Forward Darlehen

Was ist ein Forward Darlehen?

Als Forward-Darlehen bezeichnet man eine vorzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung einer Baufinanzierung oder eines Immobilienkaufs. Beim Forward-Darlehen profitieren Sie davon, dass Sie sich die heute günstigen Zinsen und Zinssätze, quasi für die Zukunft festschreiben lassen können. Sie sichern Ihr Finanzierungs-Risiko also für die Zukunft ab.

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das weit vor der Auszahlung der vereinbarten Summe abgeschossen wird. Die dafür fälligen Zinsen sind jene vom Zeitpunkt des Abschlusses. Der Zeitpunkt der Auszahlung kann von dem Darlehensnehmer selbst bestimmt werden. Stehen die Zinsen aktuell niedrig und ist ersichtlich, dass in den nächsten Monaten oder Jahren eine Anschlussfinanzierung an das eigentliche Darlehen benötigt wird, ist es besonders sinnvoll ein Forward-Darlehen zu nutzen.
Die Vorteile des Forward-Darlehens liegen darin, dass das Risiko ansteigender Zinsen eliminiert wird und die Planungssicherheit dadurch deutlich ansteigt.

Mit dem Forward-Darlehen eine günstige Anschlussfinanzierung sichern
Viele Bauherren müssen auf eine Anschlussfinanzierung zurückgreifen. Diese wird genutzt, wenn der Kredit zu Finanzierung des Bauvorhabens ausgelaufen ist. Die anschließende Finanzierung stellt allerdings ein hohes Risiko dar. Immerhin können die Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt deutlich ansteigen. Die zukünftigen Kosten sind dann nur schwer oder gar nicht planbar.
Das Forward-Darlehen wird ausschließlich im Falle der Anschlussfinanzierung für Baumaßnahmen genutzt und von Banken vergeben. Bevor die aktuelle Immobilienfinanzierung abgeschlossen ist, muss sich der Darlehensnehmer somit für das Forward-Darlehen entscheiden, um von dessen Vorteilen profitieren zu können. Früher waren diese nur den Kommunen oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften vorenthalten. Seit etwa 30 Jahren können jedoch auch Privatleute das Forward-Darlehen für sich beanspruchen. Korrekt ausgedrückt handelt es sich dabei um ein Annuitätsdarlehen, das eine gleichbleibende Rate hat. Der Auszahlungszeitpunkt der Darlehenssumme kann bis zu fünf Jahre nach der Beantragung liegen. Es fallen bis zu dieser Auszahlung keinerlei Kosten für den Kredit an.

Der beste Zeitpunkt für die Beantragung des Forward-Darlehens
Durch das Forward-Darlehen kann eine sehr hohe Planungssicherheit genutzt werden. Bis zu fünf Jahre im Voraus kann es normalerweise abgeschlossen werden. Teilweise erweitern die Banken diese Frist um ein weiteres Jahr. Dadurch kann die finanzielle Belastung der nächsten Jahre sehr einfach voraus gesagt werden.

Unterschied zwischen dem echten und dem unechten Forward-Darlehen
Bei einem Forward-Darlehen muss unterschieden werden, ob es sich dabei um ein echtes Forward-Darlehen oder ein unechtes Forward-Darlehen handelt.
Bei einem echten Forward-Darlehen hat es der Kunde mit einem Anschlussdarlehen zu tun. Die Konditionen werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fixiert. Geändert werden dürfen sie nicht mehr. Jeder Monat, der zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung des Darlehens liegt, bewirkt einen Zinsaufschlag. Die Bank lässt sich die Wartezeit somit bezahlen. Üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozent ab dem sechsten oder zwölften Wartemonat.
Bei einem unechten Forward-Darlehen wird der vereinbarte Zins nicht nachträglich durch „Wartezinsen“ erhöht. Ist die bestehende Finanzierung ausgelaufen, darf das unechte Darlehen ausgezahlt werden.
Der Kunde muss sich unbedingt genau darüber informieren, um welche Art von Darlehen es sich handelt. Für einen Darlehensvergleich ist dies essentiell, um das beste Angebot zu finden.

Die Kosten für ein Forward-Darlehen
Wie bei andere Darlehen, fallen auch bei dem Forward-Darlehen kosten für den Kunden an. Diese erfolgen in Form von Zinsen und Bearbeitungsgebühren. Die Bank muss außerdem das Risiko abdecken, dass die Zinsen in der Zeit bis zu der Nutzung des Darlehens deutlich ansteigen. Dadurch gehen ihr Einnahmen verloren. Auch das Bereithalten des Kapitals, bis der Kunde es in Anspruch nimmt, ist kostenintensiv. Deshalb ist es nachvollziehbar, dass jeder Monat in welchem das Darlehen noch nicht ausgezahlt wurde, mit Zinsen behaftet ist.

Dann lohnt sich das Forward-Darlehen
Durch die Zinsen für die ungenutzt Phase des Forward-Darlehens ist es natürlich wichtig, zu wissen wann genau sich ein solches lohnt. Der Kunde wird natürlich von der Hoffnung getrieben, durch das Forward-Darlehen Zinsen und damit Kosten zu sparen. Garantiert werden kann dies jedoch nicht. Ebenso wie ein Anstieg der Zinsen, kann es ebenso zu einem Abfall der Zinsen kommen. Nur wenn aktuell ein Tiefpunkt der Zinsentwicklung vorliegt, kann sicher von einer Einsparung ausgegangen werden. Es ist somit nur in diesem Fall möglich vorherzusagen, wann genau sich das Darlehn lohnt.

Die Kündigung des Forward-Darlehens
Wurde ein Forward-Darlehen abgeschlossen und die Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Auszahlung massiv gefallen, ist das natürlich für den Kunden nachteilig. Der Gedanke an eine Kündigung des Darlehensvertrags liegt nah. Allerdings sichert sich die Bank für genau diesen Fall sehr gut ab. Tatsächlich besteht kaum eine Möglichkeit, den Vertag aufzulösen. Gelingt es dem Kunden dennoch, muss er eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank bezahlen. Diese Strafgebühr fällt häufig derart hoch aus, dass eine Kündigung finanziell schädlicher wäre, als das Darlehen einfach bestehen zu lassen.

Es besteht allerdings eine Möglichkeit, doch eine Kündigung zu erreichen und keine Strafe bezahlen zu müssen. Das ist dann der Fall, wenn sich in dem Darlehensvertrag Fehler finden. Besonders häufig wurden diese in der Vergangenheit in der Wiederrufsbelehrung gemacht. Sie kann vergessen werden, unvollständig oder fehlerhaft sein. In diesem Fall kann der Kunde auch nach dem Ablauf der zweiwöchigen Frist von dem Vertrag zurücktreten. Möchte der Kunde das Forward-Darlehen somit unbedingt kündigen, weil sich beispielsweise seine Einkommensverhältnisse verändert haben, sollte er den Vertrag einem Rechtsanwalt vorlegen. Dieser wird das gesamte Dokument und insbesondere die Wiederrufsbelehrung prüfen.

Die Vorteile und die Nachteile eines Forward-Darlehens
Der größte Vorteil des Forward-Darlehens liegt in der guten Planungssicherheit. Der Kunde kann bereits Jahre zuvor planen, welche Ausgaben ihn in der Zukunft belasten werden. Außerdem ist es ihm möglich, aktuell niedrige Zinsen zu nutzen. Steigen diese in den nächsten Jahren rapid an, braucht er sich darüber keine Gedanken zu machen. Außerdem kann er die Auszahlung der Summe sehr flexibel bestimmen.
Als Nachteil ist hingegen zu nennen, dass es zu Zinsaufschlägen in der Forward-Phase kommen kann. Diese besteht, bis sich der Kunde die Darlehenssume auszahlen lässt. Außerdem legt er sich bereits viele Jahre zuvor fest, welche Möglichkeit der Abschlussfinanzierung er nutzen möchte. Fallen die Zinsen in der Zukunft stark ab, wird er einen finanziellen Verlust hinnehmen müssen. Eine Kündigung des Darlehens ist außerdem schier unmöglich. Finden sich in dem Vertragswerk keine gravierenden Fehler, bleibt dem Kunden nur die Möglichkeit die immense Strafe für die Kündigung zu bezahlen.

Der Bankkunde muss somit insgesamt sehr gut abwägen, ob das Forward-Darlehen für ihn sinnvoll ist oder nicht. Neben der Chance Zinsen einzusparen, setzt er sich immerhin auch dem Risiko aus, überteuerte Zinsen zu bezahlen. Fachkenntnisse und Wissen über die Marktentwicklung schaden somit bei der Entscheidung nicht.

Informationen zum Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen kann frühestens 12 – 42 Monate vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung, Ihres Baukredits oder Ihrer letzten Rate für eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden. Die Laufzeit der Zinsfestschreibung beträgt in der Regel 10 Jahre. Angenommen Ihr Kredit oder Darlehensvertrag läuft in 2 Jahren aus, so haben Sie für die nächsten 12 Jahre Sicherheit, was den Zinssatz Ihres Darlehen oder Immobilienkredits anbetrifft und Sie werden in diesem Zeitraum keine bösen Überraschungen erleben, völlig egal wie sich der Zinsmarkt für Baufinanzierungen oder die Weltwirtschaft entwickelt.

Tilgung bei einem Forward-Darlehen
Die Tilgung bei einem Forward-Darlehen sollte mindestens 1 Prozent betragen. Natürlich darf die Tilgung auch höher liegen, doch je höher die Tilgungsrate liegt, desto höher wird auch die monatliche Belastung. Eine hohe Tilgungsrate bei einem Forward-Darlehen hat aber auch den Vorteil, dass die Gesamtbelastung, welche sich aus Zinsen und Tigung berechnet, insgesamt geringer wird.

Zinsen bei einem Forward-Darlehen
Der Kreditgeber, bzw. das Kreditinstitut übernimmt bei einem Forward-Darlehen das Risiko für den Zinssatz. Kommt es zu einer Wirtschaftskrise, einem Finanz-Crash oder einem Börsen Crash, so kann das für den Darlehensgeber ganz schön teuer werden. Um das Risiko zu minimieren lässt sich der Darlehensgeber aus diesem Grunde einen Zinsaufschlag bezahlen.
Einer Untersuchung der Stiftung Warentest zufolge beträgt der Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei einer Vorlaufzeit von drei Jahren durchschnittlich 0,74 % gegenüber einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Für den Bauherren oder Immobilienkäufer ist dieser geringe Prozentsatz allerdings überschaubar und bietet Ihm eine enorme Sicherheit für die Zukunft.

Aus diesem Grund ist ein Forward-Darlehen eine häufig gewählte Finanzierungsart im Bereich der Immobilienfinanzierung.

Bei einem Forwarddarlehen handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung für Darlehen, deren Laufzeit bald zu Ende geht.

Man kann sich hierbei, bis zu 60 Monate vor Ablauf der Rückzahlungsfrist, den aktuellen Zinssatz für das Anschlussdarlehen sichern. Zu diesem Zinssatz wird dann nur noch ein Aufschlag von ca. 0,50%-0,90% dazugezählt. Sinnvoll ist diese Finanzierungsmethode nur, wenn für die Zukunft steigende Zinssätze vorausgesagt wurden.

Ein Forwarddarlehen ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens, welches in bis zu 60 Monatsarten ausgezahlt werden kann. Bis zum vorgegebenen Auszahlungstermin sind dabei keine Zinsen o. ä. zu zahlen. Mit einem Forwarddarlehen kann man sich bei einer auslaufenden Finanzierung eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung sichern. Man schließt hier mit der Bank ein Darlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz in der Höhe der Restschuld des bisherigen Darlehens ab, welches dann mit Auslauf der Zinsbindung beim bisherigen Darlehen ausgezahlt wird. Somit wird also das bisherige Darlehen mit dem neuen Darlehen abgelöst. Mit einem Forwarddarlehen sichert sich der Kunde immer das derzeit niedrigste Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung, was gerade bei steigenden Zinsen von Vorteil ist.

Das Forwarddarlehen hat einige Besonderheiten, unter anderem die, dass es erst einige Zeit nach dem Vertragsabschluss ausgezahlt wird, das kann eine Vorlaufzeit bis zu 60 Monate nach dem Abschluss des Vertrages bedeuten. Die Zeit bis zur Auszahlung wird auch als Forward Zeit bezeichnet und in dieser Zeit fallen keinerlei Bereitstellungszinsen an.

Die Bezeichnung Fordwarddarlehen wird nur bei Darlehen verwendet, die grundbuchmäßig abgesichert wurden. Besonders gut eignet sich ein solches Darlehen dann, wenn man schon einige Zeit im Voraus weiß, das man einen Kredit benötigen wird und wenn man dessen Höhe schon kennt. Es kann dann mitunter einfach auch ein Gefühl der Sicherheit geben, wenn man weiß, das der Vertrag schon unterschrieben ist und man den Kredit auf jeden Fall erhalten wird, während es einen schon auch unruhig machen kann, wenn man diese Sicherheit nicht hat. Besonders innerhalb der Finanzierung von Immobilien wird das Forwarddarlehen sehr oft angewendet, da es sich hierzu mitunter sehr gut eignet.