© kul2r@pixabay.com
Aktuell heben die Zinsen merklich ab. Aktuell gibt es ein zehnjähriges Baudarlehen mit guter Bonität und ausreichendem Eigenkapital für rund 3 %. Vor einem Jahr lag der Zinssatz noch bei 1 %. Darüber hinaus haben viele Bauherren mit durchschnittlicher Bonität vor fünf Jahren ein Immobiliendarlehen für 2,3 % vereinbaren können. Wenn jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt wird, muss man mit 3, 5 % Zinsen rechnen. Grund hierfür ist die aktuelle Inflation. Die Kreditzinsen werden daher auch in Zukunft noch um einiges in die Höhe schnellen.
Inhalt
Die Problematik mit der Vorfälligkeitsentschädigung
Im Grunde soll eine Vorfälligkeitsentschädigung einer Bank den Schaden ausgleichen, welchen diese hat, wenn sich die Ausleihkonditionen insgesamt verschlechtern. Bei steigenden Zinsen kann davon keine Rede sein. Leider hat die Rechtsprechung den Kunden hier einen Strich durch die Rechnung gemacht. Wenn ein Kreditnehmer ein noch für rund fünf Jahre mit einem festen Zinssatz vereinbartes Darlehen ablösen möchte, bei dem die Zinssätze unverändert sind, darf das Geldinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Man kann leider auch nicht damit argumentieren, dass der nächste Kunde vor der Tür steht und somit kein Schaden entstehen würde. Die Bank darf in diesem Fall den Zinsmargenschaden verlangen. Hierbei handelt es sich um einen vermeintlich entgangenen Gewinn der mit wenigstens 0,5 % jährlich anzusetzen ist. Wer zum Beispiel ein Darlehen von 300.000 € ablösen möchte, fallen auf die letzten fünf Jahre Restlaufzeit 2,5 % Vorfälligkeitsentschädigung, also 7.500 € an. Ein neues Darlehen, welches für 10 Jahre zu 3,5 % abgeschlossen wird, verteuert sich dann auf 3,75 %. Dieser Aufschlag ergibt sich aus den 2,5 % verteilt auf 10 Jahre.
Banken dürfen eine andere Rechnung nutzen
Viele Banken sind der Meinung, dass das vorzeitig zurückgeführte Baudarlehen nur in sogenannten Hypothekenpfandbriefen wieder angelegt werden können. Sie simulieren daher eine Situation, unter der das Geld gar nicht wieder unter die Leute gebracht wird. Dabei verzinsen sich fünfjährige Pfandbriefe mit etwa 1,3 %. Der Zinsschaden auf einen solchen Kredit, der einst mit 2,3 % vereinbart wurde, verteuert sich somit auf 1 % jährlich. Da neue Zehnjahresdarlehen mit 3,5 % muss dann noch einen jährlichen Zinsschaden von 1 % für fünf Jahre stemmen. Damit verteuert es sich auf insgesamt 4 %.
Eine Ablösung darf nicht ohne Grund erfolgen
Wer sich ohne besonderen Grund an sein Geldhaus wendet, um etwas umzuschulden, bevor die Zinsen weiter ansteigen, der ist natürlich bei seiner Bank willkommen und muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Jedoch wird in diesem Fall ein Vorfälligkeitsentgelt bzw. eine Aufhebungsgebühr erhoben. Leider kann jede Bank eine eigene Zahlungshöhe für die Ablösung verlangen. Jedoch darf die Gebühr letztlich nicht das Doppelte der Vorfälligkeitsentschädigung betragen. Als Kunde muss man daher immer mit höheren Kosten rechnen.
Aus dieser Misere kommen nur diejenigen, welche brav über die Restlaufzeit die monatlichen Raten bezahlen. Dann kommt man aus der Sache entschädigungsfrei heraus. Eine Alternative ist das sogenannte Vorwarddarlehen. Mit diesem sichert man sich schon heute die noch günstigen Zinsen für die weitere Anschlussfinanzierung. Aber auch ein Forwarddarlehen trägt einen Zinsaufschlag von 0,5 % jährlich, wenn eine Vorlaufzeit von 3 Jahren oder mehr gewählt wird.
Wie sieht es aber bei einem Verkauf aus?
Wer seine Immobilie verkauft, der hat die Möglichkeit, dass das Darlehen vom Käufer fortgeführt wird. In diesem Fall verzichtet man auf eine Ablösung des Darlehens. Wenn der Zins des laufenden Darlehens noch sehr günstig ist, kann man vom Käufer sogar noch einen Preisaufschlag für die Darlehensübernahme verlangen.
Interessant ist, dass die Bank ein solches Vorgehen noch nicht einmal abschlagen darf. Die Sicherheit, welches die beliehene Immobilie besitzt, ist nach wie vor vorhanden. Das Haus gehört zudem dem Käufer. In diesem Fall darf für den Schuldnerwechsel kein Zinsaufschlag erhoben werden. Für die Umschreibung des Kredits auf den neuen Käufer kann die Bank jedoch eine geringe Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellen. Die Bank darf jedoch den neuen Käufer ablehnen, wenn dieser nicht über eine einwandfreie Kreditwürdigkeit besitzt.
Eine weitere Möglichkeit, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist der Pfandtausch. In diesem Fall wird eine neue Immobilie gekauft und die andere verkauft. Das Darlehen muss in diesem Fall in etwa dem Wert der neuen Immobilie entsprechen.