Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen

by KreditJoe
Lesedauer: 30 Minuten

Ein Hypothekendarlehen wird anders als ein Privatdarlehen durch eine Immobilie abgesichert. Das heißt, kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nach, zahlt also seine Raten nicht mehr, verwertet die Bank die Immobilie. Die Kreditsicherheit können eine Hypothek oder andere Grundpfandrechte sein, die Hypothek ist allerdings die wichtigste.

Das Kreditinstitut prüft die Beleihungsunterlagen und erhält als Ergebnis die Sicherheitenbewertung und den Beleihungswert der Immobilie. Es gibt verschiedene Hypothekendarlehen, typisch ist das das Annuitätendarlehen, das mit festen Raten und mit einem Zins- und Tilgungsanteil zurückgezahlt wird.

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Wie Hypothekendarlehen, die oft auch als grundschuldbesicherte Darlehen bezeichnet werden, sind in Deutschland die häufigste Darlehensform zur Finanzierung von Wohneigentum. Sie stellen klassische Annuitätendarlehen dar, bei denen die Höhe der Rate während der Zeit der Zinsbindung konstant bleibt. Die Zinsbindung kann bei Hypothekendarlehen je nach Kundenwunsch zwischen 5-20 Jahren fest vereinbart werden. Vor allem dann, wenn Zinsen Hypothekendarlehen günstig sind, lohnt sich eine lange Zinsbindung, um Planungssicherheit zu erhalten und mögliche Zinsänderungen auszuschließen.

Die Zinssätze Hypothekendarlehen können sich täglich ändern und unterliegen grundsätzlich verschiedenen Einflüssen. Hierfür gehören zum einen die Bonität des Kreditnehmers, aber auch die Höhe der angebotenen Sicherheiten (Grundschuld, Hypothek) sowie das allgemeine Marktniveau. Dieses ist letztendlich abhängig von den Zinsentscheidungen der EZB, der Europäischen Zentralbank, die mit ihrem Leitzins Preisspannen vorgibt.

Betrachtet man die Zinsentwicklung Hypothekendarlehen, so muss man feststellen, dass die Hypothekendarlehen Konditionen im Sommer ihren letzten Höchststand erreichten. Waren 10jährige Hypothekendarlehen zum damaligen Zeitpunkt für etwa 4,5-5,5% p.a. zu haben, können aktuelle Hypothekendarlehen bereits für unter 4% p.a. genutzt werden. Der Grund für die Senkung der Darlehenszinssätze sind die Zinsentscheidungen der EZB, die ihren Leitzins aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungen sowie der Finanzkrise bereits deutlich gesenkt hat. Baufinanzierer können somit heute zu deutlich niedrigeren Zinssätzen finanzieren, was auch die monatliche Belastung senkt.

Doch nicht alle Banken bieten die gleichen Zinssätze Hypothekendarlehen. Ein Hypothekendarlehen Vergleich, der im Internet kostenlos abgerufen werden kann zeigt, dass die Unterschiede der einzelnen Anbieter bei über 1% p.a. liegen. Für Kreditnehmer bedeutet dies, dass sich die Mehrbelastung durch die Finanzierung auf mehrere Tausend Euro belaufen kann. Geld, welches besser in andere Projekte wie zum Beispiel den Urlaub geflossen wäre. Um festzustellen, welches Kreditinstitut günstige Hypothekendarlehen anbietet, sollte ein Hypothekendarlehen Rechner genutzt werden. Diese Rechner können unverbindlich und kostenlos im Internet aufgerufen werden. Kreditsuchende müssen für die Berechnung Hypothekendarlehen nur die gewünschte Kredithöhe sowie die von ihnen gewünschte Zeit der Zinsbindung angeben. Auch ist es möglich, zwischen verschiedenen Tilgungssätzen zu variieren, um die optimale Finanzierung zu finden. Direkt nach der Eingabe ermittelt der Rechner, welches Institut günstige Hypothekendarlehen bietet. Vor allem Direktbanken können durch den Verzicht auf Filialen besonders niedrige Zinssätze bieten, bei denen Kreditnehmer viel einsparen können. Die Mitarbeiter der Bank helfen in diesem Fall telefonisch oder per Mail bei der Erstellung des Kreditantrages, so dass auch Laien die günstigen Onlineangebote nutzen können.

Inhalt

Hypothekendarlehen – Vom Gedanken an das Haus bis zum Einzug

Es vergehen vom Gedanken bis zum Einzug Monate bis Jahre. Von Beginn an geht es um die Finanzen. Vor dem Baubeginn oder der Suche nach der richtigen Immobilie müssen Sie sich klar werden, was Sie sich leisten können. Ist die Entscheidung für eine Immobilie gefallen, geht es um eine möglichst günstige Finanzierung.

Auf die Suche nach dem günstigsten Zins setzen Sie nicht allein auf die Hausbank, sondern beziehen große Baukredit-Vermittler ein. Diese vergleichen zeitgleich die Konditionen der Banken, Sparkassen und Versicherungen.

Schritt für Schritt zur Finanzierung

Der Weg zum Kredit fängt mit einem Kassensturz an. Sie legen Ihre aktuelle Kaltmiete zugrunde. Diese entfällt zwar nach dem Umzug, die Heizungs-, Strom- und Wasserkosten fallen weiter an, genauso Müllabfuhr und Grundsteuer. Neu hinzukommen nach einem Kauf Instandhaltungskosten wie ein neuer Anstrich oder eine neue Heizung, Kosten die frueher der Vermieter trug, Sie nun mit Rücklagen abdecken müssen. Für die Bewirtschaftung kann man 3,50 Euro pro Quadratmeter rechnen, eine positive Differenz addieren Sie zu. Damit haben Sie Ihre Monatsrate. Sie müssen sich im Klaren sein, Ihr Haus mindestens zehn Jahre zu nutzen und diese Zeit am Ort bleiben. Ein Verkauf vorher bringt meist Verlust, schon wegen der Kaufnebenkosten.

Eine komplette Eigenfinanzierung ist in der Rege nur bei sehr hohem Einkommen akzeptabel und Selbstständige müssen solide Einkünfte über Jahre vorweisen, um Baufinanzierer von Ihrer Zahlungsfähigkeit zu überzeugen. Sie sollten etwa 10 bis 20 Prozent der Gesamtsumme selbst oder aus dem Familienkreis aufbringen.

Die Dauer der Rückzahlung

Sie legen am Besten die Jahre bis zu Ihrer Rente zugrunde. Bis dahin sollten Sie die Schulden zurückgezahlt haben. Bei heute 47 Jahren haben Sie noch längstens 20 Jahre Zeit. Bei beispielhaft zwei Prozent Zinsen wählen Sie dann eine anfängliche Tilgung von etwa vier Prozent. Bei 35 Jahren bis zur Rente ist die anfängliche Tilgung nur noch etwa zwei Prozent.

Die maximale Kreditsumme und der maximale Kaufpreis

Sind Sie zum Beispiel auf eine monatliche Kreditrate von 1.000 Euro gekommen, können Sie 20 Jahre rund 200.000 Euro finanzieren. Das ergibt sich aus ihrer Zahlung im Jahr, geteilt durch den Prozentsatz für Zinsen und Tilgung, mal 100.

Neben dem Kredit kommt das sofort verfügbare Eigenkapital hinzu, das Sie als Guthaben auf Tagesgeld, Giro- oder Sparkonten und Wertpapierdepots besitzen und das Sie einsetzen wollen oder für spätere Sondertilgung nutzen. Für den Umzug und eventuelle Renovierungen ziehen Sie zehn Prozent ab. Bei der maximalen Kreditsumme im Beispiel und 100.000 Euro Eigenkapital bleiben nach Abzug der zehn Prozent noch 280.000 Euro über als Budget. Das muss die gesamten Kosten abdecken, das sind der Kaufpreis und die Nebenkosten, die bis zu fünfzehn Prozent betragen können. In Nordrhein-Westfalen sind es etwa zwölf Prozent. Der maximale Kaufpreis bei zwölf Prozent Nebenkosten ergibt sich zu 250.000 Euro. Erst jetzt beginnt die Suche nach dem Traum-Eigenheim.

Die Finanzierung kann beginnen

Stehen infrage kommende Immobilien zur Auswahl und kennen Sie die Kosten, setzen Sie Finanzierungsberater ins Bild. Da sind neben der eigenen Bank die anderen und die Kreditvermittler interessant. Manche Banken vermitteln und geben keine eigenen Kredite. Nehmen Sie zum ersten Beratungstermin aussagefähige Unterlagen mit, wie Listen der Einkünfte und Ausgaben. Wichtig ist, alles aufzuzählen, was sich in den folgenden Jahren auf die finanzielle Lage auswirken kann. Wollen Sie zum beispiel Zinssicherheit, also de niedrigen Zinsen für 20 oder 25 Jahre sichern. Es gibt auch flexible Optionen. Sind Sie nicht sicher, das Familieneinkommen auf dem derzeitigen Niveau zu halten, suchen Sie einen Kredit, der den Tilgungsplan ein- oder mehrmals wechseln lässt. Viele akzeptieren Sondertilgungen, oft sogar ohne Zinsaufschlag. das Beratungsgespräch ist für Sie als Kunde besonders wichtig und bewahrt Sie vor Fallen. Es gibt eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie,die dem Berater seit März 2016 Informations- und Dokumentationspflichten auferlegt, die er in den Fragen und Antworten berücksichtigen muss. Sie sollten immer in der Lage sein, Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen.

Fördermittel abklären und Angebote einholen

Da Bund, Länder und Gemeinden und Kirchen und manchmal der Arbeitgeber den Bau oder Kauf Ihres Eigenheimes fördern können, lohnt es sich, nach geeigneten Programmen zu fragen. Öffentliche Fördermittel wie Kredite der staatlichen KfW-Banken oder Darlehen mit Riester-Förderung können Sie einbeziehen. Im Einzelfall kann allerdings der Baufinanzierer günstiger ist, der keine Fördermittel berücksichtigt, aber attraktive Konditionen bietet. Holen Sie zeitnah, zum Beispiel innerhalb einer Woche, Ihre Kreditangebote ein, die einen Finanzierungsplan mit Aufbau, Monatsbelastung und Restschuld beinhalten.

Ist der Zins zum Beispiel nur für zehn Jahre fest, bekommen Sie danach ein neues Angebot, das sich am aktuellen Marktniveau orientiert. Steigen dann die Zinsen auf beispielhaft sechs Prozent, lassen Sie sich jetzt eine Kreditrate ausrechnen, die Ihnen ein Gefühl für eine solche Situation zu bekommen. Zudem ist die Frage lohnenswert, bei wie viel mehr eigenen Mitteln sich die Kreditrate verbessert. Da können bereits einige tausend Euro ausreichen. Lassen Sie sich den das vorgeschriebene Europäische Standardisierte Merkblatt (Esis) aushändigen. Es enthält die Eckdaten eines Angebotes und hilft beim Vergleich der Angebote. In der Regel entdecken Sie beim Vergleich Fehler eines Beraters und können sie vermeiden, bevor eine Finanzierung teurer oder unmöglich wird.

Zu viel, zu wenig, zu kompliziert

Eine schlechte Beratung verteuert die Finanzierung um einige zehntausend Euro oder bringt sie zum Platzen. Sie können die Fehler zum Glück entdecken. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung bezahlen Sie zum Beispiel ein Hausgeld (im Expose zu finden) monatlich, das ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten. Zudem sind die Instandhaltungskosten nicht zu vergessen, rechnen Sie mit etwa einem Euro im Monat pro Quadratmeter. Zudem haben Sie ihre Lebenshaltungskosten in Ihren Kontoauszügen vorgelegt, die der Berater in dieser Höhe berücksichtigen muss. Sie haben Ihre tragbare Monatsrate berechnet, sie darf nicht höher werden. Außerdem sollten nicht über 10.000 Euro im Finanzierungsplan fehlen, wie es oft passiert oder die Kredite sind zu hoch, weil Eigenkapitel unberücksichtigt blieb. Zuletzt ist der Effektivzins über die Laufzeit wichtig beim Vergleich, ist das Modell zu kompliziert, ist es auch meist zu teuer.

Das beste Angebot finden

nach der Angebotseinholung ist die Lektüre und Aufbereitung der Angebote angesagt. Sie finden die Antworten auf Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse. Sind die Optionen auf Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel berücksichtigt, hat der Berater Ausgaben vergessen oder sind ihm andere Fehler unterlaufen? Oder fehlen Informationen wie der Tilgungsverlauf, die Restschuld nach der Zinsbindung, die monatliche Gesamtbelastung bei Kombinaton von Krediten oder der gesamte Effektivzins? Dann muss das Angebot korrigiert werden. Wenn im Einzelfall Kredite kombiniert werden, kann das Sinn machen oder teuer werden. Ist die Struktur des Angebots auch nach erneuter Nachfrage unklar, ist das Angebot wahrscheinlich zu kompliziert.

Manchmal können Sie die Finanzierung selbst optimieren, wenn Sie etwas mehr Eigenkapital auftreiben. bei beispielhaft 5.000 Euro mehr für einen besseren Zinssatz, lohnt sich evtl. die Nachfrage in der Familie. Sie können zum Beispiel bei 160.000 Euro Kredit und 15 Jahren Lauf zeit bei drei Prozent Anfangstilgung fast 500 Euro Zinsen sparen.

Nirgendwo können Sie mehr sparen als bei der Baufinanzierung Die Angebote unterscheiden sich bereits beim Effektivzins bei gleicher Zinsbindung. Bei zehn Jahren Festzins können das 15.000 Euro Unterschied sein von besten zum schlechtesten Anbieter. bei 20 Jahren sind es über 30.000 Euro und bei 25 Jahren bereits fast 63.000 Euro. Dabei erklärt sich der hohe Unterschied zwischen 20 und 25 Jahren, dass 20 Jahre gängiger sind. je mehr die Konditionen von Standards abweichen, desto größer fallen die Unterschiede aus.

Bei flexiblen Angeboten fällt das besonders auf. Das kann bei einem Prozent Zinsunterschied bei 15 Jahren fast 60.000 Euro ausmachen. So ist es sinnvoll, nicht nur den Anbieter mit dem niedrigsten Zins zu wählen, wenn Sie flexibel bleiben wollen. Zum Beispiel sollten Sie nicht alle Grenzen ausreizen und sogar die Nebenkosten unbedingt mit finanzieren sowie bei einem Kredit von 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises nicht nur ein Prozent Tilgung wählen, weil die Schulden zu langsam abnehmen.

Am besten ist ein Volltilgerdarlehen bis zur komplette Tilgung der Schulden, bei dem viele Anbieter einen Zinsvorteil bieten. Eine gute Alternative sind oft Bauspar-Kombikredite. Sie bekommen das Darlehen, ohne Tilgung zu zahlen und sparen den Bausparvertrag an, der bei Zuteilung den Kredit ablöst. Die Monatsbelastung kann sich unterscheiden vor und nach Zuteilung. Außerdem können sich die Zinsen erhöhen, wenn sich die Zuteilung verzögert und die Zinsbindung ausgelaufen ist. Allerdings können Sie dabei oft die Staatliche Riester-Förderung nutzen. Bei Bankdarlehen sind die Riester-Varianten eher seltener, sie können aber günstiger als die Kombi-Kredite sein. Haben Sie eine verbindliche Finanzierungszusage erhalten, können Sie beim Notar den Vertrag unterschreiben.

Was die Banken positiv sehen

  • Beamtenstatus
  • Angestelltenverhältnis
  • Selbstnutzung der Immobilie
  • hoher und fester Gehaltsanteil
  • Immobilie in guter Lagen
  • Neubauobjekte oder Immobilie in gutem Zustand
  • hoher Schufa-Score

Was die Banken kritisch sehen

  • Probezeit bei Angestellten
  • Selbstständigkeit
  • hohe variable Gehaltsanteile
  • bei manchen Banken vermietete Objekte
  • Immobilien in schlechten Lagen oder weniger gutem Zustand
  • niedriger