Finanzierungskosten

Schon im Vorfeld müssen sich künftige Bauherren Gedanken zur Finanzierung ihres Eigenheims machen. Die ideale Vorlage ist Eigenkapital, aber in der Regel wird der Rest über eine Bank finanziert. Der Bauherr zahlt dann monatliche festgelegte Ratenbeträge an die Bank, um den Kredit zurückzuzahlen. Ein Bauvorhaben ist sehr kostenintensiv. Nicht nur der Bau selber kostet eine Menge Geld, sondern auch die umliegenden Kosten gehören zu den Finanzierungskosten.

Der Überblick in Kürze

Die Finanzierungskosten belaufen sich nicht nur auf den Bau einer Immobilie oder den Kauf, sondern auch um zahlreiche andere Kosten.

Zu denen gehören:

• Gutachter
• Notar
• Gericht
• Immobilienmakler
• Kredit
• Bearbeitungsgebühren
• Bereitstellungszinsen
• Eintrag beim Grundbuchamt

Das Einschätzen der Finanzierungskosten

Dadurch, dass die meisten Bauvorhaben mit einer entsprechenden Baufinanzierung realisiert werden und ein Bauvorhaben durchaus einige Monate bis zu zwei Jahren anhalten kann, müssen die Kosten innerhalb der Bauzeit genau im Blick gehalten werden. Im Vorfeld empfiehlt es sich ein gutes Durchrechnen, was meist aber nur als Überschlag möglich ist. Die genauen Kosten werden meist erst innerhalb der Bauphase deutlich. Aber ein Überschlagen kann teure Überraschungen verhindert. Für die Finanzierung spielt eine andere Zeitspanne als die eigentliche Bauphase eine entscheidende Rolle. Die Beantragung der Baufinanzierung ist der Startschuss und das Ende ist erst die letzte Auszahlung beziehungsweise die Fertigstellung des Bauvorhabens. Diese Zeitspanne ist wichtig für die Ermittlung der Kosten. Die meisten Bauvorhaben dauert zwischen 1 und 1,5 Jahren.

Was gehört nicht zu den Finanzierungskosten?

In den letzten Jahren haben sich einige Kosten aus den Finanzierungskosten verabschiedet.

Dazu gehören:

• Schätzkosten
• Wertermittlungsgebühren
• Kontoführungsgebühren

Sie sind nicht mehr praxisrelevant und haben keine Bedeutung mehr.

Nebenkosten bei der Finanzierung

Bei der Berechnung der Nebenkosten besteht die Möglichkeit, dass einige Kosten zwar angegeben sind, aber gar nicht fällig werden. Ein kleines Beispiel: Die Finanzierung beläuft sich auf 200.000 Euro. 2 % Zinsen, 4 % Tilgung und eine Laufzeit von 10 Jahren mit Sollzinsbindung. Beim Abschluss wird auf eine Sondertilgung verzichtet und auch eine vorzeitige Ablösung wird ausgeschlossen. Dafür beginnt die Tilgung des Darlehens erst 5 Monate nach dem Abschluss des Vertrags. Die Bank ermöglicht zwei Monate zinsfrei und drei Monate mit 0,25 % Bereitstellungsgebühr im Monat. Dazu kommen dann noch die Notar- und Grundbuchkosten, die Kosten für den Gutachter. Meist arbeiten die Banken mit einem lokalen Gutachter zusammen und somit sind hier auch schon Sparmaßnahmen möglich.

Nun zu der übersichtlichen Berechnung:

• 1.
  0,25 % Bereitstellungszinsen für 3 Monate
  300 Euro pro Monat ergeben insgesamt 1.500 Euro
• 2.
  Notar- und Grundbuchkosten
  2.500 Euro einmalig
• 3.
  Gutachterkosten
  500 Euro einmalig

Die Gesamtsumme an Nebenkosten beläuft sich somit auf 4.500 Euro. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die von den tatsächlichen Kosten abweichen können. Sie gelten nur dem besseren Verständnis.

Die Bereitstellungskosten

Die Bereitstellungskosten sind die Kosten, die der Kreditnehmer zahlen muss, damit die Bank die volle Kreditsumme bereitstellt. Die Bank kann die Summe nicht anderweitig vergeben oder gewinnbringend anlegen. Die Summe steht dem Kreditnehmer ab dem festgelegten Zeitpunkt zur Verfügung. Dafür zahlt er die Bereitstellungskosten, die ebenfalls zu den Finanzierungskosten gehören.

Die Notar- und Grundbuchkosten

Die Bank verlangt bei einer Baufinanzierung eine gewisse Sicherheit. Diese Sicherheit wird durch den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch gewährleistet. Durch diesen Eintrag erhält die Bank das Recht, bei nicht eingehaltenen Rückzahlungen das Grundstück beziehungsweise das Haus zu verkaufen, um seine Kosten zu decken. Die Eintragung ins Grundbuch wird nur von einem Notar durchgeführt. Die Kosten für den Grundbucheintrag gehören zu den Finanzierungskosten und sind in der Gebührenordnung festgehalten. Grundberechnungssumme ist der Kaufpreis. Durchschnittlich kann mit Gebühren von 1 % vom Kaufpreis gerechnet werden. Dazu kommen noch die Gebühren für den Eintrag. Diese Kosten sind regional recht unterschiedlich. Erfragt werden können sie beim Grundbuchamt.

Sondertilgungen und vorzeitige Ablösung

Zu den Finanzierungskosten gehören auch Sondertilgungsmaßnahmen oder vorzeitige Ablösungen. Jede Bank bietet bei einer Baufinanzierung die Möglichkeit der Sondertilgung oder der vorzeitigen Ablösung. Diese Möglichkeiten werden vertraglich festgehalten und müssen separat eingerechnet werden. Bei einer Sondertilgung verliert die Bank Zinsen für die restliche Laufzeit und diesen eventuellen Verlust gleicht die Bank mit speziellen Berechnungen aus, die bei den Finanzierungskosten mit eingerechnet werden muss. Beim Verzicht von Sondertilgungsmöglichkeiten sind die Nebenkosten bei der Finanzierung geringer.

Die Kosten für eine Immobilie

Die Finanzierungskosten lassen sich im Grunde in drei Kategorien unterteilen:

• 1. Die Objektkosten
  Zu den Objektkosten gehören nicht nur die eigentlichen Kauf- und Baukosten, auch die Modernisierung und die Außenanlagen sind inbegriffen.
• 2. Die Kauf- und Finanzierungskosten
  Bei diesen Kosten handelt es sich um alle Gebühren, die anfallen, von der Grunderwerbssteuer bis hin zu den Notarkosten.
• 3. Die sonstigen Kosten
  Zu den sonstigen Kosten gehören Anschaffungen von Einrichtungsgegenständen und auch die Umzugskosten.

Die Objektkosten

Der Hauptpunkt bei den Finanzierungskosten liegt bei den Objektkosten. Das sind die Kosten, die zum Kauf oder Bau einer Immobilie notwendig sind. Dazu gehört auch das Grundstück, wenn es mitgekauft werden soll. Der Preis für den Bau, den Kauf und das Grundstück ist bekannt. Dazu kommen die Umbauten und die Modernisierungen wie die Heizungsanlage, Energieverbrauch und eventuell auch ein Dachausbau. Diese Maßnahmen sind im Vorfeld noch nicht planbar und müssen bei der Besichtigung und anhand der Unterlagen geklärt werden. Auch die Außenanlagen wie Terrasse, Garten und Garage müssen schon im Vorfeld bedacht werden und zählen zu den Objektkosten.

Die Kauf- und Finanzierungskosten

Neben den Objektkosten, die im Vorfeld bekannt sind, kommen die Kauf- und Finanzierungskosten. In der Regel wird ein Großteil der Finanzierung von der Bank getragen. Die Bank verlangt Zinsen und Gebühren genau wie das Bauamt, das Grundbuchamt und der Notar. Das sind Kosten, die im Vorfeld erfragt werden müssen und als Nebenkosten der Finanzierungskosten zählen.

Die sonstigen Kosten

Nachdem das Haus gekauft oder gebaut wurde, kommt der letzte Punkt der Finanzierungskosten. Allein der Umzug kann hohe Summen verschlingen, von den Packhelfern bis hin zu einem Umzugswagen. Auch diese Kosten sollten im Vorfeld mit eingerechnet werden. Mit einem Umzug müssen meist auch neue Möbel gekauft werden, beispielsweise eine neue Küche oder ein neues Kinderzimmer. Das sind alles Sonderkosten, die direkt nichts mit dem Bau oder dem Kauf zu tun haben, die aber schon bei der Planung der Finanzierung mitbedacht werden müssen.