Die eigene Immobilie ist etwas ganz Besonderes: So hat man endlich Ruhe vor einem Vermieter und kann „schalten und walten“ wie man selbst es möchte. Ist das Treppenhaus einmal nicht geputzt, spielt das ebenso keine Rolle, wie wenn man nachts spät heimkommt und etwas lauter durch das Treppenhaus läuft oder der Rasen nicht sofort gemäht ist. Da der Kauf einer Immobilie jedoch in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist, ist eine Kreditaufnahme gemeinhin unumgänglich. Doch wie gelangt man zu einem besonders günstigen Darlehen, um das Traumhaus oder die Traumwohnung zu finanzieren?
Inhalt
Zinshöhe
Bei allgemeinen Immobilienkredit-Angeboten ist der jeweilige Zinssatz nicht bindend, sondern lediglich Antragstellern mit sehr guter Bonität vorbehalten.
Da der Finanzmarkt hart umkämpft ist, variieren die Zinsangebote der diversen Banken häufig. Oftmals ist jedoch nicht bekannt, dass der Zinssatz, der in einem solchen Angebot zumeist in dicker Schrift dargestellt ist, nicht allgemein gültig ist. Somit erhält nicht jeder Antragsteller den dargestellten Zinssatz. Dieser ist lediglich denjenigen Kunden vorbehalten, die eine sehr gute Bonität aufweisen. Fällt die Kreditwürdigkeit dagegen etwas schlechter aus, steigt der Zinssatz an. Der Hintergrund hierfür ist, dass sich auch das Darlehensrisiko für die Bank erhöht. Bei einer allzu schlechten Bonität verweigert das Kreditinstitut sogar die Darlehensvergabe.
Negative Schufa
Umso besser die Kreditwürdigkeit des Antragstellers ausfällt, desto günstiger ist der Zinssatz.
Umso besser die Bonität, desto günstiger ist somit der Zinssatz. In Bezug auf die Kreditwürdigkeit spielt die Schufa eine gewichtige Rolle: Sobald in der Auskunftei negative Einträge vorhanden sind, verschlechtert sich der Schufa-Score und somit die Bonität.
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Die Schufa sammelt beispielsweise Informationen zu nicht bezahlten Rechnungen, Mahnungen und bereits laufende Darlehen.
Allerdings sorgt nicht sofort jede versehentlich vergessene Rechnung für einen negativen Schufa-Eintrag. Hier gilt im Allgemeinen beispielsweise, dass es zu einem Eintrag kommt, wenn eine Forderung noch offen ist, der bisher nicht widersprochen wurde und diesbezüglich mindestens zwei Mahnungen im Abstand von vier Wochen eingetroffen sind. Außerdem muss in einer der beiden Mahnung ein etwaig negativer Eintrag bei der Schufa angekündigt sein.
Einträge
In der Schufa bleiben negative Einträge nicht für immer gespeichert. Unter Umständen können jedoch falsche oder veraltete Daten vorhanden sein.
In der Regel bleiben negative Einträge für drei Jahre bei der Auskunftei gespeichert. Der Beginn des Eintrags liegt üblicherweise auf dem Jahresende des betreffenden Eintrags. Sobald die Angelegenheit geklärt, beziehungsweise erledigt ist, hinterlässt die Schufa dort einen dementsprechenden Vermerk, wodurch sich der Score des Antragstellers wieder etwas verbessert. Je nachdem, um welche Angelegenheit es sich handelt, kann der Eintrag jedoch auch für eine längere Zeit bei der Schufa bestehen bleiben. Es kann jedoch vorkommen, dass sich in der Schufa bereits veraltete Einträge befinden, die sich negativ auf den Score auswirken. Um hier vorzubeugen, empfiehlt es sich, rechtzeitig vor der geplanten Darlehensaufnahme eine Selbstauskunft bei der Schufa einzuholen und die Einträge zu überprüfen. Sind tatsächliche teilweise veraltete oder falsche Daten vorhanden, kann der angehende Darlehensnehmer einen Antrag auf Richtigstellung stellen. Die Änderung der Einträge nimmt jedoch etwas Zeit in Anspruch, was bezüglich der Kreditaufnahme unbedingt zu beachten ist.
Ist die Aufnahme eines Kredits geplant, ist es somit unbedingt empfehlenswert, auf eine gute Bonität zu achten. So erhöht sich nicht nur die Chance auf eine erfolgreiche Kreditvergabe, sondern auch die Möglichkeit auf einen günstigen Zinssatz.
Leitzinssatz
Bei der Vergabe von Immobilienkrediten sind die Banken, bezüglich der Höhe des Zinssatzes, an den EURIBOR gebunden.
Die Zinssätze für Immobilienkredite sind jedoch nicht vollkommen frei von den Banken wählbar.
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So sind diese abhängig vom EURIBOR (Kurzform für „Euro InterBank Offered Rate“). Hierbei handelt es sich um eine Reihe von Zinssätzen, zu denen die Kreditinstitute sich untereinander für kurze Zeit Kapital ausleihen können. Der EURIBOR ist generell von der jeweiligen, wirtschaftlichen Lage abhängig. So wirken sich beispielsweise Angebot, Nachfrage und Inflation hierauf aus. Dementsprechend kommt es auch zu einer Beeinflussung der Zinsen für Kredite, die an private Personen zu vergeben sind. Je nachdem, ob der Zinssatz ansteigt oder fällt, erhalten Darlehensnehmer somit einen günstigeren oder höheren Zins.
Darlehenslaufzeit und -höhe
Umso höher der Kreditbetrag und länger die Darlehenslaufzeit ausfällt, desto größer stuft die Bank das Kreditrisiko ein. Dies wirkt sich direkt auf das Zinsniveau aus.
Generell gilt: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger ist die Kredithöhe. Dementsprechend fallen weniger Zinsen an, als wenn der Antragsteller weniger oder kein Eigenkapital mitbringt. Dazu kommt, dass bei einem sehr hohen Kredit sowie bei einer recht langen Darlehenslaufzeit, die Bank von einem höheren Darlehensrisiko ausgeht, wodurch sich der Zinssatz erhöht.
Deshalb empfiehlt es sich, im Idealfall viel Eigenkapitel miteinzubringen und außerdem eine hohe Tilgung anzusetzen. Auf diese Weise ist es durchaus möglich, eine nicht zu verachtende Menge an Geld zu sparen.
Sicherheiten
Durch das Einbringen von Sicherheiten verringert sich das Darlehensrisiko, was sich gemeinhin positiv auf den Zinssatz auswirkt.
Sicherheiten sind ebenfalls eine gute Möglichkeit, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Da sie das Kreditrisiko senken, sind Sicherheiten bei den Banken im Allgemeinen sehr beliebt. Denn sollte der Darlehensnehmer irgendwann nicht mehr dazu in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten zu begleichen, besitzt das Kreditrisiko das Recht, auf die in die Finanzierung eingebrachten Sicherheiten zuzugreifen.
Bei einem Immobilienkredit ist zum Beispiel ein Eintrag in das Grundbuch eine gängige Sicherheit. Aber auch Lebensversicherungen sowie Wertpapiere kommen in der Regel gerne zum Einsatz.
Einkommen
Im Idealfall ist es dem Antragsteller möglich, ein regelmäßiges sowie sicheres Einkommen nachzuweisen.
Um einen Immobilienkredit, und zudem einen günstigen Zinssatz, zu erhalten, sind jedoch auch die Einkommensverhältnisse des Antragstellers ausschlaggebend.
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Wichtig ist, dass ein regelmäßiges sowie sicheres Einkommen vorhanden sein muss. Selbständige haben es hier oftmals schwerer und müssen in der Regel noch dazu mit einem höheren Zinssatz rechnen. Die Banken schätzen üblicherweise, wie viel Kapital am Ende eines Monats zur Begleichung der Kreditrate vorhanden ist.
Eine feste Anstellung wirkt sich hier sehr positiv aus. Bei befristeten Arbeitsverträgen ist eine Kreditvergabe oftmals schwierig; vor allem, wenn der Vertrag während der Darlehenslaufzeit ausläuft. Antragsteller, die sich noch in der Probezeit befinden, stehen gemeinhin vor demselben Problem. Bei derartigen Hintergründen kann es durchaus auch geschehen, dass die Banken eine Kreditvergabe sogar generell ablehnen.
Alter
Ältere Antragsteller müssen zumeist mit einem höheren Zinssatz rechnen. Ab einem bestimmten Alter ist zumeist sogar keine Immobilienfinanzierung mehr möglich.
Im Allgemeinen vergeben Banken an jüngere Antragsteller zinsgünstigere Darlehen als an ältere Antragsteller. Das kommt daher, dass die Kreditinstitute bei einem fortgeschrittenen Alter mit einem Darlehensrisiko, aufgrund von Arbeitsunfähigkeit, Krankheit und Tod, rechnen. Ab einer gewissen Anzahl an Jahren kann es sogar sein, dass die Banken keinen Immobilienkredit mehr vergeben. Eine Ausnahme hiervon kann jedoch bestehen, wenn beispielsweise die Kreditlaufzeit recht kurz ist und dementsprechende Sicherheiten vorliegen.
Dagegen wirken sich Kinder oftmals positiv auf die Darlehensaufnahme auf, da ein Elternteil hier gemeinhin nicht so schnell zu kündigen ist, wie eine alleinstehende Person. Aber auch, wenn Paare das Immobiliendarlehen gemeinsam aufnehmen, ist ein niedriger Zinssatz oftmals möglich. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Beide eine gute Bonität sowie ein dementsprechendes Einkommen aufweisen.