CAP Darlehen

Was ist ein Cap-Darlehen?

Das CAP-Darlehen ist eine Darlehensart die variable verzinst wird. Hier wird das Zinssatz alle sechs Monate dem aktuellen Zinsniveau des EURIBOR angepasst. Gegen einen hohen Zinsanstieg ist man hierbei durch eine Obergrenze abgesichert. Interessant ist das CAP-Darlehen vor allem wenn mit einem sinkenden Zinsniveau zu rechnen ist.

Bei einem Cap- Darlehen werden, gegen Gebühr, die Zinsober- und Untergrenzen gesichert.

Von einem Cap wird gesprochen, wenn bei der Obergrenze eine Absicherung besteht. Bei der Absicherung der Untergrenze spricht man von einem Floor und bei der Ober- und der Untergrenze zusammen von einem Collar.
Sollte der Zins steigen, kann sich der Kunde so absichern, dass er nie mehr zahlen muss, als den vereinbarten Zins. Hierbei muss der Kunde jedoch einen Aufschlag zahlen, um den als Cap vereinbarten Zins zu erhalten.

Im Rahmen der Finanzierung von Immobilien werden oft auch so genannte Cap-Darlehen (so genanntes variables Darlehen) vergeben. Es handelt sich dabei um eine besondere Form des variablen Darlehens, bei dem der Sollzinssatz alle drei bis sechs Monate auf das aktuelle Zinsniveau auf Basis des Eurobor angepasst wird.

Sofern die Zinsen sinken, besteht für den Immobilieneigentümer die Möglichkeit, das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln, um dann von einer langfristigen Zinsbindung profitieren zu können. Cap-Darlehen sind – anders als Euribor-Darlehen – mit einer so genannten Zinsbegrenzung (Cap) ausgestattet. Es wird ein bestimmter Zinssatz im Darlehensvertrag festgelegt, welcher maximal vom Darlehensnehmer zu zahlen ist. Je nach vertraglicher Vereinbarung ist der Kreditnehmer damit für einen festen Zeitraum (z. B. drei, fünf, zehn oder 15 Jahre) davor geschützt, dass die Zinsen über den Cap hinaus ansteigen.

Cap-Gebühr für Zinssicherung

Um die Zinssicherung auch zu gewährleisten, erhebt der Kreditgeber zusätzliche Gebühren. So wird durch die Bank auf die Darlehenszinsen noch die so genannte Cap-Prämie aufgeschlagen. Die Höhe der Gebühr ist von der jeweiligen Bank und deren Vertragsgestaltung abhängig. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass bei langer Vertragsdauer und niedriger Obergrenze die Cap-Gebühr höher ausfällt und der effektive Jahreszins dadurch erhöht wird. Entsprechend der individuellen Vereinbarung mit der Bank kann die Cap-Gebühr bei zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme liegen, der Kredit wird dadurch natürlich teurer.

Optional kann neben der Obergrenze für die Zinsen auch eine Begrenzung für Zinssenkungen erfolgen. Dabei ist das Darlehen mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet, der Zinssatz für das Darlehen kann dann nicht unter diese Grenze fallen. Somit profitiert der Darlehensnehmer von sinkenden Zinssätzen nur bis zu dieser Untergrenze. Durch den Floor wird jedoch die Cap-Gebühr reduziert. Werden für ein Darlehen ein Cap und ein Floor vereinbart, dann handelt es sich um so genannte Collar-Darlehen.

Vorteile eines Cap-Darlehens

Ein besonderer Vorteil des Cap-Darlehens besteht darin, dass zu jedem Anpassungstermin der Zinsen eine Sondertilgung oder gar die komplette Rückzahlung des Darlehens durch den Kreditnehmer erfolgen kann. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dabei nicht an. Zudem ist die Kalkulationssicherheit bei Cap-Darlehen im Vergleich zu Euribor-Darlehen deutlich höher, denn durch die Zinsobergrenze ist beim Erwerb einer Immobilie eine ähnliche Zinssicherheit wie bei klassischen Darlehen mit Zinsbindung gegeben. Es ist für den Kreditnehmer also nicht notwendig, die Finanzierung und ihre Entwicklung ständig zu beobachten, um im passenden Moment aussteigen zu können.

Flexibel, aber teuer – Der Nachteil des Cap-Darlehens

In Bezug auf die Rückzahlung des Cap-Darlehens ist dieses im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen natürlich flexibler. Durch die Cap-Gebühr fällt das Darlehen allerdings auch teurer aus und ist deshalb nur sinnvoll, wenn vorübergehende finanzielle Engpässe bei der Finanzierung einer Immobilie überbrückt werden müssen, ohne dabei ein zu hohes Risiko einzugehen.

Wann lohnt sich die Aufnahme eines Cap-Darlehens?

Überlegenswert ist die Aufnahme eines Cap-Darlehens vor allem in Zeiten von Niedrigzinsphasen, wenn mit steigenden Zinsen gerechnet wird. Immer dann, wenn der Käufer einer Immobilie einen größeren Geldzufluss erwartet und die Möglichkeit für vergleichsweise hohe Sondertilgungen besteht und dennoch eine gewisse Zinssicherheit wichtig ist, kann sich ein Cap-Darlehen lohnen. Es kann dann auch zusätzlich zu einem mittel- oder langfristig festgeschriebenen Darlehen abgeschlossen werden. Wird das Cap-Darlehen vom Immobilieneigentümer allerdings sehr schnell zurückgezahlt, dann ist es aufgrund der Cap-Gebühr im Vergleich zu anderen Darlehensformen recht teuer.

Aufgrund eines historischen Zinsniveaus kann auch ein Annuitätendarlehen mit kurzer Zinsbindung für einen Zeitraum von ein bis fünf Jahren sinnvoll sein, nach Ablauf kann die Restschuld dann mit vorhandenem Kapital getilgt werden. Kombidarlehen sind eine ebenfalls mögliche Variante. Sie bestehen aus einem Festzinsdarlehen und einen variablen Darlehen ohne Cap. Die Kosten für die Zinsobergrenze entfallen bei derartigen Darlehensformen, das Risiko für das variable Darlehen ist allerdings deutlich höher.

Rahmenbedingungen für Cap-Darlehen im Überblick

• Mindestbetrag des Darlehens von in der Regel 100.000 EUR
• alle sechs Monate Anpassung der Zinsen entsprechend der EURIBOR-Entwicklung
• 100 Prozent Auszahlung des Darlehensbetrags
• null Prozent Tilgung
• Besicherung mit Grundschuldeintrag auf Wohngebäude möglich
• monatliche Zahlungsweise, Sondertilgungen möglich
• keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung und Rückzahlung des Darlehens (Kündigungsfrist: drei Monate)
• zu jeden Zinsanpassungstermin Wandlung in ein Annuitätendarlehen möglich
• Teilauszahlungen möglich (z. B. bei Neubauvorhaben gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung)

Beispiel für ein Cap-Darlehen

Ein Kreditnehmer schließt mit seiner Bank einen Vertrag über ein Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer variablen Zinsstellung ab. Der Zins liegt für die Laufzeit des Darlehensvertrags bei 2,5 Prozent, die Zinsobergrenze wird auf vier Prozent vereinbart. Sofern die Zinsen in denen kommenden fünf Jahren nun auf fünf Prozent ansteigen sollten, zahlt der Kreditnehmer dennoch nur die maximal vier Prozent Zinsen. Eine Korrektur nach unten erfolgt bei fallenden Marktzinsen, ist ein Floor festgelegt, dann nur bis zu diesem.