Da für den Kauf einer Immobilie in der Regel ein höherer Betrag notwendig ist, wird hierfür üblicherweise ein Kredit aufgenommen. Hierbei handelt es sich dann, wie der Verwendungszweck bereits vermuten lässt, um ein Immobiliendarlehen, das ebenfalls als Annuitätendarlehen bezeichnet wird.
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Annuitätendarlehen – Was ist das genau?
Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch die monatlichen Raten aus, die immer in gleicher Höhe beglichen werden.
Bei einem Annuitätendarlehen wird jeden Monat eine gleichbleibende Rate an die Bank zurückbezahlt. Diese setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass sich der Zins- beziehungsweise Tilgungsanteil der Rate im Laufe der Darlehensrückzahlung verändert.
So fällt zu Beginn der Zahlungen der Anteil an Zinsen höher aus als die Tilgung. Doch das ändert sich, denn je länger der Kreditbetrag beglichen wird, umso niedriger ist der Zinsanteil und umso höher die Tilgung. Die Monatsrate an sich verändert sich hier jedoch nicht.
Achtung: variable sowie konstante Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen existieren zwei verschiedene Varianten.
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Zu beachten ist hier jedoch, dass es unterschiedliche Arten von Annuitätendarlehen gibt. So existiert ein konstantes wie auch ein variables Darlehen. Handelt es sich um einen Kredit mit einer konstanten, also gleichbleibenden Annuität, dann liegt hier ein sogenanntes „echtes“ Annuitätendarlehen vor. Im Allgemeinen gilt dies als Standard. Hier bleibt, während der Zinsbindungsfrist, die Jahresbelastung immer gleich. Dabei steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil an, während der Anteil der Zinsen in gleichem Umfang sinkt.
Bei einer variablen Annuität verhält es sich jedoch anders. Hier ist der Anteil der Tilgung gleichbleibend, dafür sinkt der Anteil der Zinsen ständig. Das bedeutet ebenfalls, dass mit jeder Rate, die beglichen wird, auch die gesamte Belastung in einem Monat niedriger ausfällt. Aufgrund dessen wird diese Kreditform auch als „unechtes“ Annuitätendarlehen beziehungsweise als „Abzahlungsdarlehen“ bezeichnet.
Tilgung – Wie hoch sollte sie sein?
Bei der Tilgungshöhe gilt es zu beachten, ob die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt wird.
Die Höhe der Tilgung zu Beginn des Darlehens beträgt bei einem üblichen Annuitätendarlehen in der Regel ein Prozent. Allerdings gilt es hier, zu differenzieren. So bietet sich ein solch niedriger Tilgungssatz zu Beginn der Finanzierung durchaus bei einer vermieteten Immobilie an. Denn auf diese Weise ist es machbar, einen hohen Zinsanteil steuerlich geltend zu machen. Ganz anders sieht es dagegen bei Darlehensnehmern aus, die die betreffende Immobilie selbst nutzen: hier ist eine höhere Tilgung durchaus anzuraten.
Bei zuletzt genannter Variante, der selbst genutzten Immobilie, ist es generell ratsam, auf eine schnelle Schuldenfreiheit zu achten. Das bietet sich vor allem dann an, wenn derzeit eine Niedrigzinsphase, also ein Sollzinssatz von höchstens zwei bis drei Prozent, vorliegt. Außerdem empfiehlt sich ein höherer Tilgungssatz auch aus dem Gesichtspunkt, dass zukünftig die Zinsen für Immobiliendarlehen ansteigen werden und somit eine Anschlussfinanzierung dementsprechend kostenintensiver ausfällt.
Zusätzliche Kreditkosten
Wenn die Kreditkosten gut miteinander verglichen werden, kann man oftmals einiges sparen.
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Üblicherweise sind in dem effektiven Jahreszinssatz bereits sämtliche anfallenden Kreditkosten mit einberechnet. Sollte dies jedoch einmal nicht der Fall sein, dann müssen die betreffenden Kosten ganz genau im Kreditvertrag aufgeführt werden. Der Hintergrund hierfür ist, dass der Gesetzgeber die diversen Banken dazu verpflichtet, die angehenden Darlehensnehmer ganz genau über sämtliche anfallende Kosten aufzuklären.
Aufgrund dessen empfiehlt es sich unbedingt, den Darlehensvertrag vorab eingehend zu überprüfen. Denn immerhin fallen die diversen Kosten hierfür je nach Bank oftmals sogar deutlich unterschiedlich aus. Wer hier genau vergleicht, kann zumeist einiges sparen.
Eigenkapital
Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger fällt die Darlehenssumme und somit auch die Zinsbelastung aus.
Im Allgemeinen gilt bei einem Annuitätendarlehen, dass, je mehr Eigenkapital eingebracht wird, umso niedriger fallen die Zinsen aus. Hierbei muss es sich jedoch nicht zwangsläufig um Bargeld handeln, so ist es beispielsweise ebenfalls machbar, eine Kapitallebensversicherung oder auch einen Bausparvertrag miteinzubringen.
Üblicherweise wird dazu geraten, wenigstens so viel Eigenkapital anzusparen, dass zumindest die Kaufnebenkosten, wie etwa Notar und Grundbuchamt, davon bezahlbar sind. Die meisten Banken raten zu einem Eigenkapitalanteil von zwischen zehn und 20 Prozent. Besser sind jedoch 30 Prozent.
Sondertilgungen vereinbaren/nutzen
Durch Sondertilgungen verringert sich nicht nur die Darlehenssumme, sondern ebenfalls die Zinsbelastung.
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Einige Banken bieten bei einem Annuitätendarlehen ebenfalls die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen an. Üblicherweise kann eine solche Zahlung wenigstens einmal im Jahr bis zu einer bestimmten Summe entrichtet werden.
Sollte eine solche Option nicht im Vertrag festgehalten sein, lohnt es sich, explizit danach zu fragen. Denn mithilfe einer Sondertilgung minimiert sich die Darlehenssumme, sodass ebenfalls Zinsen gespart werden.
Wurde keine kostenfreie Sondertilgung im Vertrag verankert, dann ist eine solche Teilzahlung entweder nicht oder lediglich durch das Begleichen einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Gebühr, die die Banken in einem solchen Fall erheben, da sie durch die vorzeitige Teilzahlung Zinsverluste hinnehmen müssen. Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig sollte unbedingt vorab gut nachgerechnet werden, ob sich eine Sondertilgung dann immer noch lohnt.
Vermeidung von Extragebühren
Einige Kreditinstitute sind dazu übergegangen, Extragebühren zu verlangen, wenn der gewünschte Kreditbetrag unter der Summe von 100.000 Euro liegt. Aufgrund dessen empfiehlt es sich auch hier unbedingt, noch vor Vertragsabschluss mit der Bank abzuklären, ob das bei dem gewünschten Darlehen wirklich der Fall ist. Hier besteht dann unter Umständen die Möglichkeit, mit der Bank zu verhandeln oder es wird zu einem anderen Kreditinstitut gewechselt.
Bereitstellungszinsen verhandeln
Bereitstellungszinsen werden bei den diversen Banken unterschiedlich berechnet, sodass auch auf dieses Detail unbedingt geachtet werden sollte.
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In der Regel sind bei einem solchen Darlehen Bereitstellungszinsen unumgänglich. Allerdings ist es normalerweise durchaus machbar, den Zeitraum zu verhandeln, ab wann genau diese von der Bank berechnet werden.
So sind einige Kreditinstitute beispielsweise dazu übergegangen, ab dem dritten Monat, gerechnet nach der Kreditzusage, Bereitstellungszinsen zu verlangen. Bei anderen Banken ist das dagegen erst nach zwölf Monaten der Fall.
Im Idealfall verhandelt man entweder mit dem Kreditinstitut, dass die Bereitstellungszinsen erst so spät wie nur irgendwie möglich anfallen oder es wird eine Bank gesucht, die hierfür einen längeren Zeitraum einplant. Denn auch auf diese Weise lässt sich einiges an Geld sparen.
Förderungen nutzen
Wer sich nach Förderungsmöglichkeiten umsieht, schont in der Regel den eigenen Geldbeutel deutlich.
Beim Kauf beziehungsweise Bau einer Immobilie bietet es sich immer auch an, Förderungsmöglichkeiten zu nutzen. So offeriert beispielsweise die KfW-Bank spezielle Förderkredite und Zuschüsse an, die sich in der Regel durch einen günstigeren Zinssatz auszeichnen.