Festbetragshypothek

Was ist eine Festbetragshypothek?

Die Festbetragshypothek ist eher bekannt unter dem Namen Bankvorausdarlehen. Dieses wird in der Regel von einer Bausparkasse gewährt, nachdem man einen Bausparvertrag abgeschlossen hat. Es besteht aber auch die Möglichkeit, bei Geschäftsbanken ein Bankvorausdarlehen zu bekommen. So wird ein Bauspardarlehen vorfinanziert, wobei der Darlehensnehmer das Geld bekommt, um sein Bauvorhaben oder den Kauf einer Immobilie verwirklichen zu können. Eine Festbetragshypothek entspricht genau der Höhe des vereinbarten Bausparvertrages, welche über die gesamte Laufzeit hinweg tilgungsfrei ist. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird mit diesem Geld das Darlehen getilgt.

Die so genannte Festbetragshypothek ist unter anderem auch als so genanntes Bankvorausdarlehen für viele Verbraucher ein Begriff. Dieses Darlehen wird nicht wie üblich während der Kreditlaufzeit getilgt, sondern erst am Ende der Gesamtlaufzeit. Häufig verwendet man die Festbetragshypothek im Bereich der Baufinanzierung, wo in der Regel ein gleichzeitiger Abschluss eines Bausparvertrages getätigt wird. Mit der Eintragung ins Grundbuch, wird das Darlehen, welches meist langfristig angesetzt ist, abgesichert. Lediglich die anfallenden Zinsen müssen während der Laufzeit an die Bank zurückgezahlt werden. Des weiteren werden vom Kreditnehmer Einzahlungen in den Bausparvertrag vorgenommen, deren Höhe von der Laufzeit des Vertrages und der Höhe der Bausparsumme abhängig sind.

Unter einer Festbetragshypothek versteht man ein Darlehen, dass als Vorschussdarlehen beispielsweise auf einen Bausparkredit vergeben wird. Der Sinn dahinter besteht darin, dass das Darlehen zum Kauf der jeweiligen Immobilie genutzt werden kann, bevor ein Bausparvertrag die Auszahlungsreife erreicht hat. Durch das Ansparen des selben wird dann die Kreditsumme am Ende zurückgezahlt, während der Laufzeit werden in der Regel nur die Zinsen getilgt. Die Festbetragshypothek wird allerdings auch im Rahmen anderer wirtschaftlicher Vereinbarungen genutzt, sodass diese nicht allein auf den Immobiliensektor begrenzt ist. Ein allgemeiner Begriff, der in diesem Fall geprägt wurde, ist der des Bankvorausdarlehens, unter welchem die Festbetragshypothek landläufig bekannt ist.

Rechtliche Definition der Festbetragshypothek

Der Terminus Festbetragshypothek ist im Grunde recht schlecht gewählt, denn im Grunde handelt es sich hier um keine Hypothek, sondern um einen vollwertigen Kredit. Die Hypothek besteht einzig darin, dass das erworbene oder gebaute Objekt, später im Grundbuch als Sicherheit vermerkt wird. Da aber zum Zeitpunkt der Geldleihe noch keine Sicherheit besteht, handelt es sich im Grunde um ein Risikodarlehen, denn es gibt keine Garantie, dass ein Objekt später den Anforderungen gerecht wird oder aber dass dieses jemals fertiggestellt werden kann.

Rechtlich betrachtet vergeben Banken das entsprechende Darlehen auf eigenes Risiko, sodass es keine Absicherung für den Ausfall gibt. Daher ist eine entsprechende Prüfung der Bonität eine Grundvoraussetzung dafür, dass der Kredit überhaupt vergeben werden kann. In diesem Zusammenhang geht der Kreditnehmer im Übrigen die Verpflichtung ein, anderweitige Sicherheiten zu stellen, wenn das jeweilige Gebäude nicht fertiggestellt werden kann oder aber den Anforderungen an die Absicherung nicht gerecht wird.

Vergabeprozess

Der Vergabeprozess ist im Grunde recht einfach gehalten. Der Kunde stellt einen entsprechenden Antrag bei der Bank, der sich nicht von einem anderen Kreditantrag unterscheidet. Die einzige Ausnahme besteht darin, dass der Kunde hier gleichzeitig einen Bausparvertrag mit einer genau definierten Laufzeit abschließt. Dieser ist die Voraussetzung dafür, dass der Vorauskredit überhaupt vergeben werden kann.

In der Regel werden in diesem Zusammenhang feste Raten im Vertrag vereinbart, sodass die Höhe der anfallenden Kreditsumme vollständig gedeckt werden kann. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, abweichende Raten zu gestalten, sodass innerhalb der Laufzeit auch beliebige Summen eingezahlt werden können. Einzige Voraussetzung dabei ist, dass am Ende der Laufzeit die Gesamtkreditsumme erreicht wird.

Zinstilgung

In der Regel wird in einem entsprechenden Vertrag eine Zinstilgung festgelegt, die über die gesamte Laufzeit verläuft. Somit werden während der Phase der Kredittilgung lediglich die Zinsen in regelmäßigen Abständen beglichen. Die eigentliche Kreditsumme unterliegt hier den gleichen Bedingungen wie bei einem endfälligen Kredit, mit dem Unterschied, dass diese nicht vom Kunden selbst zurückgelegt werden muss, sondern eben in den bestehenden Bausparvertrag eingezahlt wird. Bei Zuteilungsreife, geht die angesparte Summe direkt an die Bank über. Da die Zinstilgung hier in der Regel beendet ist, müssen vom Kreditnehmer auch keine weiteren Kosten gezahlt werden. Daher entspricht die Laufzeit eines solchen Kredites auch immer genau der Tilgungsphase.

Definitionsbetrag

Anders als bei anderen Kreditarten, ist hier die zur Verfügung stehende Summe immer auf die Höhe begrenzt, die das jeweilige Objekt im Kaufpreis oder bei den Baukosten tatsächlich kosten soll. Liegt also ein Preis von 120.000 Euro an, so wird grundsätzlich nur ein Bausparvertrag über diese Höhe abgeschlossen werden. Der Grund hierfür besteht darin, dass das jeweilige Objekt auch gleich die Sicherheit für den Kredit darstellt, denn sollte der Kunde es nicht schaffen, denn Bausparvertrag zu erfüllen, dann kann die jeweilige Immobilie als Sicherheit verwertet werden. Somit unterliegt die Festbetragshypothek dem Prinzip der direkten Absicherung, bei dem die Höhe des Kredites gleich dem eigentlichen Wert der Absicherung ist.

Abweichende Regelungen

Allerdings unterliegt die Vertragsgestaltung in diesem Bereich einer gewissen Freiheit, sodass zwischen Bank und Kunden auch anderen Konditionen vereinbart werden können. Hier kommt dann die sogenannte überzogene Festbetragshypothek zum Einsatz, bei welcher der Bausparvertrag über eine deutlich höhere Summe abgeschlossen wird, als eigentlich erforderlich wäre. Diese Form dient dazu, einen gewissen Spielraum einzukalkulieren, und kommt vor allem bei Bauvorhaben zur Anwendung, bei welchen der Kunde die tatsächlichen Kosten am Anfang noch nicht vollständig kalkulieren kann.

Überschussabsicherung

Je nach dem, wie weit die Kreditsumme in diesem Fall die eigentlichen Kosten übersteigen soll – hier wird sich grundsätzlich nach dem Kostenvoranschlag gerichtet – kann die Bank vom Kunden eine Überschussabsicherung verlangen. Dies bedeutet, dass der Kunde eine weitere Sicherheit stellen muss, die den zusätzlichen Geldbetrag umfasst. Allerdings werden solche Maßnahmen nur bei einem erheblichen Überziehen des festgelegten Betrages ergriffen. In der Praxis findet dieses Vorgehen nur sehr selten Anwendung.

Möglichkeiten der Ablösung

Die Ablösung einer Festbetragshypothek kann nicht Weiteres erfolgen, da hier die Konditionen anders als bei anderen Krediten anders beschaffen sind und somit zu erheblichen Mehrkosten für den Kreditnehmer führen würden. Sollte der Kunde die Möglichkeit haben, den Bausparvertrag vollständig abzulösen, bleiben allerdings die Zinszahlungen offen, die wie bei einem endfälligen Kredit separat geleistet werden.

Daher muss im gleichen Moment auch die vollständige Tilgung der Zinsen anfallen, wobei hier allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nicht erhoben wird. Allerdings kann eine entsprechende Hypothek in den meisten Fällen in einem regulären Kredit umgeschuldet werden, wenn eine andere Bank das entsprechende Darlehen vollständig ausgleicht. Hier gilt es aber, zu beachten, dass für einen Bausparvertrag durchaus gebühren erhoben werden dürfen, sodass auch eine Strafzahlung für eine vorzeitige Auflösung erfolgen kann.

Rückkaufsproblematik

Das hauptsächliche Problem bei einer Festbetragshypothek besteht darin, dass der Vertrag wie bei einer Versicherung zurückgekauft werden muss. Hierbei kann es zu erheblichen Abzügen kommen, die auch bei einer Umschuldung berücksichtigt werden müssen. Die die kontoführende Bank grundsätzlich berechtigt ist, die entsprechenden Summen einzubehalten, wird also nur ein Teil der Summe für die Tilgung angerechnet. Der restliche Betrag muss wiederum von der neuen Bank ausgeglichen werden, sodass sich entsprechende Vorhaben nur unter konkreten Bedingungen lohnen.

Zudem muss der Rückkauf in diesem Fall genehmigt werden. Zusätzlich kann die Übertragung der Sicherheiten noch immense Summen verschlingen, denn in diesem speziellen Fall, sind die Kosten in jedem Fall vom Kreditnehmer zu tragen. Zu beachten sind Notars- und Behördengebühren, die in der Regel aber in einer gesonderten Rechnung erhoben werden.