Aktuell ist festzustellen, dass die Immobilienpreise insgesamt stark angestiegen sind. Dennoch ist die Nachfrage recht hoch. Insbesondere Familien mit Kindern haben festgestellt, dass bei einer Pandemie es ohne eigenen Garten recht schwierig wird, den Kindern etwas mehr Freiraum bieten zu können. Trotz gestiegener Nachfrage ist der Immobilienmarkt nicht mehr so dicht gesät, wie noch vor einigen Jahren. Wegen der gestiegenen Preise hat auch die Finanzaufsicht von den Banken verlangt, mehr Eigenkapital für die Baufinanzierungen zu reservieren. Dies wird letztlich auch zu höheren Bauzinsen führen.
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Banken können in eine Schieflage geraten
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen, kurz Bafin, ist aktuell der Auffassung, dass die Banken wegen der möglichen Risiken am Immobilienmarkt in eine Schieflage geraten könnten. Wenn viele Schuldner ihre Immobilienkredite nicht mehr zurückzahlen können, ist das Dilemma groß. Aus diesem Grund hat die Bafin beschlossen, dass die Banken bis Februar 2023 einen Puffer für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite bereithalten müssen. Dabei geht es um 2 % der Kreditsummen. Hinzu kommt noch ein sogenannter antizyklischer Kapitalpuffer von 0,75 %, der für alle inländischen Kredite gilt.
Aufgrund dieser strengen Regelungen müssen die Banken folglich etwa 22 Milliarden Euro an zusätzliches Kapital bereitstellen. Leider ist es so, dass aus diesem Grund die Zinsen höher ausfallen können, welche von den Kreditkunden verlangt werden. Ansonsten würden die Banken bei der Kreditvergabe nichts mehr verdienen.
Diese Entwicklungen geben Anlass zur Sorge
Die Bundesbank hatte bereits im November 2021 festgestellt, dass die Preise für Wohnimmobilien schneller angestiegen sind als das Einkommen der privaten Haushalte. Hinzu kommt noch die hohe Verschuldung der privaten Haushalte. Hierfür ist nicht nur die Pandemie verantwortlich. Die durchschnittlichen Darlehenssummen sind seit 2016 um etwa 40 % von 251.000 € auf 348.000 € gestiegen.
Grund zur Sorge bereitet der Bundesbank, dass die meisten Immobilien nur mit geringem oder gar keinem Eigenkapital finanziert werden. Mehr als 50 % aller Kreditnehmer finanzieren ohne Eigenkapital ihre Wohnimmobilie. Daher mahnt die Bafin Banken und Kreditgeber zu mehr Vorsicht. Es wird eine restriktive Bewertungs- und Kreditvergabepraxis erwartet. Dabei sollten Kreditnehmer jederzeit in der Lage sein, Zins und Tilgung aufbringen zu können. Diese Maßnahmen führen letztlich zu höheren Kreditzinsen und strengeren Maßstäben. Vielleicht muss in Zukunft jeder Kreditnehmer über ein Mindestmaß an Eigenkapital verfügen, um einen Immobilienkredit zu bekommen.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie handelt es sich um eine EU-Richtlinie, bei der der Verbraucherschutz bei der Vergabe von Krediten gestärkt werden soll. Ziel dieser Richtlinie ist es, den Bauherren oder Immobilienkäufer davor zu schützen, dass er sich mit dem Kredit nicht übernimmt. Dabei spielt die Kreditwürdigkeit eine besondere Rolle. Neben einer zuverlässigen Einkommensprognose ist auch eine verschärfte Beratungspflicht durch die Bank notwendig.
Bisher spielte die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Jetzt steht der Immobilienwert im Vordergrund, um die Kreditwürdigkeit einzuschätzen. Bei einem Renovierungskredit oder einem Umbau steht ebenfalls der Immobilienwert im Vordergrund, aber nur dann, wenn dieser die Kosten für die Renovierung übersteigt. Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung bei der Hausbank muss die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers nicht erneut geprüft werden. Anders sieht es jedoch bei einer Umschuldung aus, wenn der Kreditnehmer einen teuren Kredit gegen einen günstigeren tauschen möchte.