Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung

by KreditJoe
Lesedauer: 48 Minuten

Wer wünscht es sich nicht, ein Eigenheim, egal ob es sich hierbei um ein kleines Häuschen oder eine eigene Wohnung handelt, doch schnell tappt man in die Kostenfalle und dann kann seine Traumimmobilie zum Alptraum werden. Eine Immobilie ist immer mit extrem hohen Kosten verbunden und da möchte man natürlich den besten Anbieter und den günstigsten Preis erhalten. Einige Kriterien sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung unbedingt beachten, damit Sie ein schönes Eigenheim für sich und Ihre Familie schaffen können.

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Auf was muss man bei der Immobilienfinanzierung achten?

Immobilien sind immer teuer und lassen sich nicht mal eben aus dem Sparschwein bezahlen, kaum einer hat das nötige Bargeld einfach so auf dem Konto. Es ist ziemlich egal, ob man eine Bestandsimmobilie kaufen möchte oder sich eher für den Bau eines neuen Hauses entschieden hat, selbst die Modernisierung einer Immobilie belastet den Bauhern finanziell erheblich. Einen Teil der anfallenden Kosten lassen sich über eine sogenannte Immobilienfinanzierung, auch gerne Baufinanzierung problemlos decken. Hierbei handelt es sich in den meisten Fällen, um ein so genanntes Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Darlehen, welches der Kreditnehmer in monatlichen Raten zurückzahlt. Der Zins- und Tilgungsanteil ist hier festgelegt.

Eine im Rahmen aufgenommene Baufinanzierung ist stets zweckgebunden. Ein solches Darlehen darf grundsätzlich nur für die geplante oder modernisierte Immobilie verwendet werden, sollte von dem Darlehen nach Fertigstellung der Immobilie ein Teilbetrag übrig bleiben, ist es dem Kreditnehmer strickt untersagt dieses Geld beispielsweise für ein neues Fahrzeug zu verwenden. Alle Ausgaben müssen dem Kreditgeber anhand von Belegen vorgewiesen werden. Ebenso ist zu beachten, dass eventuelle Nebenkosten, die die Immobilie betreffen, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die Grundbuchgebühren und auch die Notarkosten, welche beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses anfallen können, nicht im Kreditbetrag enthalten sind und sich somit nicht über das Darlehen decken lassen.

Benötigt man Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung?

Sicherlich sehen es Banken immer gerne, wenn bereits Eigenkapital vorhanden ist und lassen sich eher zu einem Kredit hinziehen, jedoch kommt es hier auch auf die jeweilige Bank an. Oftmals haben Bankkunden die Option, dass ihnen die Bank eine Vollfinanzierung gewährt. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass die Bank die gesamten Kosten übernimmt, auch ohne das Eigenkapital vorhanden ist. Leider sind oftmals die Konditionen, die eine Bank bei einer Vollfinanzierung einräumt wesentlich schlechter, als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Eigenkapital ist daher immer zu empfehlen, um die Kosten zu senken.

Wie geht man am besten vor, wenn man eine Immobilie finanzieren lassen möchte?

Einige Schritte sollten beachtet werden, damit am Ende nicht das böse Erwachen kommt.

Konditionenvergleich
Das Wichtigste an einer Immobilienfinanzierung ist sicherlich eine günstige Baufinanzierung, doch Achtung, auch wenn die Zinsen niedrig angesetzt sind und dies sehr verlockend ist, sollte man bei unterschiedlichen Banken zudem die Konditionen genaustens vergleichen.

Anschlussfinanzierung überdenken
Es ist nicht immer so, wenn man heute einen Kredit aufnimmt, dass man diesen in einem paar Jahren zu gleichen Konditionen bedienen kann, oftmals steigen die Zinsen und der Kredit wird teurer. Mit Erhöhung der Zinsen im Laufe der Jahre rechnet kaum einer, doch das sollten Sie und somit über die Möglichkeit der Anschlussfinanzierung mit Ihrem Kreditberater vor der Immobilienfinanzierung sprechen.

Wissenswertes zur Immobilienfinanzierung
Haben Sie während der Kredit läuft ein bisschen Geld zur Verfügung, welches Sie in den Kredit investieren können, so sollten Sie die Anfangstilgung erhöhen, der Vorteil hierbei ist, dass die Raten bei einem Anschlusskredit kleiner ausfallen werden.

Zinsen optimal sichern
Damit Sie nicht im Laufe Ihres Kredites plötzlich einen Schock bekommen, so sollten Sie anfangs über eine längere Sollzinsbindung nachdenken. Üblicherweise vereinbart man bei der Immobilienfinanzierung 10 Jahre, jedoch besser wären darauf zu bestehen, dass 20 Jahre veranschlagt werden. Sie zahlen zwar einen kleinen Aufschlag, jedoch ist dieser minimal und Sie sichern sich günstigere Zinsen über einen längeren Zeitraum.

Sondertilgungen
Sie sollten ebenfalls darauf bestehen, wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entschieden haben, dass man Ihnen ein Sondertilgungsrecht einräumt. Der Vorteil hier wäre, dass Sie, wenn Sie finanziell die Möglichkeit haben, Ihren Kredit mit einer Einmalzahlung geringer halten, dies kann sich lohnen, denn somit werden die Zinsen minimiert und die Schlussrate fällt geringer aus.

KfW-Fördermittel
Ein KfW-Darlehen steht in der Regel allen Bauherren zu und ist eine sinnvolle Hilfestellung. Die KfW-Bank gibt Zuschüssen mit einem sehr geringen Zinssatz von bis zu 100000 Euro. Bauen Sie umweltbewusst und achten Sie auf geringe Energiekosten, so haben Sie bei der KfW-Bank sehr gute Karten ein Darlehen zu erhalten, doch auch nicht so umweltbewusste Menschen, sollten sich hier direkt bei ihrer Bank nach den KfW-Fördermitteln erkundigen.

Fallen nach der Immobilienfinanzierung noch weitere Kosten an?

Sie sollten nicht denken, dass nach dem Kauf oder Bau eines Hauses mit dem Kredit alle Kosten gedeckt sind, nein, denn es fallen nicht nur die monatlichen Kreditraten an, sondern hinzu kommt in regelmäßigem Abstand die Grunderwerbssteuer, ebenso Kosten für die Müllentsorgung, sowie Strom und Nebenkosten. Ebenso müssen Sie in Ihrer Rechnung bedenken, dass zwischenzeitlich etwas an Ihrer Immobilie repariert werden muss, hier ist es immer gut, wenn Sie monatlich Rücklagen bilden, wer sich für eine Eigentumswohnung entschieden hat, der muss monatlich ein Hausgeld entrichten, dieses wird für Reparaturen eingesetzt und liegt bei etwa 200 Euro. Haben Sie diese Kosten alle berechnet, so kommen noch Versicherungskosten hinzu, die einfach ein jeder haben sollte, unabhängig von einem Eigenheim und selbstverständlich müssen Sie Ihre Lebenshaltungskosten mit einrechnen. Haben Sie alle diese Ausgaben bedacht und stehen finanziell immer noch gut da, dann steht dem Kauf einer Immobilie im Prinzip nichts mehr im Wege.

Bietet ein Bausparvertrag Vorteile?

Wer einen Bausparvertrag frühzeitig abgeschlossen hat, der kann sich glücklich schätzen. Ein Bausparvertrag ist nicht nur gerne von Banken gesehen, sondern bietet Ihnen Eigenkapital. Haben Sie bereits seit Jahren einen solchen und immer regelmäßig in diesen investiert, so hat sich sicherlich ein schönes Sümmchen angespart und diesen Betrag können Sie beim Kauf einer Immobilie einsetzen. Der Vorteil hierbei ist, dass Sie weniger Raten zahlen müssen, da Sie bereits über Eigenkapital verfügen und sich somit die Zinsen ebenfalls verringern, ebenso bieten Sie der Bank eine Art Sicherheit.

Was ist das Europäische Standardisierte Merkblatt?

Die meisten Menschen haben von einem solchen Merkblatt noch nichts gehört und auch Bauherren zucken hierbei oftmals die Schultern, doch dieses Dokument ist sehr wichtig und wenn Ihnen Ihre Bank ein solches nicht von selbst aushändigt, dann sollten Sie danach fragen. Das Europäische Standardisierte Merkblatt hat die Bank Ihnen auszuhändigen, es ist Ihr Recht dieses zu erhalten. In diesem Merkblatt sind alle Konditionen der Bank enthalten und somit können Sie andere Kredite von anderen Banken besser vergleichen.

Kann ich meinem Bankberater vertrauen?

Sicher ist, dass die Bank ein Geschäft mit Ihnen machen möchte, ein Geschäft wie diese Gewinn bei raus schlägt, daher sollten Sie jedes Angebot genaustens überprüfen. Haben Sie einmal mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken zusammengeführt, sollten Sie diese Angebote unbedingt gegenchecken lassen, dies können Sie bei der Verbraucherzentrale machen. Die Verbraucherzentrale schaut sich die einzelnen Angebote genaustens an und teilt Ihnen am Ende mit, welches das Beste Angebot für Sie ist.

Ist es möglich den Kreditvertrag im Nachhinein ändern zu lassen?

Mit diesem Wunsch sollten Sie vorsichtig umgehen, besser vor Vertragsabschluss alle wichtigen Details klären und in den Kreditvertrag mit aufnehmen. Es kann Sie wirklich viel Geld kosten, wenn Sie im Nachhinein Ihren Kreditvertrag ändern möchten und beispielsweise einen Kreditpartner streichen lassen möchten. Manche Banken sind hier sehr kulant und machen dies kostenlos, andere Banken stellen eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 200 bis 300 Euro in Rechnung und manche Banken sind hier schon sehr dreist und verlangen sogar 2000 Euro und mehr.

Wer jedoch die Kreditsumme verringern möchte, weil er beispielsweise durch eine Erbschaft oder Ähnliches unerwarteten zu Geld gekommen ist, wird von vielen Banken richtig zur Kasse gebeten. Die Bank erhebt hier eine Nichtabnahmeentschädigung, diese ist ähnlich wie die Vorfälligkeitsentschädigung. Hier berechnen die Banken teilweise nur für die Kalkulation um die 200 Euro, also immer auch das Kleingedruckte lesen, denn es gibt auch Kreditinstitute die hier sehr kulant sind und kaum etwas berechnen oder sogar gar keine Gebühren verlangen.

Welche Bank ist zu empfehlen?

Pauschal kann man dies nicht sagen, die Kosten für Vertragsänderungen variieren sehr stark. Die Banken, welche am meisten im Gespräch sind, wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht sind:

Jedoch auch bei diesen, sicherlich bekannten Banken, sollten Sie vor Vertragsabschluss die Verbraucherzentrale um Rat fragen.

Was ist die Wohn-Riester?

Die Wohn-Riester ist eine Eigenheimrente. Mit dieser Eigenheimrente möchte der Staat seinen Bürgern einen Anreiz geben eine Immobilie zu erwerben, damit der Bürger für das Alter vorgesorgt hat. Allerdings ist nicht für jeden die Wohn-Riester-Rente geeignet. Sollten Sie eine solche Eigenheimrente in Erwägung ziehen wägen Sie die Vor-und Nachteile ab, denn eine Wohn-Riester-Rente ist nicht für jeden geeignet.

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass sich ein Wohn-Riester Vertrag nur für konsequente Sparer eignet, solche, die in der Zukunft tatsächlich über ein Bauvorhaben nachdenken. Vorteilhaft beim Wohn-Riester Sparvertrag oder auch Bausparvertrag ist eine mögliche schnelle Tilgung des Darlehens, daher ist es wichtig, dass man bereits Rücklagen gebildet hat. Die Zulagen der Wohn-Riester Rente würden zusätzlich zu Ihrem bereits angesparten Eigenkapital fließen. Sind Ihre Eigenheimpläne nicht konkret, sollten Sie besser über einen Banksparplan nachdenken.

Wozu ist ein Hausfinanzierungsrechner gut?

Ein sogenannter Hausfinanzierungsrechner ist sicherlich für den ersten Überblick, welche Kosten auf einen zukommen empfehlenswert, dieser verschafft Ihnen einen Überblick bei zu erwartenden Tilgungsraten. Allerdings sollten Sie bedenken, dass dieser Baufinanzierungsrechner keinen gut durchdachten Finanzierungsplan ersetzt, ein solcher Rechner ist lediglich gedacht, dass man weiß womit man im Durchschnitt rechnen muss.

Immobilienfinanzierung – Anbieter im Test

Man braucht sich nur einmal im Internet umschauen und findet zahlreiche Anbieter, die von sich selbst behaupten, dass Sie die Besten sind und man bei einer Immobilienfinanzierung durch diese nur Vorteile hat, doch hier muss man beachten, dass nicht jede Finanzierung zu jedem passt.

Allianz-Baufinanzierung
Im Jahr 2018 wurde die Allianz mit dem FMH-Award 2018 ausgezeichnet. Hier hat der Test ergeben, dass die Allianz bei einer Zinsbindung von 15 Jahren der beste Anbieter ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei der Allianz der Vorteil besteht, dass man eine Filiale aufsuchen kann und hier direkt beraten wird, was nicht bei jedem Kreditgeber oder Immobilienfinanzierer der Fall ist.

Commerzbank
Im Jahr 2016 erhielt die Commerzbank im Bereich bestes und ausführlichstes Beratungsgespräch den besten Platz. Ein ausführliches und ehrliches Beratungsgespräch ist für jeden Bauherren das A und O.

Deutsche Bank
Die Deutsche Bank hat in den letzten Jahren mit vielen negativen Schlagzeilen umgehen müssen, doch hiervon sollte man sich nicht verunsichern lassen, denn die Deutsche Bank hat mit am besten abgeschnitten, wenn es um die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit über 15 Jahre geht.

Sicherlich sind dies nicht die einzigen Immobilienfinanzierer, welche man sich näher anschauen sollte, hier ist es wichtig einige Angebote von anderen Kreditgebern zusätzlich einzuholen, denn es gibt sicherlich noch genauso gute oder bessere Angebote.

Was ist besser ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie?

Wer Kosten sparen möchte sollte sich eher für eine Bestandsimmobilie entscheiden, jedoch muss man hier bedenken, dass diese bereits genutzt wurde und die einen oder anderen Schönheitsreparaturen anfallen werden. Hier hat man Glück, wenn man lediglich renovieren muss, doch manchmal sind Leitungen veraltet oder das Dach muss ausgebessert werden, hier also genau hinschauen.
Ein Neubau kostet im Durchschnitt um die 250000 Euro, eine Bestandsimmobilie wäre bereits ab 150000 Euro zu haben. Gerade junge Familien entscheiden sich oftmals für eine Bestandsimmobilie, da sie hier nicht zu lange an einen Kredit gebunden sind und oftmals finden sich im Bekannten- oder Familienkreis Handwerker, welche bei den Schönheitsreparaturen für wenig Geld behilflich sein können. Jedoch ein Neubau bringt auch Vorteile mit sich, denn hier wird das Eigenheim nach eigenen Wünschen erbaut und man braucht eventuell nur noch etwas Farbe oder die Tapete an die Wände bringen, danach hat man über Jahre Ruhe und kann sein Eigenheim mit der Familie einfach nur genießen.

Gibt es eine Förderung für Familien?

Bund und Länder haben sich hier so einiges einfallen lassen, um junge Familien zu unterstützen und hier sollte man beharrlich nachfragen, denn es lassen sich unter Umständen tausende von Euros sparen.

Das Baukindergeld
Familien, welche Kinder haben dürfen sich über das Baukindergeld freuen, denn dieses bietet eine hohe finanzielle Unterstützung. Jedes Kind soll pro Jahr einen Zuschuss von 1200 Euro erhalten, diese Laufzeit gilt für bis zu 10 Jahre. Ebenso gilt ab dem 2. Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro. Hier ist zu beachten, dass dieses Angebot nur gilt, wenn das Haushaltseinkommen 75.000 Euro nicht übersteigt.

Stiftung Warentest – eine gute Anlaufstelle?

Die Stiftung Warentest ist sicherlich eine gute Anlaufstelle, gerade wenn man noch sehr unerfahren ist was den Hausbau angeht und das ist in den meisten Fällen der Fall. Die Stiftung Warentest bespricht einzelne Förderprogramme mit den Bauherren und teilt diesen zudem mit, wo es zur Zeit den günstigsten und besten Kredit zu erlangen gibt. Ebenso wissen die Mitarbeiter von Stiftung Warentest oftmals wo es zinslose