Kombi-Darlehen

In der Regel besteht ein Kombidarlehen aus dem klassischen Annuitätendarlehen und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen. Hierbei wird ein beliebiger Betrag aus der Gesamtsumme des Darlehens als Annuitätendarlehen eingetragen, wobei es mit einer langfristigen Zinsbindung festgeschrieben wird. Meist gilt die Zinsfestschreibung 5 oder 10 Jahre. Der Restbetrag ist in Form eines Sondertilgungsdarlehens, das zum Zinsanpassungstermin entweder ganz oder nur teilweise zurückgezahlt werden kann, zu tilgen.

Bausparsofortfinanzierung kann Risiken bergen

Eine schon fast klassische Art der Kombi-Darlehen ist die Nutzung vom Bausparvertrag und dem üblichen Darlehen zur Baufinanzierung. Diese Kombinationen werden auch als Bausparsofortfinanzierung bezeichnet. Bausparverträge sind an bestimmte Zuteilungsfristen gebunden. Das heißt, wenn der Bausparer ein Sparziel von 30 % bis 50 % erreicht hat, hat er Anrecht auf ein günstiges Baudarlehen zum Festzins. Wird diese Frist abgewartet, ist die Kombi-Lösung von Sparvertrag und günstigem Darlehen vorteilhaft. Soll die eigene Immobilie allerdings viel früher bezogen werden als die Zuteilung des Bausparvertrages zu erwarten ist, kann die Kombi-Finanzierung einige Probleme bringen. Für eine sofortige und komplette Finanzierung wird ein Baukredit aufgenommen. Das Darlehen wird allerdings nicht mit monatlichen Raten und Festzinsen für einen bestimmten Zeitraum getilgt. Der Kreditnehmer zahlt vorläufig nur Raten für die anfallenden Zinsen. Die Rückzahlung kann durch selbst gewählte Sonderzahlungen ohne zusätzlichen Aufschlag beschleunigt werden. Das Baudarlehen wird als Endfälligkeitsdarlehen abgeschlossen. Der Termin für die Rückzahlung wird mit der Fälligkeit der Auszahlung des Bausparvertrages zusammengelegt. Ist die Auszahlung des Bausparvertrages fällig, wird der gesamte Restbetrag des Immobilienkredits damit getilgt. Bleibt noch ein Teil der Kreditsumme offen, kann diese in ein neues Darlehen umgeschuldet werden. Das neue Darlehen ist dann ein typisches Annuitätendarlehen mit jeweils monatlichen Tilgungsraten und einer vorbestimmten Zinsbindung.

Kombi-Darlehen – nicht frei von Problemen bei Planung und Umschuldung

Auf den ersten Blick sieht diese Art der Finanzierung sehr vorteilhaft aus, da durch die Sonderzahlungen auch eventuelle Zinsvorteile genutzt werden können. In der Praxis sind solche Verträge zur Baufinanzierung aber nicht frei von Hürden und Stolperfallen. Ein Problem ergibt sich aus dem Gebaren der Bausparkassen bei der Auszahlung der Sparverträge. Es gibt nämlich keine zu 100 % festgeschriebenen Daten für die Fälligkeit. Die Bausparkassen zahlen die Bausparverträge nur aus, sofern ausreichend Einlagen von den Sparern insgesamt getätigt wurden. So kann sich die Rückzahlung über einige Zeit verzögern. Was für die Bausparkassen ein Sicherheitsnetz ist, bringt die Kunden mit Kombi-Verträgen in Planungs- und Finanzierungsnot. Das endfällige Darlehen zur Immobilienfinanzierung hat nämlich einen vertraglich gesicherten Endtermin, zu dem es völlig getilgt werden muss.

Bis zur Auszahlung des Bausparvertrages dann eine Zwischenfinanzierung zu finden, ist für die Bauherren nicht einfach. Der Bauherr muss sich erst auf die Suche nach einer Bank begeben, die den offenen Darlehensbetrag nahtlos übernimmt. Oft steht dafür ein nicht ausreichend langer Planungszeitraum zur Verfügung. Nicht jede Bank ist zu einer bedenkenlosen Umschuldung bereit. Ein Darlehen unter Zeitdruck abschließen zu müssen, bedeutet jedoch meist, dass keine Finanzierung mit günstigen Zinsen abgeschlossen werden kann. Kurzfristige Zwischenfinanzierungen sind zudem oft besonders teuer.

Um dem Zeitdruck bei einer verspäteten Auszahlung der Bausparsumme zuvorzukommen, möchten die Kunden das Darlehen oft vorzeitig vor der Endfälligkeit kündigen und umschulden. Nun baut sich die nächste Hürde auf. Für die Kombi-Darlehen mit Endfälligkeit werden viel höhere Summen für die Vorfälligkeitsentschädigung verlangt als bei herkömmlichen Raten-Finanzierungen. Die Restsumme des Darlehens kann sich auf einen sehr hohen Betrag belaufen, da die Sondertilgungen begrenzt sind und vielleicht nicht immer möglich. Diese sind bei den Verträgen vielfach stark eingeschränkt.

Ein elementares Problem – sparen für ein Darlehen

Der Bausparvertrag ist als sichere Geldanlage für die Schaffung von Wohneigentum gedacht. Ein Sparvertrag ist grundsätzlich nicht dafür geeignet, um ein bereits vorhandenes Darlehen zu tilgen. Hier klafft immer eine erhebliche Zinslücke. Egal, wie der allgemeine Zinssatz der EZB gerade ist, die Bausparzinsen werden immer unten den Zinsen für die Finanzierung liegen, die regelmäßig zu tilgen sind. Laufen dann noch zusätzliche Belastungen durch die hohe Vorfälligkeitsentschädigung auf und durch höhere Kosten für die Zwischenfinanzierung zwischen den beiden Fälligkeiten, erscheint das Ganze eher als ein Verlustgeschäft. Vorteilhafter ist es die Zuteilungsfrist bei entsprechend hoher Ansparung und das günstigen Bauspardarlehen abzuwarten. Statt des Darlehens mit Endfälligkeit kann ein Annuitätendarlehen gewählt werden.

Kombi-Darlehen aus zwei Darlehensvarianten

Bei zwei Darlehensvarianten ist das Kombi-Darlehen in Annuitäten- und Sondertilgungsdarlehen gesplittet. Bei dieser Kombination sorgt das Annuitätendarlehen für Stabilität und mehr Planungssicherheit. Für den variablen Teil des Darlehens sind jederzeit in unbegrenzter Höhe Sondertilgungen möglich. Variabel sind allerdings auch die Zinsen. Das gibt dieser Art von Finanzierung einen spekulativen Anstrich, denn hohe Sondertilgungen rentieren sich nur bei gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen. Bei steigendem Zinssatz könnte dagegen viel draufgezahlt werden. Besser sehen Angebote aus, die eine Verlängerung der Zinsanpassung beinhalten. Es muss allerdings davon ausgegangen werden, dass eine Verbesserung der Konditionen mit einem höheren Festzins verbunden ist. Verbessert werden kann die Finanzierung durch die Einbeziehung von einem Darlehen der KfW. Eine Grundbedingung für diese Finanzierung ist die Aussicht auf ausreichende Finanzpolster, um zinsgünstig möglichst aktiv Sondertilgungen bis zur Zinsanpassung vorzunehmen. Empfehlenswert ist die gekoppelte Finanzierung mit dem Kombi-Darlehen vor allem, wenn der Bauherr eine größere Zahlung erwartet, die eine sehr schnelle Ablösung des variablen Teils der Baufinanzierung erlaubt. Gestattet das häusliche Budget gerade die Raten für ein Darlehen und wird auch nicht mit hohen Zusatzeinkünften – z.B. fällige Lebensversicherung – gerechnet, ist ein ausschließliches Annuitätendarlehen die bessere Wahl.

Kombi-Darlehen – eine Baufinanzierung mit dem höheren Risiko

Im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen ist das Kombi-Darlehen die Finanzierung, die weitaus mehr Risiken beinhaltet. Die höhere Flexibilität macht sich nur bei günstiger Zinsentwicklung bezahlt. Es besteht die Gefahr, dass durch veränderte Lebensumstände eine erwartete hohe Geldsumme, nicht in geplanter Höhe für die Tilgung eingesetzt werden kann, da damit andere Verpflichtungen vorrangig bezahlt werden müssen. Selbst Angebote mit einem Wandlungsrecht, bei dem der variable Darlehensteil in ein Festzinsdarlehen umgewandelt wird bieten keine garantierte Sicherheit. Beispielsweise können zum Zeitpunkt der Wandlung des Darlehens die Zinsen gerade ein hohes Niveau erreicht haben. Eine Option ist die Entscheidung für ein Kombi-Darlehen eigentlich nur für Finanzierungen, die mit Sicherheit kurzfristig bedient werden können. Für die meisten Baufinanzierungen, die sich über sehr lange Zeiträume erstrecken, erweist sich das Modell als zu risikoreich und als zu wenig sicher planbar.