Fragen zum Immobiliendarlehen

Ist der Kauf einer Immobile geplant, sind oftmals viele Fragen offen. Die benötigten Antworten sind hier aufgelistet.

Kreditbetrag – Wie hoch muss er sein?

Die Darlehenssumme sollte zwar einerseits so hoch wie notwendig aber andererseits nicht zu hoch ausfallen. So muss der Betrag ohne Probleme zum Kauf oder Bau der Immobilie ausreichen. Zudem ist es ebenfalls ratsam, einen gewissen, finanziellen Puffer einzuplanen, denn bei einem solchen Vorhaben kann es schnell einmal zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Wurde hier kein Puffer eingeplant, dann ist eine Nachfinanzierung notwendig und diese ist in der Regel sehr kostenintensiv.

Allerdings sollte die Kreditsumme auch nicht unnötig hoch ausfallen, denn sonst müssen unnötige Zinszahlungen vorgenommen werden. Am besten ist es, sich in Bezug auf den Darlehensbetrag individuell bei der Bank beraten zu lassen.

Ist Eigenkapital notwendig?

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Üblicherweise setzen die Banken voraus, dass der angehende Kreditnehmer einen gewissen Eigenkapitalanteil mitbringt. Die Höhe variiert zwar je nach Bank aber in der Regel wird hier von mindestens etwa 20 Prozent der Darlehenssumme ausgegangen. Zudem sind die Kaufnebenkosten, wie etwa Maklergebühren und Notarkosten, ebenfalls vom Kreditnehmer zu tragen.

Eine Ausnahme hiervon bildet die sogenannte 110 Prozent Finanzierung, bei der die Bank die komplette Finanzierung der Immobilie übernimmt. Allerdings ist diese Finanzierungsart, gegenüber einem herkömmlichen Immobilienkredit, deutlich kostenintensiver. Zudem sind die Kreditinstitute sehr vorsichtig, was die Vergabe eines solchen Darlehen angeht. So wird hier verstärkt darauf geachtet, dass der Kreditnehmer die diversen Voraussetzungen, wie etwa ein dementsprechendes, sicheres und regelmäßiges Einkommen in einer bestimmten Höhe, eine sehr gute Bonität und eine einwandfreie Schufa-Auskunft, vorweisen kann.

Zinsbindung – Wie lange ist empfehlenswert?

Bei einem Immobiliendarlehen ist es üblich, dass eine feste Zinsbindung lediglich für einen bestimmten Zeitraum gewährt wird. In der Regel handelt es sich hierbei um etwa zehn oder zwölf Jahre. Allerdings gilt es hier, den jeweils aktuellen Zinssatz zu berücksichtigen. Ist derzeit ein günstiger Zins gegeben, dann wird am besten eine sehr lange Zinsbindung ausgewählt. Besteht dagegen ein hoher Zinssatz, ist eine kürzere Zinsbindung ratsam; in der Hoffnung, das sich der Zinssatz im Laufe der Zeit senkt.

Welche Tilgungshöhe bietet sich an?

In der Regel gehen die meisten Banken davon aus, dass zu Beginn ein Prozent des Kreditbetrags vom Darlehensnehmer getilgt wird. Es ist jedoch oftmals der Fall, dass die Tilgungshöhe während der Kreditlaufzeit ansteigt. Üblicherweise wird jedoch eine Tilgung von zwei Prozent empfohlen, wobei hier immer beachtet werden muss, dass die monatliche Kreditrate auch ohne Weiteres bezahlbar bleibt. Ist jedoch ein dementsprechend hohes Einkommen vorhanden, dann ist durchaus eine höhere Tilgung auswählbar, was den Vorteil mit sich bringt, dass weniger Zinsen zu bezahlen sind und man schneller Schuldenfrei ist.

Sind Förderungen möglich?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist es in vielen Fällen möglich, eine Förderung in Anspruch zu nehmen. So bietet zum Beispiel die KfW-Bank die verschiedensten Förderprogramme an. Allerdings werden die Förderkredite nicht vom Darlehensnehmer direkt bei der KfW-Bank beantragt, denn dies übernimmt generell die Bank, die den Immobilienkredit vergibt.

Sondertilgungen – Sollte eine solche Option vereinbart werden?

Eine Vielzahl an Banken bietet ihren Kreditnehmern die Möglichkeit von Sondertilgungen an. Ist keine derartige Klausel im Vertrag enthalten, bietet es sich an, das Kreditinstitut direkt hiernach zu fragen.

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Sondertilgungen sind eine gute Möglichkeit, um den Kredit, zusätzlich zu den monatlich zu entrichtenden Darlehensraten, früher abzubezahlen. Dementsprechend ist die Kreditschuld früher getilgt und es werden ebenfalls Zinsen gespart.

Üblicherweise ist es, sofern im Darlehensvertrag verankert, möglich, zumindest einmal im Jahr bis zu einer bestimmten Summe eine Sondertilgung anzusetzen.

Sonderleistungen der Banken – Sind diese wichtig?

Zu den typischen Sonderleistungen, die die Kreditinstitute anbieten, gehört nicht nur die bereits oben genannte Sondertilgung, sondern ebenfalls das Aussetzen einer monatlichen Rate im Notfall sowie ein variabler Tilgungssatz.

Beim Vergleich der verschiedenen Kreditangebote sollte man am besten nicht nur den effektiven Jahreszins betrachten, sondern ebenfalls die diversen Sonderleistungen der Banken im Auge behalten. Diese können nicht nur dabei helfen, einiges zu sparen, sondern es ist ebenfalls möglich, auf diese Weise die Rückzahlung des Kredits, in einem gewissen Rahmen, angenehmer zu gestalten.

Welche Kreditart ist empfehlenswert – Volltilgerkredit oder Anschlussfinanzierung?

Wie die Bezeichnung bereits aussagt, wird bei einem Volltilgerdarlehen der Kredit „voll getilgt“. Das bedeutet, dass am Ende der vertraglich vereinbarten Darlehenslaufzeit der Kredit vollständig an die Bank zurück bezahlt wird. Somit ist hier keine Anschlussfinanzierung notwendig.

Allerdings muss hier unbedingt beachtet werden, dass bei einem Volltilgerdarlehen eine deutlich höhere Belastung auf den Kreditnehmer zukommt, als das bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung mit Anschlussfinanzierung der Fall ist. Wer sich unschlüssig ist, kann sich beispielsweise beide Varianten von der Bank durchrechnen lassen und anschließend auswählen, welche Kreditart für einen selbst am ehesten infrage kommt. Dabei gilt auch hier: Die monatliche Darlehensrate muss jeden Monat ohne Weiteres stemmbar sein.

Welche Voraussetzungen verlangen die Banken?

Bevor die Kreditinstitute eine Immobilienfinanzierung vergeben, achten die Banken darauf, dass der angehende Darlehensnehmer die verschiedenen Kreditvoraussetzungen erfüllt. Diese können zwar je nach Bank unterschiedlich ausfallen aber in der Regel ist zum Beispiel ein sicheres, festes Einkommen in einer bestimmten Höhe ebenso wichtig, wie eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa. Des Weiteren wird üblicherweise auch darauf geachtet, ob ein deutsches Bankkonto sowie ein fester, deutscher Wohnsitz vorhanden ist.

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Zudem wird für eine erfolgreiche Kreditvergabe gemeinhin auch die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der betreffenden Immobilie vorausgesetzt. Dies dient der Bank als Sicherheit. Denn sollte es wider Erwarten dazu kommen, dass der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist, die Darlehensraten zu begleichen, dann besitzt die Bank das Recht, die betreffende Immobilie in die Zwangsversteigerung zu führen. Der Erlös hieraus wird dann dazu verwendet, um die Kreditschuld zu begleichen.

Die Absicherung durch die Grundschuldeintragung sorgt jedoch auch für einen angenehme Effekt: Aufgrund der höheren Sicherheit vergeben die Banken dann gemeinhin einen günstigeren Zinssatz.

Es empfiehlt sich jedoch auch, sofern vorhanden, weitere Sicherheiten anzugeben; denn auch auf diese Weise lässt sich gemeinhin ein niedrigerer Zinssatz aushandeln. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Wertanlagen, wie etwa einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung handelt. Ebenso gut bietet sich jedoch auch eine bereits abbezahlte Immobilie hierfür an. Aber auch ein zweiter Kreditnehmer oder Bürge, der seinerseits die verschiedenen Voraussetzungen erfüllt, kann als weitere Sicherheit bei der Bank angegeben werden.