Eine Baufinanzierung kann auf unterschiedliche Weise durchgeführt werden, wie etwa mithilfe eines Baukredits oder auch eines Bausparvertrag. Hier nimmt das Konstantdarlehen eine Sonderform ein, das im Allgemeinen nicht nur von den verschiedensten Kreditinstituten, sondern ebenfalls von den Bausparkassen angeboten wird.
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Was ist ein Konstantdarlehen?
Ein Konstantdarlehen setzt sich nicht nur aus einem Kredit, sondern auch aus einem Bausparvertrag zusammen.
Ein Konstantdarlehen besteht gemeinhin aus zwei verschiedenen Teilen: einem Kredit sowie einem Bausparvertrag. Die Darlehensnehmer begleichen hier zunächst in Form von Monatsraten die Zinsen des Kredits und zahlen zugleich in einen Bausparvertrag ein. Dabei bleibt die monatliche Belastung jedoch immer auf gleicher Höhe. Das bedeutet ebenfalls, dass der Kredit, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, nicht getilgt wird.
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Sobald die Zuteilungsreife erteilt wurde, ist es möglich, den Kredit mithilfe der Bausparsumme wenn auch nicht vollständig, dann zumindest zu einem guten Teil, zu tilgen. Die Bausparsumme setzt sich hier durch das Bauspardarlehen sowie das Bausparguthaben zusammen.
Die restliche Darlehenssumme wird dann als Bausparkredit weitergeführt beziehungsweise weiter abbezahlt. Dabei verbleibt die Monatsrate jedoch auf derselben Höhe, wie vorher. Allerdings werden damit jetzt Tilgung sowie Zinsen abbezahlt.
Konstantdarlehen: für wen eignet es sich?
Alle Darlehensnehmer, die bei ihrer Immobilienfinanzierung eine hohe Kalkulationssicherheit bevorzugen, liegen mit dem Konstantdarlehen sicherlich richtig. Dazu kommt, dass man keinerlei Zinsrisiko eingeht. Der Grund hierfür ist die Zinsgarantie, die die Banken bei einem solchen Darlehen vergeben. Dadurch ist der im Vertrag vereinbarte Zinssatz während der kompletten Kreditlaufzeit garantiert und es müssen keine ansteigenden Zinsen befürchtet werden. Außerdem existiert hier in der Regel eine zinsfreie Bereitstellungszeit von üblicherweise bis zu einem halben Jahr, sodass das Konstantdarlehen auch aus dieser Sicht für angehende Darlehensnehmer interessant ist.
Kreditangebote vergleichen
Es ist unbedingt ratsam, die verschiedenen Darlehensangebote gut miteinander zu vergleichen.
Da sich die diversen Angebote eines Konstantdarlehens durchaus deutlich voneinander unterscheiden, ist es unbedingt ratsam, die verschiedenen Offerten gut miteinander zu vergleichen. So existieren hier zum Beispiel Differenzen in Bezug auf die Zinshöhe des Kredit und des Bausparvertrages.
Als ein sehr guter Vergleichsfaktor bietet sich zum Beispiel der effektive Jahreszins an, da hier, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits sämtliche Gebühren enthalten sind. Ebenso gilt es jedoch, die Konditionen des Bausparvertrages im Auge zu behalten.
Des Weiteren empfiehlt es sich, ebenfalls auf die verschiedenen Sonderleistungen zu achten, die einige Banken anbieten. Dazu gehört unter anderem die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen.
Gebühren beachten
Da bei dieser Darlehensart einige Gebühren anfallen, sollten die diversen Kreditangebote auch diesbezüglich gut miteinander verglichen werden.
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Dazu kommt, dass die diversen Konstantdarlehen-Anbieter ebenfalls Gebühren erheben, die in ihrer Höhe unterschiedlich ausfallen. Dementsprechend ist es auf jeden Fall empfehlenswert, auch die anfallenden Kosten miteinander zu vergleichen.
Dazu zählt zum Beispiel die Gebühr, die bei Abschluss des Bausparvertrages fällig wird. Außerdem ist es hierfür unter Umständen möglich, Kontoführungsgebühren bezahlen zu müssen. Selbst bei der Auszahlung des Kredits werden wahrscheinlich Gebühren fällig. Die zuletzt genannten Kosten werden jedoch entweder von dem eigentlichen Kreditbetrag abgezogen oder auch zu der Kreditsumme dazu gerechnet sowie mitfinanziert.
Doch das ist noch nicht alles, denn natürlich müssen auch bei einem Konstantdarlehen, wie ebenfalls bei einer anderen Art der Immobilienfinanzierung, die regulären Nebenkosten, wie etwa die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und den Notar beglichen werden.
In einigen Fällen kann es auch dazu kommen, dass für die Wertermittlung eine Gebühr anfällt; wenngleich dies auch auch auf rechtlicher Ebene ein umstrittener Vorgang ist.
Wird die Grundschuld von der Bank auf die jeweilige Bausparkasse übertragen, müssen hierfür ebenfalls Gelder bezahlt werden.
Aufgrund der recht vielen, verschiedenen Gebühren, die anfallen, lohnt es sich durchaus, hierauf zu achten und die Kosten, die die Banken bei einem Konstantdarlehen veranschlagen, gut miteinander zu vergleichen, denn auf diese Weise ist es durchaus möglich, einen nicht zu verachtenden Betrag zu sparen.
110 Prozent Finanzierung möglich
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Ein Konstantdarlehen bietet sich beispielsweise auch dann an, wenn eine 110 Prozent Finanzierung gewünscht wird. Der Grund hierfür ist recht einfach: Durch die Kombination von Kredit und Bausparvertrag bieten die Banken bei einem solchen Darlehen sogar oftmals von selbst eine 100 oder auch 110 Prozent Finanzierung an.
Das bedeutet, dass bei zuletzt genanntem Fall, ebenfalls die verschiedenen Nebenkosten von dem Anbieter mitfinanziert werden. Allerdings gilt es hierbei unbedingt zu beachten, dass die üblichen Darlehensbeträge bei einem Konstantdarlehen in der Regel über den Mindestbeträgen anderer Immobilienkredite liegen. So ist ein Konstantdarlehen normalerweise ab einer Darlehenssumme von etwa 100.000 Euro erhältlich.
Sicherheiten
Gewisse Sicherheiten sind bei der Beantragung eines Konstantdarlehens unabdingbar.
Um ein Konstantdarlehen zu erhalten, müssen gewisse Sicherheiten vorhanden sein. So gehen die Kreditinstitute hier dazu über, einen Grundbucheintrag als Sicherheit zu verwenden. Sobald die Ablösung des Bankkredits durch das Bauspardarlehen stattfindet, erfolgt eine Übertragung der Grundschuld auf die betreffende Bausparkasse. Des Weiteren findet eine Abtretung der Ansprüche des Bauspardarlehens an die Bank statt.
Da bei einem Konstantdarlehen jedoch ein recht hoher Beleihungsaufwand gegeben ist, muss der Darlehensnehmer in der Regel nicht nur über eine gute Bonität, sondern ebenfalls über eine positive Schufa-Auskunft verfügen. Ebenso ist ein festes, sicheres Einkommen in der Regel eine absolute Voraussetzung.
Sollte es jedoch Probleme hinsichtlich der Bonität, der Schufa-Auskunft und/oder des gesicherten Einkommens geben, dann ist es in der Regel recht schwer, zu einem Konstantdarlehen zu gelangen. Allerdings ist es in den meisten Fällen dennoch nicht notwendig, das Projekt „Immobilienfinanzierung“ vollständig aufzugeben.
Denn wer einen Bürgen oder zweiten Kreditnehmer aufweisen kann, der bietet der Bank wieder eine höhere Sicherheit. Voraussetzung hierbei ist natürlich, dass die jeweilige Person die verschiedenen Voraussetzungen der Kreditinstitute erfüllt.
Als zweiter Darlehensnehmer beziehungsweise Bürge ist können die verschiedensten Personen eingesetzt werden. So ist es etwa machbar, den Ehepartner, die Eltern, Geschwister oder auch Großeltern hier einzusetzen. Allerdings muss der Bürge beziehungsweise zweite Kreditnehmer nicht unbedingt in einem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Darlehensnehmer stehen. Hier kann beispielsweise auch ein guter Freund eintreten.
Jedoch muss hierbei unbedingt bedacht werden, dass der Bürge/zweite Kreditnehmer im Falle eines Zahlungsausfalls für die komplette, restliche Darlehenssumme aufkommen muss. Diese Tatsache kann das Verhältnis zu der betreffenden Person unter Umständen stark beeinträchtigen.
Konstantdarlehen als Modernisierungs-/Sanierungskredit?
Ein Konstantdarlehen bietet sich auf ideale Weise zur Erstfinanzierung einer Immobilie, die selbst genutzt wird, an.
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Als Modernisierungs- oder Sanierungskredit ist ein solches Darlehen dagegen weniger geeignet, da hier die recht lange Laufzeit dagegen spricht. Aus demselben Grund ist ein Konstantdarlehen in der Regel auch keine gute Wahl bei einer Anschlussfinanzierung.
Zudem gilt zu beachten, dass es sich bei einem Konstantdarlehen immer um einen zweckgebundenen Kredit handelt. Das bedeutet, dass das Darlehen lediglich für den im Vertrag genannten Verwendungszweck genutzt werden darf. Üblicherweise verlangen die Banken hier auch dementsprechende Nachweise.