Ein Verbraucher, der sich für ein Gebäude oder ein Grundstück interessiert, muss seine Kaufabsicht gegenüber dem aktuellen Eigentümer kundtun. Voraussetzung hierfür ist, dass der Eigentümer eine Verkaufsabsicht geäußert hat. Um erst einmal in die Phase zu gelangen, die Kaufabsicht zu äußern, muss im Vorfeld eine solide Planung und eine Überprüfung der Liquidität erfolgt sein. In erster Linie steht und fällt eine Kaufabsicht mit der Liquidität des Verbrauchers – insbesondere für den Fall, dass Banken oder Kreditinstitute die Liquidität des Verbrauchers nicht für ausreichend halten. Letztendlich steht von dem Eigentümer ein Verkaufspreis, der dem Käufer zum Angebot gemacht wird. Zu vergessen ist nicht, dass der genannte Verkaufspreis nicht der tatsächliche Kostenfaktor für den Verbraucher ist, den er bei einer möglichen Kreditbeantragung bei der Bank oder dem Kreditinstitut benennen muss. Zu dem Kaufpreis sind zusätzlich die Erwerberkosten hinzuzurechnen.
Inhalt
Erwerberkosten Definition
Erwerberkosten, auch Erwerbskosten genannt, sind die sogenannten Kaufnebenkosten, die ein Erwerber, sprich Verbraucher oder Käufer zu berücksichtigen haben. Diese Erwerberkosten werden in den Verkaufspreisen von Immobilien nicht berücksichtigt. Diese Kosten werden quasi während und nach Vollendung des Kaufs anfallen und beziehen sich auf anfällige Grundbuch-, sowie Notarkosten. Auch zählt die Grunderwerbssteuer und weitere Erwerberkosten zu den Kaufnebenkosten.
Erwerberkosten Notarkosten
Zu Anfang sollte geklärt werden, wie ein Erwerber zu definieren ist:
Als Erwerber(in) wird ein(e) Käufer(in) bezeichnet. Mit dem Erwerb wird eine Übergabe von Eigentum vom alten Eigentümer zum neuen Eigentümer durchgeführt. Für den Erwerb ist ein Vertrag notwendig, um den Kauf, beziehungsweise den Verkauf rechtlich bindend abzuschließen. Der (Die) Erwerber(in) wird zum(zur) Eigentümer(in) mit der Zahlung der vereinbarten Kaufsumme.
Mit dem Kauf einer Immobilie werden die ersten Erwerberkosten fällig. Zwingend notwendig ist das Hinzuziehen eines Notars mit Fachrichtung auf Immobilien. Die Kosten für den Notar fallen wie folgt an:
Grundsätzlich gilt => 1 % des Kaufpreises fallen als Notarkosten an.
Beispiel:
Eine Immobilie mit einem Verkaufswert von 350.000,00 Euro verursacht Notarkosten in Höhe von 3.500,00 Euro.
Diese Notarkosten werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet und dem dem Kaufwert aufgerechnet. Dies bedeutet, die Gesamtsumme besteht nun aus dem Verkaufswert zuzüglich der Notarkosten und beläuft sich nun auf 353.500 Euro. Allerdings fallen noch weitere Kaufnebenkosten an, die den tatsächlichen Preis für den Käufer weiter verändern. Bezüglich der prozentualen Höhe der Nebenkosten ist zu erwähnen, dass diese je nach Bundesland unterschiedlich hoch sein können. Die Notarkosten entstehen durch folgende Leistungen, die für den Mandanten erbracht werden:
- Beurkundung des Vertrages
- Kaufabschluss
- Betreuung des Mandanten
- Beurkundung der Grundschuld
- Grundbucheinträge
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
Erwerberkosten Grundbuchkosten
Nach dem Vertragsabschluss zum Kauf einer Immobilie wird der Eintrag in das Grundbuch erforderlich. Durch den Grundbucheintrag wird der Eigentümerwechsel behördlich bestätigt. Da in den meisten Fällen ein Immobilienkauf durch Fremdfinanzierung durchgeführt wird, werden die Belastungen, die durch den Immobilienkredit entstehen, auf das Grundstück umgerechnet. Dies bedeutet, der Immobilienkredit gilt als Belastung für das Grundstück, wobei das Grundstück gleichzeitig als Sicherung für den Kredit steht. Diese Form von Belastung nennt sich Grundschuld. Diese Grundschuld wird ebenfalls in das Grundbuch eingetragen. Der Eintrag in das Grundbuch wird über einen Notar beim zuständigen Grundbuchamt durchgeführt. Der Notar veranlasst beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Dieser Begriff bedeutet, dass über den Notar beim Grundbuchamt eine Art Vormerkung für das Grundstück veranlasst wird. Somit kann kein weiterer Kaufinteressent das Grundstück streitig machen und der Verkäufer des Grundstücks kann dieses nicht zum wiederholten Male verkaufen. Der Eintrag in das Grundbuch kann allerdings erst erfolgen, wenn die Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt entrichtet wurde. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer geschieht in der Regel erst nach Aufforderung des Notars. Gegebenenfalls wird vom Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gefordert. Diese Bescheinigung besagt, dass für den neuen Eigentümer keine offenen Verbindlichkeiten hinsichtlich des Finanzamts bestehen.
Die zu ermittelnden Kosten für den Grundbucheintrag finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG). Allerdings können sich Immobilienkäufer an einen ungefähren Richtwert für die Grundbuchkosten orientieren. Dieser Richtwert findet sich ungefähr bei 1,5 % des Kaufwertes des Hauses wieder. Folgendes Beispiel richtet sich an einer Immobilie mit einem Verkaufswert von 300.000,00 Euro mit einer Grundschuld von 250.000,00 Euro:
Auflassungsvormerkung –> 317,50 Euro
Grundschuldeintrag –> 535,00 Euro
Grundschuldbestellung durch Notar –> 535,00 Euro
Grundbucheintrag als Eigentümer –> 635,00 Euro
(Quelle: Sparkassen-Finanzportal GmbH)
Erwerberkosten Immobiliengutachten
Immobiliengutachter bewerten eine Immobilie nach besonderen Kriterien. Eines der wichtigsten Punkte ist zum Beispiel die Prüfung des Energieverbrauchs. Hierbei achtet der Gutachter auf Dichtigkeit des Hauses und Quellen für eventuellen Wärmeverlust. Zudem können Mängel im Haus festgestellt werden, die sich zum Beispiel in feuchten Wänden, Schimmelbildung oder maroder Bausubstanz findet. Hier wird eine Überprüfung in den Kellerräumen begonnen und endet in den Dachbereichen. Mit entsprechenden Messungen und Notizen erstellt der Gutachter eine eventuelle Schadensanalyse oder bewertet den tatsächlichen Wert der Immobilie wenn keine Mängel vorhanden sind. Der Wert des Hauses ist zudem von großer Wichtigkeit, soll eine Finanzierung durch eine Bank oder ein Kreditinstitut stattfinden. Die Kosten für diese Gutachtertätigkeiten richten sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und einer Aufrechnung in Prozent des ermittelten Wertes. Die Verkehrswertgutachten richten sich nach dem Baugesetzbuch (BauGB) nach Paragraph § 194.
Erwerberkosten Modernisierungskosten
Je nach Alter einer Immobilie muss eine Modernisierung durchgeführt werden. Diese Modernisierung ist notwendig, wenn zum Beispiel Sanitärräume nicht mehr den Zeitgeist treffen, beziehungsweise Fliesen, Elektrik, Fenster oder Putze nicht mehr dem Standard entsprechen. Die Kostenermittlung findet zwar auch über eine prozentuale Erhebung statt, lässt sich allerdings nicht genauer benennen, da die Erhebung tatsächlich vom Zustand der Immobilie abhängig ist. Zu empfehlen ist allerdings, den Wert der Modernisierungskosten höher zu wählen, damit eventuelle unerwartete Schäden abgedeckt werden.
Erwerber Grunderwerbssteuer
Ein wichtiger Kostenfaktor findet sich in der Grunderwerbssteuer. Als besonderer Hinweis ist anzubringen, dass ein Eigentümer die Grunderwerbssteuer zwingend bezahlen muss, da sonst ein Eintrag als Eigentümer ins Grundbuch nicht möglich ist. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Der Hebesatz wird prozentual veranschlagt und wird vom Zeitwert des Grundstücks gemessen. Pauschal kann erwähnt werden, dass der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer durchschnittlich zwischen 4,5 % und 6,5 % beträgt. Hierbei richtet sich die Pauschalisierung des Steuersatzes nach dem jeweiligen Bundesland.
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