Ein Hypothekendarlehen ist für einen ganz bestimmten Verwendungszweck bestimmt: Hiermit werden die unterschiedlichsten Maßnahmen und Vorhaben umgesetzt, die mit einer Immobilie in Verbindung stehen. Das kann beispielsweise der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sein, ein Hausbau oder aber die verschiedensten Umbauten beziehungsweise Sanierungen. Aufgrund dessen wird das Hypothekendarlehen auch gerne als Baukredit oder Immobiliendarlehen bezeichnet. Die Bezeichnung selbst stammt von einer Hypothek. Hierbei handelte es sich in der Vergangenheit um die typische Absicherung eines Baukredits. Mittlerweile wird die Hypothek als solche jedoch oftmals von der Grundschuld abgelöst, die von der Bank ebenfalls als Sicherheit für ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann.
Inhalt
Verwendungszweck und Eigenschaften
Ein Hypothekendarlehen ist zweckgebunden und dient zur Immobilienfinanzierung. Zudem bietet der Kredit vielfältige Vorteile.
Ein Hypothekendarlehen ist somit ein zweckgebundener Kredit, der lediglich zur Finanzierung einer Immobilie in den verschiedensten Varianten genutzt werden darf. Ein weiteres, typisches Kennzeichen des Hpothekendarlehens ist, dass hierbei sehr lange Kreditlaufzeit typisch ist. So sind Laufzeiten von beispielsweise 20 Jahren und deutlich mehr oftmals keine Seltenheit. Die lange Laufzeit hängt jedoch hauptsächlich mit der relativ hohen Kreditsumme zusammen. So ist es beispielsweise keine Seltenheit, dass hier etwa auch siebenstellige Beträge zusammenkommen. Dazu kommt, dass ein Hypothekendarlehen von den Banken üblicherweise niemals ohne dementsprechende Sicherheiten vergeben wird.
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In der Regel wählen die Kreditinstitute vornehmlich die erstrangige Grundschuld als Sicherheit aus. Ein Vorteil des Hypothekendarlehens ist dagegen, dass die Kreditnehmer von einem günstigen Zinssatz profitieren. So fallen die Zinsen hier normalerweise um einiges günstiger aus, als das etwa bei einem Dispositionskredit oder einem herkömmlichen Ratenkredit der Fall ist. Allerdings käme ein Dispo bei einer Immobilienfinanzierung normalerweise sowieso nicht infrage, da hier die Kreditsumme deutlich zu hoch ist.
Die niedrigen Zinsen für ein Hypothekendarlehen kommen deshalb zustande, da einerseits die betreffende Immobilie als Bank-Sicherheit dient und es sich bei einer Hypothek um ein Grundpfandrecht handelt. Somit kann sich die Bank, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht bezahlen sollte, an die Immobilie halten. Allerdings ist es empfehlenswert, dass das Hypothekendarlehen lediglich einen Teil Immobilien-Finanzierung darstellt, der andere Teil ist das Eigenkapital. Des Weiteren ist es ratsam, nicht das komplette Eigenkapital auszugeben, sondern etwas hiervon als persönliche Sicherheit zurückzuhalten. So ist man beispielsweise für einen unvorhergesehenen Notfall gut ausgerüstet, ohne dass die Bezahlung der Rate zu einem Problem werden könnte.
Nebenkosten
Zusätzlich zu der eigentlichen Darlehenssumme fallen verschiedene Nebenkosten, etwa für den Notar und die Hypotheken-Beurkundung, an.
Bei einem Hypothekendarlehen fallen jedoch auch Nebenkosten an, die nicht in Vergessenheit geraten sollten. Hier kann der Kreditnehmer selbst entscheiden, ob diese durch den Kredit oder durch Eigenkapital gedeckt werden sollen. Hierbei handelt es sich um Kosten wie zum Beispiel die Hypotheken-Bestellung sowie die Beurkundung des Notars. Denn es ist generell vorgeschrieben, der Kaufvertrag sowie die Bestellung der Hypothek von einem Notar beurkundet wird müssen. Die Höhe der Kosten ist kann jedoch nicht willkürlich berechnet werden. Diese ist abhängig von der sogenannten maßgeblichen Kostendeckung. Hier verhält es sich so, dass sich der Betrag der Hypothek sowie die Kaufpreishöhe auf die Kosten des Notars auswirken.
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Allerdings kann damit gerechnet werden, dass die Kosten für die Kaufvertrag-Beurkundung in der Regel deutlich höher ausfallen, als die Kosten für die Hypotheken-Beurkundung. Je nach Kaufpreis kann hier jedoch durchaus über 1.000 Euro nur für den Notar zusammenkommen. Des Weiteren sind die Gerichtskosten zu tragen, die für die Hypotheken-Eintragung in das Grundbuch zu bezahlen sind. Diese wieder hängen mit der Hypotheken-Höhe zusammen und können ebenfalls 1.000 Euro oder auch einen höheren Betrag ausmachen. Nicht zu vergessen ist ebenfalls die Grunderwerbssteuer, die in der Regel 3,5 Prozent von dem Kaufpreis ausmacht.
Hypothekendarlehen durch Restschuldversicherung absichern
Die Restschuldversicherung tritt bei Arbeitslosigkeit, Krankheit und Tod ein. Sie übernimmt in diesen Fällen die Zahlung der restlichen Raten.
Trotz einer gut durchdachten Planung kann es, beispielsweise aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit geschehen, dass plötzlich die monatlichen Raten nicht mehr beglichen werden können. Für diese Fälle bietet es sich an, eine sogenannte Restschuldversicherung abzuschließen, die bei Krankheit, Arbeitslosigkeit und Tod des Kreditnehmers die Bezahlung der restlichen Raten übernimmt. So sind beispielsweise auch die Angehörigen abgesichert. Allerdings gilt es natürlich zu bedenken, dass so nicht nur die Raten für das Hypothekendarlehen, sondern ebenfalls für die Restschuldversicherung beglichen werden muss.
Umschuldung eines Hypothekendarlehens
Nach einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren ist eine Umschuldung üblicherweise sogar ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
In der Regel wird für ein Hypothekendarlehen eine gewisse Zeit der Sollzinsbindung vereinbart. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz während diesem Zeitraum nicht verändert. Verhält es sich jedoch so, dass während der Rückzahlung der Zinssatz sinkt, kommt oftmals die Überlegung nach einer Umschuldung ins Spiel. Allerdings muss hierbei beachtet werden, dass eine Umschuldung, während die Sollzinsphase noch andauert, in der Regel fast unmöglich ist. Wurde eine solche Möglichkeit jedoch vertraglich festgehalten, dann ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung oftmals derart kostenintensiv, dass sich die Umschuldung kaum mehr lohnt.
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Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um einen Betrag, den die Kreditinstitute für die vorzeitige Auslösung des Darlehens verlangen, da ihnen hiermit Zinsen entgehen. Berechnet wird die Entschädigung je nach Summe des Kredits sowie der zu begleichenden Zinsen. Doch das ist noch nicht alles, denn zusätzlich muss bei einer Hypotheken-Umschuldung ebenfalls ein erneuter Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Denn hier wird die Hypothek die ja als Grundpfandrecht dient, an das neue Kreditinstitut übertragen. Dementsprechend muss der Kreditnehmer abermals mit Gerichts- sowie Notarkosten rechnen. Eine Umschuldung ist jedoch auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das ist im Allgemeinen dann der Fall, wenn der Hypothekenkredit bereits seit wenigstens zehn Jahren besteht.
Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen kann bereits fünf Jahre, bevor die Sollzinsbindung des Hypothekendarlehens endet, beantragt werden.
Wer auf der Suche nach günstigen Konditionen ist, für denjenigen bietet sich das Forward-Darlehen an. Dieser besondere Kredit kann bereits fünf Jahre, bevor die Sollzinsbindung endet, beantragt werden. Hier verhält es sich so, dass der Kreditnehmer den Zinssatz bezahlen muss, der bei Vertragsunterzeichnung gilt. Aufgrund dessen handelt es sich hierbei auch um ein gut planbares Darlehen. Allerdings sollte hier daran gedacht werden, dass für jeden Monat, bevor der Kredit in Anspruch genommen wird, ein gewisser Bereitstellungszins gezahlt werden muss. Wurde der Vertrag für das Forward-Darlehen unterschrieben, stehen die Zinsen fest. Somit ist es vollkommen irrelevant, ob diese noch einmal sinken oder steigen: Es bleibt immer bei dem Zinssatz, der im Vertrag festgehalten wurde.