Baudarlehen

Baudarlehen

by KreditJoe
Lesedauer: 21 Minuten

Insbesondere junge Familien mit Kindern, die ein eigenes Haus bauen möchten, verfügen in der Regel nicht über solch hohe Ersparnisse, dass diese ihr Haus mit ihren eigenen Ressourcen finanzieren und in einer einmaligen Summe abzahlen könnten. Diverse Bausparkassen und Kreditinstitute haben sich darauf spezialisiert, dieser Klientel durch die Vergabe von teils hohen Darlehen, deren Rückzahlung nicht selten auf mehrere Jahrzehnte angesetzt ist, zu helfen. Eine solche Finanzierungshilfe ist unter dem BegriffBaudarlehen“ bekannt.

Warum sind Baudarlehen so beliebt?

Bei einem Baudarlehen handelt es sich um eine Finanzierungshilfe zur Erfüllung des Traums vom Eigenheim. Dieser Traum ist generationsübergreifend. Viele junge Menschen, unabhängig davon, ob bereits Kinder vorhanden sind oder nicht, sparen bereits direkt ab Beginn ihrer Berufstätigkeit für die Erfüllung ihres Traums vom eigenen zu Hause. Dieses symbolisiert in der Regel ein beschauliches, friedliches und stressfreien Leben in einer entspannten und grünen Umgebung. Auch handelt es sich bei einem eigenen Haus nach wie vor um ein Statussymbol: Wer es im Leben zu etwas geschafft hat, hat ein eigenes Haus und kann seiner Familie dadurch mehr Lebensqualität bieten.

Die Tatsache, dass die Mieten, gerade in den Ballungszentren, kontinuierlich ansteigen und die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot übersteigt, hat die Bereitschaft, sich auf ein eigenes Bauprojekt einzulassen, enorm befeuert. Am beliebtesten ist dabei das freistehende Einfamilienhaus. Dieses vermittelt das Gefühl, „wirklich ein eigenes Haus zu haben“, ohne dass dieses an ein eigenes Haus anderer Bewohner grenzt. Auch Doppelhaushälften sind nach wie vor sehr beliebt. Dies insbesondere deshalb, weil diese im Vergleich zum freistehenden Einfamilienhaus signifikant günstiger sind.

Personen, die das Leben in einer quirligen Großstadt bevorzugen, tendieren klar dazu, sich mithilfe des Baudarlehens eine Eigentumswohnung in der Stadt zu kaufen.
Die Möglichkeiten ein Baudarlehen zu nutzen, sind also sehr vielfältig. Letztlich bleibt es dem Darlehensnehmer immer selbst überlassen, für welches Eigenheimvorhaben die bereitgestellte Summe verwendet wird. In der Regel ist der Darlehensvertrag lediglich daran gekoppelt, dass das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke, also beispielsweise nicht für den Kauf eines neuen Autos, Reisen oder teure Markenbekleidung, genutzt wird.

Neben dem Kauf oder dem Bau eines Eigenheims kann das Baudarlehen auch für den Umbau oder die Sanierung einer bereits bestehenden Immobilie verwendet werden. Aus diesem Grunde ist das Baudarlehen auch unter den Begriffen „Hypothekendarlehen“, „Baufinanzierung“, „Baugeld“ oder „Immobilienfinanzierung“ bekannt.

Verwendungsmöglichkeiten eines Baudarlehens im Überblick

Ein Baudarlehen kann für ganz unterschiedliche wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Bei einem Neubau handelt es sich um den wohnwirtschaftlichen Zweck, für den das Darlehen am häufigsten angefragt wird. Ein Neubauprojekt ermöglicht den Traum vom Eigenheim, ein von Nachbarn und Vermietern unabhängiges Leben und die Gestaltung des Wohnraums nach den eigenen Wünschen. Damit die Summe des Darlehens im Rahmen eines Neubaus korrekt kalkuliert werden kann, sollten Interessenten nicht nur die voraussichtlich entstehenden Kosten, sondern auch die Baunebenkosten, stets beachten.
Viele Darlehensnehmer kaufen mithilfe der Darlehenssumme auch eine Bestandsimmobilie. Da die Nutzung des Darlehens relativ frei ist, kommen hier sowohl Bestandshäuser als auch Eigentumswohnungen in Frage. Wenn die Bestandsimmobilie den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entspricht, bietet der Kauf dieser eine gute Alternative zum Bau eines Eigenheims. Grundsätzlich fällt beim Kauf eines Bestandsobjekts nämlich weitaus weniger Arbeit für den Käufer an als im Falle des Baus einer Immobilie. Trotz allem sollten Käufer mögliche Renovierungs- und Sanierungskosten bei der Planung ihres Budgets nicht außer Acht lassen.

Viele Darlehensnehmer finanzieren durch das Baudarlehen auch ein Ferienhaus im In- oder Ausland. In erster Linie handelt es sich hierbei natürlich um einen Luxus. Wird die Immobilie jedoch im Falle der eigenen Abwesenheit kontinuierlich vermietet, so kann das Ferienhaus schnell eine Goldgrube werden, insbesondere wenn dieses in einer gefragten Touristenhochburg steht. Die Kreditinstitute und Bausparkassen sind entsprechend sehr daran interessiert, auch solche Projekte zu fördern. Die Rückzahlung des Darlehens erscheint dann nämlich zuverlässig gesichert.

Einige Darlehensnehmer entscheiden sich auch für den Kauf eines Objekts, um dieses als Kapitalanlage zu nutzen. Der Kauf eines Mietobjekts kann sich insbesondere dann schnell rentieren, wenn die möglichen Mieteinnahmen hoch ausfallen und das Darlehen deshalb schnell zurückgezahlt werden kann. Die Folgeeinnahmen durch die Mietzahlungen dienen dann dem eigenen Vermögensaufbau. Obwohl gerade derzeit fast kein Vermieter Probleme damit hat, mögliche Mieter zu finden, sollten dennoch bei der vernünftigen Planung des Baudarlehens Zeiten des Leerstands und Zeiten, in denen Mieter ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen unbedingt einkalkuliert werden.

Ein Baudarlehen kann grundsätzlich auch für die Finanzierung von Umbaumaßnahmen genutzt werden. Manchmal sind Umbaumaßnahmen nötigen, um aus einer bereits bestehenden Immobilie ein wahres Traumhaus zu machen, manchmal dienen die Umbaumaßnahmen dem Zweck, künftig mit der Immobilie (mehr) Geld einzunehmen.

Im Lauf der Jahre tritt bei den meisten Bestandsimmobilien ein Sanierungsbedarf auf. Die Gründe hierfür sind in der Regel Verschleiß, Reparaturbedarf oder neue gesetzliche Modernisierungsvorgaben. Auch in einem solchen Fall kann die Finanzierung dank des Baudarlehens relativ unproblematisch erfolgen.

Die Planung der Darlehensaufnahme

Bei der Aufnahme eines optimalen Darlehens sollte dies möglichst gleichbleibende monatliche Raten beinhalten. Die Zinsen sollten zudem nach Möglichkeit gering sein.
Gerade da die Rückzahlung des Baudarlehens in der Regel eine langfristige Angelegenheit ist und über Jahre hinweg erfolgt, sollten schon bei der Aufnahme des Vertrags keine Fehler gemacht werden. Ganz besonders wichtig ist, dass die monatlichen Raten in einem realistischen Bereich angesetzt sind. Die Raten werden einen hohen Teil des monatlichen Einkommens ausmachen, dennoch sollten über die Jahre hinweg außerplanmäßig anfallende Mehrbelastungen (wie zum Beispiel für das Ersetzen oder die Reparatur eines teuren Elektrogeräts) stets einkalkuliert werden. Für die optimale Planung der Einnahme und Ausgaben sollte eine Art „Haushaltsbuch“ angefertigt werden. Nur auf diese Weise kann effektiv verhindert werden, dass wichtige Posten bei der Kalkulation vergessen werden.

Wenn Darlehensnehmer schon bei der Aufnahme des Darlehens wissen, dass sich ihr Leben auf kurze Dauer verändern wird, beispielsweise durch die Gründung einer eigenen Familie oder ein Kürzertreten im Job, so sollten die monatlichen Rückzahlungsraten des Baudarlehens schon von vornherein niedriger angesetzt und auf die Veränderungen angepasst werden. Sollten Darlehensnehmer hingegen bereits auf kurze Sicht enorme Mehreinnahmen, beispielsweise durch den Wechsel in einen besser bezahlten Job oder durch eine Erbschaft, erwarten, so sollten diese im Darlehensvertrag eine Sondertilgungsklausel vereinbaren. Diese Klausel würde es erlauben, das Darlehen weitaus schneller abzuzahlen und in der Folge zügiger schuldenfrei zu sein.

Auch sollten Darlehensnehmer immer darauf achten, dass die Art des Darlehens mit ihrem konkreten Vorhaben übereinstimmt. Bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist klar, dass die Kaufsumme nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig wird. Bei einem Neubau sieht es hingegen anders aus: Die Darlehenssummen werden schrittweise, angepasst an den Baufortschritt, in Anspruch genommen. Bei Verzögerungen am Bau bleiben weitere Darlehenszahlungen aus. Darlehensnehmer sollte aus diesem Grund darauf achten, dass das Darlehen mit einer langen Frist und ohne Bereitstellungszinsen vergeben wird.
In Zeiten niedriger Zinsen raten Immobilienfachleute dazu, sich für eine langfristige Zinsbindung im Rahmen des Darlehensvertrages zu entscheiden. In diesem Zusammenhang gelten zehn oder mehr Jahre als empfehlenswert.

Das Kernziel eines jeden Darlehensnehmers sollte es stets sein, das Darlehen möglichst schnell komplett zurückzuzahlen. Nur so gehört das Haus final dem Darlehensnehmer und nicht länger der Bank. In Zeiten, in denen niedrige Zinsen vorherrschen, sollten sich Darlehensnehmer für eine möglichst hohe Tilgungsrate direkt zu Beginn entscheiden. Dank dieser hohen Rate ist direkt ein erheblicher Teil des Darlehens zurückgezahlt.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Grundsätzlich ist es natürlich ratsam, möglichst viel eigenes Kapital in ein Bauvorhaben oder ein anderes wohnwirtschaftliches Projekt zu investieren. Nur so können Darlehensnehmern effektiv langfristigen und hohen Rückzahlungsbelastungen entgehen. Darüber hinaus gilt, dass die Bedingungen des Darlehensvertrags attraktiver werden, je höher das eingesetzte Eigenkapital ausfällt. Fachleute raten dazu, dass mindestens 20 % des Finanzierungsvorhabens direkt vom Darlehensnehmer als Eigenkapital in das Projekt eingebracht werden sollten. Jedoch sollten Darlehensnehmer nicht all ihre Ersparnisse in das Bauvorhaben investieren. Es kann immer zu außerplanmäßigen Sonderausgaben oder zu anderen finanziellen Belastungen, beispielsweise durch einen plötzlichen Arbeitsplatzverlust, kommen.

Die unterschiedlichen Arten eines Baudarlehens

Das Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um das Darlehen, welches aktuell am häufigsten vergeben wird. Dieser Darlehenstyp zeichnet sich dadurch aus, dass die Zinsbindung, die über die gesamte Laufzeit hinweg besteht, kontinuierlich gleichbleibend ist. Das Annuitätendarlehen bietet somit eine gute Planbarkeit. Die Raten bleiben nämlich stets gleich und setzen sich aus unterschiedlichen Teilen aus dem Tilgungsdarlehen und dem Zinsanteil zusammen. Am Anfang ist die Rückzahlungssumme des Zinsanteils noch weitaus höher als der Tilgungsanteil. Diese Verteilung kehrt sich aber im Laufe einer langfristigen Vertragslaufzeit um. Da die Restschuld kontinuierlich sinkt und der Zinsanteil auf diese immer wieder neu berechnet wird, übersteigt der Tilgungsanteil nach einer gewissen Zeit den Zinsanteil.

Das Variable Darlehen

Bei einem Variablen Darlehen bleibt der Zinsanteil, anders als bei dem Annuitätendarlehen, nicht gleich, sondern orientiert sich an das aktuelle Zinsniveau. Somit steigen die Zinsen, wenn das Zinsniveau steigt und sinken, wenn auch das Zinsniveau sinkt. Diese Darlehensart ist somit flexibel, jedoch schlecht planbar. Immobilienexperten raten insbesondere bei kurzfristig geplanten Finanzierungen zur Wahl des Variablen Darlehens. Ein klassisches Beispiel hierfür wäre, wenn bereits beim Bau oder beim Kauf des Objekts mit einer größeren Auszahlung gerechnet werden kann.

Das Endfällige Darlehen

Bei einem Endfälligen Darlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei dem die gesamte Darlehenssumme zum Ende der Vertragslaufzeit hin zurückgezahlt werden muss. Während der Vertragslaufzeit muss der Darlehensnehmer lediglich die anfallenden Zinszahlungen bedienen. Dieser Darlehenstyp kann sich insbesondere für Darlehensnehmer lohnen, die die Zinsen von der Steuer absetzen können. Zumeist wird das Endfällige Darlehen in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag vergeben.

Die Anschlussfinanzierung

Oftmals ist die Darlehenssumme zum Ende der Vertragslaufzeit noch nicht komplett zurückgezahlt. Der Grund hierfür ist, dass es sich bei den Baudarlehen meist um sehr hohe Summen handelt, die die meisten Darlehensnehmer nicht über ein Volltilgerdarlehen zurückzahlen können. Die Anschlussfinanzierung dient in einem solchen Fall dazu, die restlichen Schulden aus dem Darlehensvertrag abzuzahlen. Die Anschlussfinanzierung kann dabei über die Bank erfolgen, die auch den eigentlichen Darlehensvertrag vergeben hat, dies muss jedoch nicht zwangsläufig der Fall sein.

Darlehensnehmer sollten in ihrem eigenen Interesse darauf achten, sich möglichst frühzeitig um einen mögliche Anschlussfinanzierung zu kümmern. Nur so können attraktive Zinsen und lohnenswerte Vertragskonditionen erzielt werden. Außerdem können durch eine frühe und sorgfältige Planung Rückzahlungsprobleme ausgeschlossen werden, wenn die Tilgung des ersten Baudarlehens fällig wird.

Das Forward Darlehen

In Zeiten niedriger Zinsen und einer anstehenden Anschlussfinanzierung haben Darlehensnehmer die Möglichkeit, ein Forward Darlehen abzuschließen. Dieses Darlehen ermöglicht es den Darlehensnehmern, sich gute Zinssätze für die kommenden fünf Jahre im Voraus zu sichern. Auf diese Weise kann auch die Anschlussfinanzierung über attraktive Zinskonditionen abgewickelt werden. Von möglichen Zinserhöhungen sind die Darlehensnehmer nicht betroffen. Darlehensnehmer könnten sich mit dem Abschluss eines Forward Darlehens nur dann verspekulieren, wenn die Zinsen weiter sinken. Gerade in Hinblick auf das Forward Darlehen kann es daher Sinn machen, sich mit den Zinsentwicklungen der Vergangenheit und den möglichen Prognosen auseinanderzusetzen. Dies kann effektiv vor Fehlentscheidungen schützen.

Staatliche Förderung

Der Staat bietet unterschiedliche Förderungsmöglichkeiten, die ein klassisches Baudarlehen ersetzen oder ergänzen können. Insbesondere die durch den Staat betriebene Kfw-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet Baudarlehen zu besonders attraktiven Konditionen an. Ein besonderer Fokus wird von der Bank auf energie- und umweltschonende Baumaßnahmen und altersgerechtes Wohnen gelegt. Bauprojekte, die diesen Vorgaben also entsprechen und sich an diese orientieren, werden finanziell besonders großzügig gefördert.

Weiter wohnwirtschaftliche Förderungsmöglichkeiten werden durch das Wohn-Riester ermöglicht. Bei dieser Förderungsmöglichkeit wird die Tilgung des Baudarlehens vom Staat finanziell unterstützt. Die Inanspruchnahme von Wohn-Riester ist mit vielen Auflagen und somit mit viel Arbeitsaufwand verbunden, dennoch kann es sich schnell finanziell lohnen, diese Förderung in Anspruch zu nehmen, insbesondere deshalb, weil diese nicht selten überdurchschnittlich hoch ausfällt.

Offene Fragen zum Baudarlehen – Wer kann weiterhelfen?

Um das möglichst attraktivste Baudarlehen zu erhalten, sollten sich Interessenten im Vorfeld ausführlich mit dem Thema Baudarlehen beschäftigen. Es kann hierfür hilfreich sein, sich im Internet das nötige Fachwissen anzueignen oder sich durch einen Immobilienfachmann beraten zu lassen. Die meisten Kreditunternehmen und Bausparkassen bieten die Möglichkeit an, persönliche Beratungstermine am Wohnort des möglichen Darlehensnehmers zu vereinbaren. Die Beratungstermine sind dabei in der Regel kostenfrei und verpflichten nicht zum verbindlichen Abschluss des Vertrags.
In einem Beratungstermin weisen die Immobilienfachleute insbesondere darauf hin, dass es unterschiedliche Baudarlehen gibt und für welchen Darlehensnehmer welcher Darlehenstyp geeignet ist. Die individuelle wirtschaftliche Lage des Interessenten wird dabei stets berücksichtigt.


Warum der Baudarlehen Zinsvergleich so wichtig ist

In der Regel ist die Baufinanzierung die größte finanzielle Belastung, die im Leben eines Menschen aufgenommen wird. Allerdings vergessen viele Bauherren dies und gehen recht simpel bei der Aufnahme der Finanzierung vor. Das ist jedoch der falsche Weg. Denn wer sich näher mit dem Thema auseinandersetzt, wird schnell feststellen, dass beispielsweise mit einem Zinsvergleich Baudarleheneinige Tausend Euro eingespart werden können. Das liegt zum Einen daran, dass die beantragte Darlehenssumme sehr hoch ist und die Rückzahlung über viele Jahrzehnte erfolgt. Deshalb können sich schon winzige Unterschiede bei den Zinsen sehr stark bemerkbar machen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Konkurrenzkampf unter den Banken. Sie versuchen, ihre Zinssätze gegenseitig zu unterbieten, um auf diese Art und Weise neue Kunden gewinnen zu können. Für Darlehensnehmer ergibt sich der Vorteil, dass die Baufinanzierung deutlich günstiger ausfallen kann.

Zusätzlich sollte ein Zinsvergleich Baudarlehen auch deshalb durchgeführt werden, um diesen der Bank vorlegen zu können. Dann hat man mitunter deutlich bessere Verhandlungspositionen inne, die weitere Ermäßigungen bei der Baufinanzierung mit sich bringen. Der Zinsvergleich Baudarlehen kann zunächst im Internet durchgeführt werden. Hier bieten zahlreiche unterschiedliche Webseiten einen solchen Vergleich an. Daraus ergibt sich der Vorteil, schon einmal die ungefähren Zinssätze der einzelnen Banken zu kennen. Allerdings muss man sich klar machen, dass die Baufinanzierung ein sehr komplexes Thema ist, welches von zahlreichen, unterschiedlichen persönlichen Faktoren abhängt. So werden die Banken die Zinssätze anhand der Bonität und des Einkommens der Antragsteller bestimmen. Das wiederum bedeutet, dass ein Zinsvergleich