Erschliessungskosten

Alle Kosten, die entstehen, wenn man ein Grundstueck erschliessen laesst, zum Beispiel durch die Freilegung der Grundstuecksflaeche oder durch die Vorrichtung fuer die Entwaesserung und Beleuchtung des Grundstuecks, fasst man unter dem Begriff Erschliessungskosten zusammen. Diese sind vom Bauherrn zu entrichten bzw. aufzubringen und gehoeren zu den regulaeren Grundstueckskosten. Die anfallenden Arbeiten werden durch die Gemeinde und die oertlichen Versorger von Strom und Energie in Auftrag gegeben und dem Eigentuemer des Grundstuecks in der Regel nach der kommunalen Ordnung fuer diese Gebuehren in Rechnung gestellt. Diese Kosten traegt der Eigentuemer in der Regel bis zu 90 %. Vor der Baufinanzierung sollte man sich daher erkundigen, welche Kosten hier fuer den Bauherrn anfallen, da sie zu den Anschaffungskosten des Grundstuecks gehoeren.

Die Erschließungskosten setzen sich aus mehreren Punkten zusammen. Sie setzen sich aus dem Anschluss des Grundstückes an das öffentliche Straßennetz, aber auch der Kanalisation, der Energie und Wasserversorgung zusammen. Anteilige Kosten an öffentlichen Plätzen, Lärmschutzanlagen, Kabel- und Telefonnetzen sowie des Gehweges und dessen Beleuchtung kommen noch hinzu. Beim Kauf eines Grundstückes sollte man sich erkundigen, in wie weit die Immobilie schon erschlossen ist, oder was noch vom Verkäufer übernommen wird. Nach dem Grundbucheintrag ist der neue Besitzer dafür verantwortlich, sollten hierfür noch Kosten offen sein.

Erschließungskosten für ein Grundstück

Zur Erschliessung eines Grundstückes mit mit Kosten gerechnet werden, die nicht zu unterschätzen sind. Sie lassen sich im Vorfeld nur sehr schwer berechnen, denn die Grundstückslage und die Gemeinde unterscheiden sich von Fall zu Fall. Dabei setzen sich die Kosten aus verschiedenen Beitragen zusammen von denen viele vom Bauherrn entrichtet werden müssen. Beim Bau eines Hauses müssen die sogenannten Erschliessungskosten mitberechnet werden, die sich stark unterscheiden anhand der Gemeinde und der Arbeiten. Die Kosten werden immer an die Kommune bezahlt und auch die Versorgungsämter verlangen Gebühren, wenn ein Anschluss an das Strom- und Wassernetz notwendig sind.

Grundsätzlich wird ein Bescheid über die Erschliessungskosten verschickt, der aber nicht sofort bei Beginn des Hausbaus ins Haus flattern. In einigen Fällen kommt der Bescheid erst einige Jahre später oder erst nach der kompletten Erschliessung. In der Regel besteht immer die Möglichkeit, dass ein Widerspruch eingelegt wird, aber ein Widerspruch hat keine rechtliche Grundlage und kann keine aufschiebende Wirkung haben.

Die Arten der Erschliessungskosten

Erschliessungskosten werden in zwei Arten unterteilt, die technischen und die verkehrsmäßigen Erschliessungskosten. Dabei handelt es sich bei den technischen Kosten um alle Arten von Versorgungs- und Entsorgungsnetze, an die das Grundstück angebunden werden müssen. Dazu gehören:

• Elektrizität
• Gas
• öffentliche Wasserversorgung
• Anschluss an die Kanalisation
• Die verkehrsmäßigen Erschliessungskosten beinhalten:
• Straßenbau
• Gehwege
• Beleuchtung
• öffentliche Grünflächen
• Kinderspielplätze
• Lärmschutz
• Telefon- und Kabelfernsehen

Erschliessungskosten zahlen – Wann?

Grundsätzlich ist ein Grundstück nicht immer ein Bauland. Erschlossen werden muss das Grundstück im Grunde immer erst, wenn darauf eine Immobilie gebaut werden soll. Die Immobilie muss schließlich nach der Fertigstellung mit Wasser und Strom versorgt werden. Ein Haus, das schon steht, da muss nicht mit Erschliessungskosten gerechnet werden, denn diese musste der Bauherrn schon im Vorfeld beim Hausbau zahlen.

Wichtig:
Bei der Suche nach einem Bauland ist immer darauf zu achten, dass ein Grundstück gesucht wird, das vollständig erschlossen ist. Es gibt bei einem Grundstück Unterschiede von teilerschlossen bis voll erschlossen. Anhand dieser Angaben kann man genau feststellen, wie hoch die anfallenden Erschliessungskosten werden können. Gerade in Neubaugebieten sind mittlerweile alle Rohre und Leitungen vorhanden und da fallen teilweise nur geringe bis gar keine Kosten für die Erschliessung mehr an. Sollte das nicht der Fall sein, dann kann die Kommune bis zu 90% der Erschliessungskosten in Rechnung stellen. Das ist im § 129 BauGB geregelt.

§ 129 BauGB

(1) Zur Deckung des anderweitig nicht gedeckten Erschließungsaufwands können Beiträge nur insoweit erhoben werden, als die Erschließungsanlagen erforderlich sind, um die Bauflächen und die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen (beitragsfähiger Erschließungsaufwand). Soweit Anlagen nach § 127 Absatz 2 von dem Eigentümer hergestellt sind oder von ihm auf Grund baurechtlicher Vorschriften verlangt werden, dürfen Beiträge nicht erhoben werden. Die Gemeinden tragen mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Erschließungsaufwands.

(2) Kosten, die ein Eigentümer oder sein Rechtsvorgänger bereits für Erschließungsmaßnahmen aufgewandt hat, dürfen bei der Übernahme als gemeindliche Erschließungsanlagen nicht erneut erhoben werden.

Die Unterschiede bei Erschliessungskosten

Je nach Lage eines Grundstücks können die Beiträge für die Erschliessung immens stark variieren. Beispielsweise könnte ein Grundstück sich weit von der Hauptanschlussstelle befinden oder die Straße muss zuerst noch gebaut werden, damit das Grundstück überhaupt erreicht werden kann, dann ist mit sehr hohen Kosten zu rechnen. Zudem sind die Kosten von Stadt zu Stadt unterschiedlich und somit gibt es keine Möglichkeit eine pauschale Rechnung zu machen. Um eine ordentliche Verteilung der Erschliessungskosten möglich zu machen wird das Baugesetzbuch als Grundlage genommen. Die Kommune hat die Möglichkeit verschiedene Verteilungsmaßstäbe zu nutzen, um die Kosten für die Erschliessung zu berechnen. Beispielsweise die Nutzungsart des Grundstückes oder die bauliche Art. In der Regel müssen Nutzer, die das Grundstück für ein Gewerbe nutzen wollen mit viel höheren Kosten rechnen als ein Nutzer, der ein privates Haus zur Selbstnutzung baut. Die Grundstücksfläche und auch die Breite spielen bei der Berechnung der Kosten eine entscheidende Rolle. Im Endeffekt bestimmt die Kommune einen Verteilungsschlüssel anhand die Erschliessungskosten berechnet werden.

Wichtig:
Bei der Berechnung muss auf die Bodenwerte und deren einzelne Bezeichnungen geachtet werden. Grundstücke, die noch zu erschliessen sind, werden mit ebp bezeichnet. Das bedeutet erschliessungsbeitragspflichtig. Ist kein Betrag mehr zu entrichten so befindet sich das Kürzel ebf, das erschliessungsfrei bedeutet. Ein Grundstück, dass sich in einem neuen Baugebiet befindet sorgt für hohe Erschliessungskosten, denn der Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Ver- und Entsorgungsleitungen sind noch nicht vorhanden und sind meist im Kaufpreis enthalten. In einem solchen Fall streckt die Gemeinde oder der Bauträger die Kosten vor und holt diese über den Grundstückspreis wieder rein.

Die Kosten

1. Strom
   Der Stromanschluss kostet in der Regel zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro. Der Preis hängt von der Länge der Leitungen ab, die verlegt werden müssen. Sparen ist kaum möglich, es sei denn es wird eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Mit ihr kann zusätzlich Energie gewonnen werden.
2. Gas
   Ein Anschluss an das Gassystem ist heute nicht unbedingt notwendig. In den meisten Stadtgebieten gibt es kein Stadtgas mehr und somit ist auch kein Leitungsnetz vorhanden. Eine Alternative bietet sich mit dem Flüssiggastank. Meist wird aber Heizöl als Wärmeträger verwendet, aber aufgrund der Emissionen gibt es auch hier Probleme. Ein Gasanschluss kostet zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro.
3. Wasser
   Der Wasseranschluss ist in der heutigen Zeit ein Muss. Die Kosten können hier variieren und hängen von der Entfernung bis zur nächsten Anschlussstelle ab. Somit können die Kosten sich zwischen 2.000 Euro und 5.000 Euro belaufen. Auch ein Anschluss an das Abwassernetz bleibt gerade in ländlichen Regionen nicht aus. Ansonsten muss das Wasser in einem Tank gespeichert werden und die regelmäßige Ausleerung ist ebenfalls mit Kosten verbunden.
4. Die Telekommunikation
   Im Gegensatz zu den anderen Erschliessungskosten fallen die Kosten für Telefon- und Breitbandanschluss mit nur wenigen Hundert Euro sehr gering aus. Die Einrichtung ist in den meisten Fällen kostenfrei. Allerdings kommen monatliche Beiträge für den Router und eventuelle Telefongespräche dazu. Eine stabile Internetleitung und eine ausreichende Bandbreite sind unbedingt notwendig, wenn das Haus im Endeffekt zu einem SmartHome werden soll. Heute wird in der Regel mit Glasfasertechnik gearbeitet, die für eine stabile Internetleitung wohl am besten geeignet sein sollen.