Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vergeben die Banken in den meisten Fällen das sogenannte Annuitätendarlehen. Allerdings existieren hierzu jedoch auch die verschiedensten Alternativen.
Annuitätendarlehen
Ein solcher Kredit ist sehr gut planbar, da sich die Höhe der Raten während der kompletten Laufzeit nicht ändert.
Das Annuitätendarlehen ist gemeinhin ebenfalls unter der Bezeichnung Hypothekendarlehen bekannt. Während der kompletten Kreditlaufzeit wird es vom Kreditnehmer jeden Monat in gleichbleibenden Raten abbezahlt. Somit handelt es sich hier auch um ein sehr gut planbares Darlehen.
Die Festsetzung des Sollzinssatzes erfolgt in der Regel über mehrere Jahre. Üblich ist hier beispielsweise ein Zeitraum von etwa zehn bis 15 Jahren. Die Tilgung selbst setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus insgesamt zwei Bestandteilen zusammen. Hierbei handelt es sich zum einen um dem Tilgungsanteil sowie zum anderen um dem Zinsanteil. Allerdings verschieben sich die jeweiligen Anteile im Laufe der Zeit. So bleiben zwar die monatlichen Raten beständig gleich hoch, allerdings sinkt während der Darlehenslaufzeit der Zinsanteil, während der Anteil der Tilgung zunimmt. So ist es möglich, dass, sich trotz gleichbleibender Rate die Tilgung erhöht.
Angehende Darlehensnehmer sollten sich vor der Aufnahme eines Annuitätendarlehens über die jeweiligen Vor- und Nachteile dieser Kreditart bewusst sein. Zu den Pluspunkten gehört die ständig gleichbleibende Rate, dank der sich die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer in Grenzen hält.
Des Weiteren profitiert der Darlehensnehmer aufgrund der langen Zinsbindung von einer zusätzlichen Sicherheit, da sich dieser während des fest gelegten Zeitraums nicht mehr ändert. Wie bereits oben erwähnt, profitiert der Kreditnehmer hier aber auch von einer sehr großen Planungssicherheit.
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Außerdem verhält es sich im Regelfall so, dass der Darlehensnehmer den Tilgungssatz frei auswählen kann. Üblicherweise wird jedoch mindestens ein Prozent verlangt. Je nach Bank ist es zudem möglich, im Notfall auch einmal eine Rate auszusetzen.
Zu den Nachteilen eines Annuitätendarlehens gehört, dass die finanzielle Belastung, die jeden Monat durch die Zahlung der Kreditrate aufkommt, über eine lange Zeit besteht. Außerdem wird zumeist eine recht teure Anschlussfinanzierung benötigt, bei der zumeist höhere Zinsen anfallen.
Neben dem Annuitätendarlehen offerieren die Banken jedoch noch weitere, ähnliche Darlehensarten, die sich sehr gut als Alternative zu einem solchen Kredit anbieten. Dazu zählt vor allem das Tilgungsdarlehen sowie das endfällige Darlehen.
Tilgungsdarlehen
Bei einem Tilgungsdarlehen müssen zu Beginn hohe Ratenzahlungen geleistet werden, die sich im Laufe der Zeit verringern.
Das Tilgungsdarlehen bietet sich hauptsächlich für die Darlehensnehmer an, die während circa der nächsten drei bis fünf Jahre über ein sicheres, relativ hohes Einkommen verfügen. Dementsprechend bietet sich ein solcher Kredit zum Beispiel nicht nur für Beamte und Angestellte an, sondern ebenfalls für Freiberufler sowie Selbständige. Das Besondere bei einem Tilgungsdarlehen ist, das zu Beginn höhere Raten zu begleichen sind, die während der Kreditlaufzeit sinken.
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Auch bei einem Tilgungsdarlehen setzen sich die monatlichen Rückzahlungsbeträge aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Allerdings differenzieren sich diese von einem Annuitätendarlehen.
So bleibt hier der Anteil der Tilgung während der kompletten Darlehenslaufzeit immer gleich hoch. Auf diese Weise verringert sich die restliche Schuld jeden Monat um denselben Betrag.
Der Zinsanteil nimmt dagegen beständig ab. Der Grund hierfür ist, dass sich die restliche Schuld durch den feststehenden Tilgungsanteil beständig verringert. Diese Vorgehensweise führt dazu, dass die letzte Darlehensrate üblicherweise sogar überhaupt keinen Zinsanteil mehr enthält, sondern lediglich aus der Tilgung besteht.
Aufgrund der anfänglichen, hohen Raten, ist es somit notwendig, dass Kreditnehmer über ein dementsprechend hohes Einkommen verfügen, um die zu Beginn höheren Raten ohne Weiteres begleichen zu können. Dadurch, dass die Ratenbelastung mit der Zeit beständig abnimmt, bietet sich das Tilgungsdarlehen vor allem für langfristige Finanzierungen an.
Im Rahmen eines Tilgungskredits bleibt es den Darlehensnehmern überlassen, ob sie sich für eine feste oder variable Verzinsung entscheiden.
Allerdings muss hierbei beachtet werden, dass bei einem solchen Kredit zumeist die Option einer kostenfreien Sondertilgung vollständig fehlt.
Zu den Vorteilen eines Tilgungsdarlehen gehört, dass die Restschuld sowie ebenfalls die Zinsbeträge schneller sinken. Außerdem ist es hier möglich, etwaig freies Kapital für weitere Tätigkeiten, wie etwa ein Modernisierungsvorhaben, zu verwenden.
Wird die Immobilie vermietet, so ist es dem Vermieter möglich, die Erlöse, die aufgrund von Abschreibungen zustande kommen, sowie ebenfalls die Mieteinnahmen zur Tilgung zu nutzen. Außerdem fallen bei einem Tilgungsdarlehen niedrigere Gesamtkosten an als das bei einem Annuitätendarlehen der Fall ist.
Nachteilig wirkt sich dagegen die sehr hohe Ratenhöhe zu Beginn des Kredits aus. Außerdem muss hier zumeist mit längeren Laufzeiten gerechnet werden. Des Weiteren kann es bei einem Tilgungsdarlehen unter Umständen aufgrund der Zahlung von Sondertilgungen zu zusätzlichen Kosten kommen. Ein weiteres Manko ist, dass ein solcher Kredit oftmals nur selten Privatkunden angeboten wird.
Endfälliges Darlehen
Die Bezeichnung deutet es bereits an: Hier wird die komplette Darlehenssumme am Ende der Vertragslaufzeit beglichen. Somit entfällt die Tilgung und es müssen monatlich lediglich Zinsen bezahlt werden.
Im Rahmen eines endfälligen Darlehen erfolgt während der kompletten Darlehenslaufzeit keine Tilgung. Dementsprechend begleicht der Kreditnehmer lediglich Zinsen. Zu beachten ist hierbei, dass sich der Darlehensbetrag aufgrund der fehlenden Tilgungsraten somit nicht verringert, sodass die Zinsbelastung immer gleich hoch bleibt.
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Der Darlehensbetrag muss anschließend, am Ende der Kreditlaufzeit, in einer einzigen Summe zurück bezahlt werden. Dementsprechend muss der Darlehensnehmer hier vorsorgen, damit er in der Lage ist, den betreffenden Betrag zu stemmen.
Wie bei anderen Kreditarten, existieren auch bei einem endfälligen Darlehen verschiedene Vor- und Nachteile.
So ist ein absoluter Pluspunkt des endfälligen Kredits, dass die monatliche Belastung, dadurch, dass lediglich Zinsen bezahlt werden, zumeist sehr gering. Außerdem lässt sich das Geld, dass auf diese Weise gespart wird, gewinnbringend anlegen. So ist es zum Beispiel möglich, in eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder auch einen Aktienfond einzuzahlen. Das angesparte Kapital kann dann auch zur Bezahlung der Kreditsumme verwendet werden.
Allerdings fallen für diese sogenannten Tilgungsersatzprodukte weitere Kosten an, die den Geldbeutel des Darlehensnehmer belasten.
Ein Nachteil des endfälligen Darlehens ist, dass hier die Zinszahlungen immer konstant bleiben. Da keine Tilgung stattfindet, ist es somit auch nicht möglich, die Zinsbelastung zu reduzieren.
Aber auch die hohe Endzahlung beziehungsweise die vollständige Rückzahlung der Darlehenssumme in einem einzigen Betrag ist oftmals ein nicht zu verachtender Nachteil. Hier ist es unabdingbar, dass der Kreditnehmer rechtzeitig vorsorgt, damit es zu keinen finanziellen Schwierigkeiten kommt.
Zu einem endfälligen Darlehen wird gemeinhin dann geraten, wenn der Kreditnehmer die jeweilige Immobilie nicht nur erwirbt, sondern diese auch vermietet. Ebenso ist das Darlehen eine gute Wahl für die Kreditnehmer, die keine Probleme damit haben, am Ende der Laufzeit die komplette Darlehenssumme auf einmal zu begleichen. Eventuell besteht hier auch beispielsweise bereits eine Wertanlage, die zum Zeitpunkt der Rückzahlung ausbezahlt wird.