Inhalt
- 1 Was ist ein Konstantdarlehen?
- 2 Die Kreditsumme bei einem Konstantdarlehen
- 3 Die Kosten für ein Konstantdarlehen
- 4 Die Zinsen für das Konstantdarlehen
- 5 Die Sicherheiten für ein Konstantdarlehen
- 6 Typisch für das Konstantdarlehen – die Zinsbindung
- 7 Die Tilgung des Konstantdarlehens
- 8 Das Recht auf Sondertilgung
- 9 Die Kündigung des Konstantdarlehen
- 10 Die Verwendungszwecke für ein Konstantdarlehen
- 11 Der Vergleich der Konstantdarlehen und die Beantragung
Was ist ein Konstantdarlehen?
Das Konstantdarlehen ist eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung. Dabei werden Darlehensbetrag, Bausparsumme und die monatlichen Zahlungen so aufeinander abgestimmt, dass durch den Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleich bleibende Darlehensrate gezahlt wird. In der Regel werden hier unterschiedliche Laufzeiten angeboten (z. B. 14, 22 oder 28 Jahre). Der Finanzierungsbedarf wird hier bei Vertragsabschluss zu 100 % ausgezahlt und gleichzeitig erfolgt eine Soforteinzahlung in einen Bausparvertrag in der Höhe von 50 % des Finanzierungsbedarfs. Dieser Betrag wird ebenfalls finanziert. Als Vorteile sind vergleichsweise niedrige Zinsen, kein Zinsänderungsrisiko, Sondertilgungsmöglichkeiten und staatliche Förderungen zu nennen.
Eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung ist das Konstantdarlehen. In diesem werden der Darlehensbetrag, die Bausparsumme und die monatlichen Zahlungen so aufeinander abgestimmt, dass der Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit eine gleich bleibende Rate zu bezahlen kann. Hierbei hat er die Sicherheit sehr gut planen zu können. In der Regel werden hierfür unterschiedliche Laufzeiten angeboten. Diese können beispielsweise 14, 22 oder 28 Jahre betragen. Die Vorteile sind vergleichsweise niedrige Zinsen, kein Zinsänderungsrisiko, Sondertilgungsmöglichkeiten, und staatliche Förderungen.
Konstantdarlehen teilen sich in einen Ratenkredit und einen Bausparvertrag auf. Der Kunde erhält die Kreditsumme von einer Bank oder einer Bausparkasse und bezahlt bis zu dem Beginn der Kredittilgung nur die fälligen Kreditzinsen. Jeden Monat bezahlt er ab dem Auszahlungszeitpunkt außerdem in einen Bausparvertrag ein. Die Bausparsumme wird dafür verwendet, anschließend den Kredit zu tilgen. Das Bauspardarlehen wird im Anschluss daran getilgt. Die Laufzeit und der Zinssatz werden bei dem Vertragsabschluss festgelegt. Eine nachträgliche Änderung ist nicht möglich. Die Konstantdarlehen haben überdurchschnittlich lange Laufzeiten, bis zu mehreren Jahrzehnten.
Die Kreditsumme bei einem Konstantdarlehen
Die Kreditsummen liegen bei den Konstantdarlehen sehr hoch. Unterhalb von 100.000 Euro werden die häufig gar nicht angeboten. Die Finanzierungen können 100 Prozent oder mehr betragen, was ein weiteren Unterschied zu einem herkömmlichen Darlehen darstellt. Verwendet wird ein Konstantdarlehen häufig für den Kauf oder den Bau einer Immobilie. Der neue Eigentümer kann damit nicht nur den Kaufpreis oder die Baukosten, sondern auch die Nebenkosten (Maklercourtage, Steuern und Notargebühren) finanzieren.
Die Kosten für ein Konstantdarlehen
Der Abschluss eines Bausparvertrages kostet den Kunden eine Gebühr, die zwischen 1,0 % und 1,7 % der Bausparsumme beträgt. Zusätzlich können die Anbieter Gebühren für die Kontoführung erheben. Die Auszahlung des Darlehens bringt weitere Bearbeitungskosten mit sich. Neben den Kosten für das Konstantdarlehen darf der Nutzer nicht übersehen, dass der Immobilienkauf oder der Immobilienkauf diverse versteckte Kosten mit sich bringt. Darunter fällt beispielsweise die Grundbucheintragung.
Die Zinsen für das Konstantdarlehen
Das endfällige Darlehen ist mit Zinsen belastet. Diese orientieren sich an dem allgemeinen Zinsniveau, das aktuell auf dem Markt herrscht. Der Zinnsatz steigt deutlich an, wenn das Eigenkapital gering ausfällt oder der Kunde als wenig solvent eingestuft wird. Da die Finanzierung aus mehr als einem Vertrag besteht, sind die Kosten häufig unübersichtlich. Eine ausführliche Beratung ist deshalb empfehlenswert.
Der Kreditnehmer muss sich nicht an einem Zinssatz orientieren, wie dies bei einem herkömmlichen Darlehen der Fall ist. Bei einem Konstantdarlehen gibt es zwei Zinssatz zu berücksichtigen. Einer entfällt für den Kredit, der andere für das Bauspardarlehen. Diese Regelung gibt sowohl bei den Bausparkassen, wie auch bei den Banken und kann somit nicht umgangen werden.
Die Sicherheiten für ein Konstantdarlehen
Auch bei dem Konstantdarlehen muss der Kunde Sicherheiten gegenüber der Bank oder der Bausparkasse geltend machen. Diese ermöglichen die Vergabe und können für günstiger Konditionen sorgen. Immerhin geht der Anbieter ein geringeres Risiko ein, da er sich im Ernstfall durch die Sicherheiten bereichern kann. Die beste Sicherheit ist ein Eintrag in das Grundbuch derjenigen Immobilie, die mit dem Konstantdarlehen finanziert wird. Der Bank oder der Bausparkasse gehört das Objekt dann so lange, bis das Konstantdarlehen vollständig getilgt wurde. Bei einem derart hohen Beleihungsaufwand wird die Bonität des Kunden weitaus weniger beachtet, als dies bei anderen Darlehen der Fall ist. Bei einer Vollfinanzierung ist die Grundschuld als Sicherheit alleine jedoch nicht ausreichend. In diesem Fall muss der Kunde ein gesichertes Einkommen nachweisen. Dieses sollte aus einer Festanstellung stammen, die bestenfalls seit mehreren Jahren besteht. Selbstständige und Freiberufler haben es bei der Vergabe eines Konstantdarlehens schwerer, da ihre finanzielle Lage nur schwieg eingeschätzt werden kann.
Typisch für das Konstantdarlehen – die Zinsbindung
Bei dem endfälligen Darlehen wird der Zinssatz festgeschrieben. Während der Laufzeit ist der Kunde somit nicht von den aktuellen Marktentwicklungen abhängig, da sein Zinssatz weder ansteigen, noch absinken kann. Die zeitliche Dauer der Zinsbindung ist abhängig von dem Zeitpunkt der Zuteilung des Bauspardarlehens.
Die Tilgung des Konstantdarlehens
Zunächst zahlt der Kunde die Zinsen für den Kredit und die Beträge für den Bausparvertrag ein. Wird die Bausparsumme zugeteilt, gilt das Bauspardarlehen als getilgt. Die Höhe der Raten bleibt dabei konstant, solange zwischen dem Anbieter und dem Nutzer nichts anderweitiges vereinbart wurde.
Das Recht auf Sondertilgung
Bei einem Darlehen oder einem Kredit wird dem Kunden häufig das Recht auf Sondertilgungen zugesprochen. Darunter ist zu verstehen, dass der Kunde nach Belieben zusätzliche Raten leisten kann. Seine Restschuld verringert sich dadurch und Zinsen können gespart werden. Bei einem Konstantdarlehen ist dies jedoch nicht vorgesehen. Auch eine vorzeitige Rückzahlung wird meist ausgeschlossen. Der Kunde sollte dennoch darauf bestehen, dass ihm die Möglichkeit eingeräumt wird, zusätzliche Zahlungen in den Bausparvertrag zu leisten. Immerhin handelt es sich bei einem Konstantdarlehen um eine sehr langfristige Bindung. Bei einer solchen sollte besonders auf den Erhalt einer gewissen Flexibilität rund um die Zahlung geachtet werden. Schließlich ist eine derart vorausschauende Planung, welche die nächsten Jahrzehnte betrifft häufig nicht möglich.
Die Kündigung des Konstantdarlehen
Das Konstantdarlehen kann normalerweise erst nach zehn Jahren kostenlos gekündigt werden. Die Umsetzung ist jedoch schwierig, da der Kredit dafür bedient werden musst. Bei dem Abschluss des Konstantdarlehens sollte diese Möglichkeit unbedingt bedacht werden.
Die Verwendungszwecke für ein Konstantdarlehen
Die Konstantdarlehen werden häufig für die Finanzierung einer Immobilie genutzt. Es handelt sich dabei um eine Erstfinanzierung. Durch die langen Laufzeiten, wären sie als Anschlussfinanzierung wenig sinnvoll. Auch für die Reparatur oder für die Sanierung der Immobilie ist dieses Darlehen zu langfristig. Es besteht eine Zweckbindung. Dem Anbieter muss somit nachgewiesen werden, wofür genau das Darlehen verwendet wird. Bedingt durch die Grundbucheintragung als Sicherheit erübrigt sich dies jedoch in den meisten Fällen.
Der Vergleich der Konstantdarlehen und die Beantragung
Die Konstantdarlehen werden von diversen Bausparkassen und Banken angeboten. Durch die komplizierte Kostenstruktur sollte der Kunde nicht auf einen Vergleich dieser Angebote verzichten. Häufig ist es für den Laien nicht erkennbar, wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen. Da das Konstantdarlehen eine sehr hohe Laufzeit aufweist, sollte die Auswahl mit Bedacht angegangen werden. Der Vergleich muss unbedingt zu dem tatsächlichen Effektivzins führen, der für das Konstantdarlehen fällig wird. Dieser ergibt sich aus der Summe der Kosten für das Darlehen und den Bausparvertrag.
Die Beantragung umfasst sowohl das Darlehen, als auch den Bausparvertrag. Es ist nicht möglich, diese von unterschiedlichen Anbietern zu kombinieren. Sie kann heutzutage auch online durchgeführt werden. Jedoch muss dann auf eine persönliche Beratung verzichtet werden, die angesichts der hohen Summe und der langen Laufzeiten durchaus sinnvoll sein kann.