Anpassungstermin

Beim Abschluss von Annuitätendarlehen wird der vertragliche Zins meist nicht über die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern nur für 10-20 Jahre festgelegt. Man spricht hier auch von Zinsbindungszeit. Mit Ablauf der Zinsbindung sind diese Darlehen in aller Regel noch nicht vollständig getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Im Rahmen dieser Anschlussfinanzierung erfolgt zum Anpassungstermin auch eine Anpassung der Zinsen auf das jeweils aktuelle Marktniveau. Hierdurch kann der neue Zins sowohl niedriger als auch höher als die bisherige Vereinbarung liegen.

Zum Anpassungstermin sind Umschuldungen möglich

Mit Ablauf der Zinsbindung ist es allerdings nicht nötig, beim bisherigen Finanzierer zu bleiben. Da zum Anpassungstermin der Kredit vorerst fällig gestellt wird, ist es jetzt ohne weitere Kündigung möglich, den Kredit umzuschulden und zu einer anderen Bank zu wechseln. Gerade dann, wenn andere Geldgeber günstigere Konditionen bieten, kann eine solche Ablösung durchaus sinnvoll sein.

Wenn man ein Darlehen abschließt, so wird dabei ein bestimmter Zinssatz festgelegt. Bei Baudarlehen, die über eine sehr lange Laufzeit vereinbart werden, gilt dieser Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum. Danach muss neu verhandelt werden. Diesen Zeitraum, in dem der Zins unverändert bleibt, wird dabei als Zinsbindung bezeichnet, da der vereinbarte Zins nicht verändert werden kann. Der Zeitpunkt, zu dem diese Zinsbindung endet, wird dabei als Anpassungstermin bezeichnet. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, so müssen Darlehensnehmer und –geber entweder neu verhandeln oder der Darlehensnehmer entscheidet sich für einen völlig anderen Darlehensgeber, weil dieser bessere Konditionen bietet. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung.

Anpassungstermin an die Zinsbindung – neue Konditionen nutzen

Durch die sehr hohen Summen der Darlehen und die extrem langen Laufzeiten von oft über 20 Jahre fallen bei Baukrediten im Laufe der Zeit sehr hohe Zinssummen sein. Glück hat, wer zu Zeiten von niedrigen Zinsen sein Baudarlehn aufnimmt. Allerdings sind die Zinsen noch nie auf einem Sockelbetrag steckengeblieben. Während der Jahre bis zur Erreichung des Anpassungstermins, also dem Auslaufen der Zinsbindung, können die Zinsen erheblich steigen. Umgekehrt können bei einem hoch verzinsten Baukredit in dieser Zeit die Zinsen stark fallen und eine Anschlussfinanzierung kann erheblich zinsgünstiger gestaltet werden. Ist eine längere Zinsbindung im Vertrag vereinbart als der Zeitraum von 10 Jahren, dann kann der Kreditnehmer dennoch nach aus dem Vertrag ohne die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt wie folgt:

§ 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;
2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Ist der Ablauf der Zinsbindung in Sicht, muss der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Anpassungstermin informieren. Im Zuge dieser Information wird gewöhnlich gleich ein neues Angebot vom Kreditgeber vorgelegt. Der Kreditnehmer kann das Angebot annehmen oder sich für ein Darlehn bei einem anderen Baufinanzierer, also eine Umschuldung, entscheiden. So einfach wie es auf den ersten Blick wirkt, ist diese Entscheidung nicht. Da bei Ablauf der Zinsbindung der Bauherr ohne Kündigungsfrist und Zusatzkosten aus dem Vertrag aussteigen kann, muss die Entscheidung am Tag des Anpassungstermins getroffen werden. Es ist ratsam, dass sich Bauherren bereits langfristig vorher mit der Frage beschäftigen. Es kann sein, dass das neue Angebot des bisherigen Finanzierers vorteilhaft ist. Dann wird der Kreditnehmer nicht den Darlehnsgeber wechseln. Das ist auch vorteilhaft, da alle übrigen Konditionen des alten Vertrages meist in den neuen Vertrag übernommen werden. Auch ist in diesem Fall ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich, wie das bei einer Umschuldung verlangt wird. Um zu beurteilen, wie gut oder weniger lukrativ das Angebot ist, muss sich der Kreditnehmer im Vorfeld über Angebote für eine Umschuldung informieren.

Information über Finanzierungsangebote im Vorfeld des Anpassungstermins

Ein neuer Darlehnsvertrag bei einem alternativen Finanzierer wird sich auf die Restschuld belaufen, die zum Zeitpunkt des Anpassungstermins vorliegt. Es gilt für Angebote also die reine Restschuld ohne Zinsen zugrunde zu legen. Andere Angebote sollten jedoch nicht in puncto Zinsen angesehen werden. Es ist auch wichtig alle sonstigen Konditionen zu prüfen, z.B. die Möglichkeit von kostenlosen Sondertilgungen, die angebotenen Laufzeiten, Gebühren und dergleichen mehr. Zu diesem Zeitpunkt handelt es sich bei der Restschuld meist noch um einen erheblichen Betrag. Jede Einsparung bei den Zinsen verringert daher erheblich die zurückzuzahlende Summe und die monatliche Belastung. Je Prozentpunkt vergünstigtem Zins lassen sich beispielsweise um die 83 € im Monat sparen, wenn die Restschuld sich noch über einen Betrag von 100.000 € beläuft. Zur Information können Kreditvergleich für die Baufinanzierung herangezogen werden. Online werden spezielle Zins- und Umschuldungsrechner angeboten, um schnell und exakt die Darlehnskosten zu berechnen.

Darlehen kündigen vor dem Anpassungstermin

Bei einer vorzeitigen Kündigung, vor Ablauf der Frist der 10 Jahre, können dem Kreditnehmer erhebliche Kosten entstehen. Der Kreditgeber darf in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen fordern. Außerdem fallen noch diverse Gebühren für die Abwicklung an. Ungeachtet dessen, muss der Kreditnehmer für eine vorzeitige Kündigung des Darlehnsvertrags triftige, anerkennbare Gründe anführen können. Allein der Hinweis auf die finanzielle Vorteilsnahme ist kein hinreichender Grund für eine vorzeitige Kündigung. Anders ist es, wenn sich beispielsweise die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Kreditnehmers drastisch geändert haben, sodass er zu einer günstigeren Umschuldung gezwungen ist.

Unbedingt ist eine solche Entscheidung sehr genau durchzurechnen. Der Kreditnehmer kann nämlich Gefahr laufen, dass die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung und die Gebühren den Zinsvorteil bei einem neuen Vertrag gänzlich zunichtemachen werden. Sind im Vertrag bereits kostenfreie Sondertilgungen vereinbart, kann es vorteilhafter sein, die Gesamtkreditsumme durch eine Sondertilgung zu senken. Kostenlose Sondertilgungen sind zeitbegrenzte außerordentliche Zahlungen, bei denen die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.