dauer der Beschäftigung beim aktuellen Arbeitgeber
  • Höhe der vorhandenen monatlichen Verpflichtungen
  • Höhe der weiteren vorhandenen Kredite
  • Höhe des Haushaltsüberschusses
  • Angaben der Schufa

Die Höhe des Einkommens gehört dabei wohl zu den wichtigsten Kriterien, die seitens der Bank überprüft wird. Schließlich stellt sie die finanzielle Basis dar, denn alle Ausgaben müssen hiervon beglichen werden. Nur dann, wenn der errechnete Haushaltsüberschuss mindestens die Kreditrate abdeckt, kann das beantragte Darlehen genehmigt werden.

Hypothekendarlehen mit Grundpfandrechten absichern

Hypothekenkredite werden meist mit vergleichsweise hohen Summen vergeben, die durchaus 150.000 – 200.000 Euro betragen können. Für die Banken stellt eine solche Kreditvergabe natürlich ein hohes Risiko dar. Um dieses zu begrenzen, wird eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechtesgefordert. Wurden hierfür früher vor allem Hypotheken genutzt, die ins Grundbuch eingetragen wurden, sind es heute Grundschulden. Diese werden per Notarvertrag vereinbart und schließlich vom Grundbuchamt eingetragen. Grundschulden haben dabei den Vorteil, dass sie nicht nur für dieses eine Darlehen genutzt werden können, wie dies bei Hypotheken der Fall ist. Grundschulden bleiben vielmehr auch nach der Rückzahlung des Kredites bestehen und können später erneut genutzt werden. Dies spart Geld und natürlich Verwaltungsaufwand.

Die Schritte zur Grundschuldeintragung:

  • Vereinbarung der Grundschuld als Sicherheit
  • notarieller Vertrag zur Eintragung des Grundpfandrechtes
  • Weiterleitung des Notarvertrages ans Grundbuchamt zur Eintragung der Grundschuld

Mit der Eintragung eines Grundpfandrechtes, das in der dritten Abteilung des Grundbuches zu finden ist, sichert sich die Bank das Recht, das jeweilige Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Dies wird natürlich erst dann geschehen, wenn Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr bedienen können und auch das Mahnverfahren durchgeführt wurde.

Tipp: Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten sollten Sie sich sofort mit Ihrer Bank in Verbindung setzen. Vielfach besteht die Möglichkeit einer Ratensenkung und damit einer Fortführung des Kredites.

Rate und Laufzeiten von Hypothekendarlehen berechnen

Hypothekenkredite zeichnen sich vor allem durch ihre vergleichsweise hohen Kreditsummen und die hieraus resultierenden langen Laufzeiten von bis zu 50 Jahren aus. Wie hoch die monatliche Rate bei einer Festhypothek ausfällt und welche Laufzeit dann zu berücksichtigen ist, wird vor allem anhand des Zinssatzes und der anfänglichen Tilgung bestimmt. Dabei gilt, dass die Rate umso niedriger ist, je geringer die Tilgung vereinbart wird. Gleichzeitig erhöht sich natürlich die Laufzeit, sodass die Rate länger bezahlt werden muss.

Tipp: Da die Tilgung variabel zwischen einem und fünf Prozent vereinbart werden kann, können Sie als Kreditnehmer also direkt Einfluss auf die Ratenhöhe nehmen.

KreditsummeZinssatzanfängliche TilgungLaufzeit
100.000 Euro2%1%55 Jahre
100.000 Euro2%2%35 Jahre
100.000 Euro2%3%25 Jahre
100.000 Euro2%4%20 Jahre
100.000 Euro2%5%17 Jahre

Um die Rate und die Laufzeit individuell zu berechnen, bietet sich ein Hypothekenrechner an, der im Internet kostenlos und unverbindlich genutzt werden kann. Diese online Berechnung kann ohne Probleme durchgeführt werden und zeigt, welche monatliche Rate bei der Wunschlaufzeit bezahlt werden muss.

Der Vergleich von Hypothekendarlehen

Bevor ein Kreditvertrag unterschrieben wird, sollten Kreditnehmer prüfen, welche Kosten hierbei anfallen. Wichtigster Kostenfaktor ist dabei natürlich der Zinssatz, denn dieser wird für die gesamte Dauer der Zinsbindung von der jeweils noch offenen Kreditsumme berechnet. Dabei können sich bereits Zinsunterschiede von 0,5 Prozent bemerkbar machen und für Mehrkosten von einigen tausend Euro, gerechnet auf die Gesamtlaufzeit, sorgen. Ein Vergleich verschiedener Kreditangebote kann mittlerweile problemlos und natürlich kostenfrei online durchgeführt werden und ist binnen weniger Minuten erledigt.

Tipp: Nutzen Sie den Hypothekenrechner, um unterschiedliche Laufzeiten und Raten zu berechnen. Dies hilft bei einer Vertragsentscheidung.

Für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote ist der Effektivzins ein wichtiges Kriterium. Er zeigt an, wie teuer oder wie günstig ein Kredit tatsächlich ist und welche Kosten bei einem möglichen Vertragsabschluss anfallen. Ein effektiver Jahreszins muss mittlerweile von allen Banken angegeben werden, um Verbrauchern die Suche nach einem passenden Darlehen zu erleichtern. Sollte er im Angebot fehlen, kann er nachträglich angefordert werden.


Hohe zinsen bei Hypothekendarlehen? Das muss nicht sein!

In der heutigen Zeit gibt es immer mehr Menschen die sich den Traum von einem eigenen Haus erfüllen möchten. Während dies früher für Normalverdiener oft nur bei einem Traum blieb, kann heute beinahe jeder mit der Hilfe von Banken und Kreditinstituten das nötige Geld für einen solches Bauvorhaben durch Hypothekendarlehen bekommen.

In der heutigen Zeit gibt es immer mehr Menschen die sich den Traum von einem eigenen Haus erfüllen möchten. Während dies früher für Normalverdiener oft nur bei einem Traum blieb, kann heute beinahe jeder mit der Hilfe von Banken und Kreditinstituten das nötige Geld für einen solches Bauvorhaben durch Hypothekendarlehen bekommen.

Die Banken und Versicherungen zahlen dem Kunden bei einem Hypothekendarlehen den gewünschten Betrag aus und gehen einen Vertrag ein. Genau wie bei anderen Krediten auch ist der Kunde verpflichtet monatlich einen bestimmten Ratenbetrag an die Bank zu zahlen und so nach und nach den Hypothekendarlehen zu tilgen. Dies ist ein großer Vorteil. Anders als bei vielen Krediten verlangen die Banken für Hypothekendarlehen meist nur geringen Zinssatz und auch die Raten bleiben gleich.

In den meisten Fällen kommt es zu Hypothekendarlehen im Zusammenhang mit dem Bau von Häusern und anderen Immobilien. Die Banken verfolgen mit dem Hypothekendarlehen das Ziel, dass der Kunde auch die Raten wieder zurückbezahlt. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, kann das Bankinstitut dank des Hypothekendarlehens auf die Immobilie zurückgreifen und diese im schlimmsten Fall dann verkaufen oder Pfänden. Auch Sparkassen und Lebensversicherungen bieten diesen Service.

Für die Darlehensgeber hat ein Hypothekendarlehen einige Vorteile. Sollte es zu dem Fall kommen das der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird oder andere Missverständnisse auftreten gibt es immer noch die Immobilie die man für sich beanspruchen kann und somit eine gewisse Sicherheit hat.Natürlich gibt es wie bei beinahe allen finanziellen Fragen auch Nachteile. Der Verkauf des Hauses ist weitaus schwerer wenn diese mit einem Hypothekendarlehen belastet ist. Das liegt daran, dass auch der Darlehensgeber immer ein Mitspracherecht hat. Ein Hypothekendarglehen abzuschließen um ein eigenes Haus zu bauen oder zu kaufen ist ein großer Schritt, der gut überdacht werden muss.

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