Beim Kauf einer Immobilie gilt es, einiges zu bedenken. Dazu gehört zum Beispiel nicht nur die Frage, wer den günstigsten Kredit anbietet, sondern ebenfalls, welches Kreditinstitut den niedrigsten Zinssatz offeriert. Doch für Kreditnehmer ist ebenfalls wichtig zu wissen, wie sich die Zinsen genau berechnen lassen.
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Die Zinshöhe
Die geschäftlichen Tätigkeiten der Banken sowie deren Wettbewerb untereinander bestimmen maßgeblich die Höhe der Zinsen.
Die Zinssatzhöhe wird vor allem von dem europäischen Leitzins bestimmt. Obwohl man hier denken könnte, dass diese „Vorgabe“ für eine einheitliche Zinspolitik sorgt, ist das jedoch so nicht richtig, denn trotzdem verlangen nicht alle Banken einen gleichen Zinssatz. Der Grund hierfür ist im Tätigkeitsbereich der Bank zu suchen.
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So geben beispielsweise Sparkassen und Banken ihre Wertpapiere aus beziehungsweise nutzen ebenfalls die diversen Spareinlagen, die ihre Kunden besitzen, um in der Lage zu sein, Kredite für die Immobilienfinanzierung anbieten zu können. Dagegen verkaufen Hypothekenbanken die bei ihnen befindlichen Pfandbriefe und erhalten wieder daraus die notwendigen Gelder, die sie für Darlehen benötigen. Doch nicht nur die verschiedensten Kreditinstitute, sondern ebenfalls Versicherungen gehen auf eine ähnliche Weise mit den Beitragszahlungen ihrer Kunden um. Die diversen Geschäfte, die die Unternehmen mit den Geldern ihrer Kunden tätigen, werden im Allgemeinen „Refinanzierungsarten“ genannt.
Da die Kunden der Kreditinstitute für ihre verschiedenen Spareinlagen Zinsen erhalten, verwenden die Banken sozusagen als eine Art „Gegenleistung“ eben diese Spareinlagen oder sie gehen dazu über, sich weitere Gelder von der Zentralbank auszuleihen. Die so erhaltenen Beträge werden dann im Anschluss an die speziellen Immobilienfinanzierer weitergegeben. Dafür wiederum kommen die Banken in den Genuss eines höheren Zinssatzes, denn natürlich steht auch bei diesen Geschäfte der Gewinn eindeutig im Vordergrund. So richtet sich etwa auch die Höhe der Bauzinsen danach, ob die auf dem Kapitalmarkt befinden Zinsen derzeit Ansteigen oder Sinken.
Dazu kommt, dass die Höhe der Zinssätze ebenfalls durch den Wettbewerb der diversen Kreditinstitute untereinander beeinflusst wird. In der Regel verhält es sich so, dass Online-Banken günstigere Kreditzinsen vergeben, als das bei Banken der Fall ist, die ihre eigenen Geschäftsstellen unterhalten. Das kommt daher, dass die Internet-Kreditinstitute Gelder für Räume und Personal einsparen, wodurch sie in der Lage sind, dies an die Kunden weiterzugeben
Bonität
Die Zinsen sind ebenfalls von der eigenen Bonität abhängig.
Doch das ist nicht alles, denn ebenfalls die eigene Bonität besitzt eine tragende Rolle, was die Zinssatzhöhe betrifft. Handelt es sich zum Beispiel um einen Kreditnehmer, der eine hohe Bonität aufweist, so zeigen sich die Banken in der Regel entgegenkommend und vergeben einen Kredit mit niedrigeren Zinssätzen.
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Die Bonität zeigt auf, wie es um die Kreditwürdigkeit eines jeden Kreditnehmers bestellt ist. Hierbei handelt es sich also um die wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit der Darlehen. Dabei wird nicht nur die ganz eigene Persönlichkeit des Kreditnehmers, was seine Zuverlässigkeit sowie seinen den Zahlungswillen betrifft, bewertet, sondern ebenfalls seine fachlichen und beruflichen Qualifikationen. Doch auch die jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnisse werden hier genau betrachtet. Auf diese Weise entstehen diverse Prognosen, die die Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung der Darlehen ermitteln. Dazu kommt, dass ein angehender Kreditnehmer bei der Beantragung eines Darlehens ebenfalls Bilanzen oder Einkommensnachweise vorlegen muss. Eigenkapital sowie beispielsweise Immobilienbesitz oder auch eine Lebensversicherung und Ähnliches sind dabei absolut von Vorteil.
Für die Kreditinstitute ist die Ermittlung der sogenannten Kreditrisiken eine wichtige Vorgehensweise. Im Rahmen dessen, wie die Darlehensnehmer hierbei eingeteilt werden, entstehen sogenannte Ratings beziehungsweise Scores. Fällt dieser jedoch zu schlecht aus, verweigert die Bank eine Kreditgenehmigung. Die genaue Formel, mit deren Hilfe die Bonität eines jeden potenziellen Darlehensnehmers berechnet wird, ist jedoch, nach Angaben der Schufa geheim. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Grundlage hierfür ein einem statistisch-mathematischen Verfahren gründet, dass wissenschaftlich anerkannt ist. Generell kann jedoch gesagt werden, dass umso konstanter eine Person lebt, desto besser wirkt sich das auf die Kreditwürdigkeit aus. Es hat den Anschein, als ob hier jedoch nicht nur das Alter des angehenden Kreditnehmers, sondern ebenfalls sein ältestes Bankkonto sowie die Tatsache, wie lange er bereits an seiner derzeitigen Adresse wohnt, ausschlaggebend sind.
Berechnen von Immobilien-Zinsen
Die Berechnung der Zinsen hängt zwar auch von der eigenen Bonität ab, dennoch ist sie in einem gewissen Rahmen berechenbar.
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Wer jetzt jedoch die Zinsen, die für den eigenen Kredit fällig werden, selbst vorab berechnen möchte, der tut sich bereits in dem Punkt der Bonität sehr schwer, da diese selbst ebenfalls nur schwer ermittelt werden kann. Auf Wunsch ist jedoch beispielsweise einmal im Jahr eine kostenfreie Selbstauskunft bei der Schufa möglich.
Der Zinssatz, mit dem aller Wahrscheinlichkeit nach bei dem eigenen Kredit zu rechnen ist, kann jedoch durchaus etwas genauer bestimmt werden. Hier bietet es sich jedoch auch an, verschiedene Modelle, mit unterschiedlicher Laufzeit und Zinshöhe durchzurechnen.
Kreditzinsen vorab berechnen
Kreditzinsen mit unterschiedlicher Sollzinsbindung berechnen.
Um bereits vorab einen gewissen Eindruck von den zu erwartenden Zinsen zu bekommen ist es beispielsweise möglich, mit den folgenden Daten verschiedene Berechnungen durchzuführen:
- Kaufpreis: 200.000 Euro
- Kaufnebenkosten: etwa 30.300 Euro
- Eigenkapital: 50.000 Euro
| Sollzinsbindung: zehn Jahre | Sollzinsbindung: fünf Jahre |
|---|---|
| – effektiver Jahreszins: 1,60 Prozent – Tilgungsrate: 2,0 Prozent | – effektiver Jahreszins: 1,60 Prozent – Tilgungsrate: 2,0 Prozent |
| Monatliche Rate: 539 Euro | Monatliche Rate: 493 Euro |
Das bedeutet, dass ein kürzerer Kredit in der Regel günstiger ist, da die Bank hier ein geringeres Risiko eingeht, als das bei einem längeren Zeitraum der Fall ist. Allerdings ist es natürlich in Zeiten von Niedrigzinsphasen trotzdem empfehlenswert, eine längere Zinsbindung einzugehen.
Monatliche Belastung senken
Eigenkapital sorgt für eine geringere monatliche Belastung.
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Es existiert jedoch noch eine weitere Option, mit deren Hilfe die monatlichen Belastungen deutlich reduziert werden können: Eigenkapital. Hierbei muss es sich jedoch nicht zwangsläufig nur um Bargeld handeln, denn unter anderem zählen ebenfalls Wertpapiere, Bausparverträge sowie Lebensversicherungen in den Bereich des Eigenkapitals.
Angehende Kreditnehmer, die einfach und schnell ihre monatliche Belastung berechnen möchten, können das beispielsweise mithilfe von einem Kreditrechner umsetzen. Hier werden lediglich einige wenige Daten eingegeben und schon ermittelt der Rechner die anfallende Rate.
Wichtig: Hierbei handelt es sich jedoch noch nicht um die End-Rate, da beispielsweise die Bonität noch nicht miteinbezogen wurde aber dennoch kann das Ergebnis als eine gute Grundlage angesehen werden.
So ist es für angehende Kreditnehmer zumindest möglich, eine gewisse Richtung zu erkennen in die die Rate geht. Sehr praktisch hierbei ist ebenfalls, dass beispielsweise die Laufzeit oder auch die gewünschte Monatsraten angegeben werden kann, sodass mehrere Durchrechnungen möglich sind und ein besseres Bild davon entsteht, welche Variante sich für den Kredit am besten eignet.