Immobilienkredite werden gemeinhin lediglich für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Das bedeutet, dass die Darlehensschuld noch nicht vollständig zurück bezahlt wurde, wenn der Kreditvertrag ausläuft. Doch was ist dann zu tun, wenn die Zinsbindung endet?
Immobilienkredit
Bei einem Immobilienkredit ist es gemeinhin üblich, dass für einen gewissen Zeitraum eine feste Zinsbindung vereinbart wird.
Um ein Eigenheim zu finanzieren, wird im Allgemeinen ein Immobiliendarlehen aufgenommen, da es in der Regel kaum machbar ist, die zumeist recht hohen Verkaufsbeträge mithilfe des Girokontos und dem eigenen Ersparten zu 100 Prozent zu stemmen.
Bevor es jedoch möglich ist, einen Immobilienkredit zu erhalten, muss der Antragsteller verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Die jeweiligen Vorgaben können zwar je nach Bank schwanken, allerdings wird hier jedoch gemeinhin ein sicheres, regelmäßiges Einkommen in einer gewissen Höhe ebenso vorausgesetzt, wie eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa. Des Weiteren ist oftmals ein deutsches Girokonto ebenso ein „Muss“, wie ein fester, deutscher Wohnsitz.
Außerdem verlangen die Banken bei der Aufnahme eines solchen Darlehen gemeinhin ebenfalls ein gewisse Höhe an Eigenkapital. Dieses muss zumindest dazu ausreichen, um damit die anfallenden Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Maklergebühren und Notarkosten, zu decken. Viele Banken setzen zudem voraus, dass der Antragsteller in der Lage ist, ebenfalls eine gewisse Summe vom Kaufpreis der Immobilie zu bezahlen. Oftmals werden hier zum Beispiel etwa zehn bis 20 Prozent angesetzt. Wobei gemeinhin gilt: Umso höher der Anteil an Eigenkapital ist, desto weniger Kredit wird benötigt und umso niedriger fällt die Zinsbelastung aus.
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Des Weiteren kommt es beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung üblicherweise auch zu einer Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie.
Die Rückzahlung des Immobilienkredits erfolgt häufig in monatlich gleichbleibenden Raten, sodass der Kreditnehmer hier von einer sehr guten Planbarkeit und hohen Übersicht profitiert. Allerdings besteht bei einem solchen Darlehen eine weitere Besonderheit: So deckt der ursprüngliche Kredit, der in den meisten Fällen von den Banken mit einer festen Zinsbindung vergeben wird, in der Regel nicht die komplette Darlehensschuld ab.
In Zeiten von niedrigen Zinsphasen vergeben die Banken einen Immobilienkredit beispielsweise oftmals mit einer festen Zinsbindung für etwa zehn oder zwölf Jahre. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer während dieser Zeit immer nur den im Kreditvertrag günstigen Zinssatz, zuzüglich zu der Tilgung, bezahlt. Dabei ist es vollkommen irrelevant, wie sich der aktuelle Zinssatz auf dem Finanzmarkt ändert.
Zinsbindung läuft aus?
Wenn bei einem Immobilienkredit die Zinsbindung ausläuft, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Das jedoch bedeutet, dass im Anschluss der im Kreditvertrag fest vereinbarten Zinsbindung eine gewisse Summe des ursprünglichen Darlehens noch offen steht. Dementsprechend wird hier eine sogenannte Anschlussfinanzierung benötigt.
Unter einer Anschlussfinanzierung wird ganz einfach ein neuer Kredit verstanden, der wortwörtlich, an den ursprünglichen Kredit anschließt. Mithilfe der Anschlussfinanzierung wird dann gemeinhin die restliche Darlehenssumme finanziert.
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Was jedoch nicht jedem Kreditnehmer bekannt ist: Die Anschlussfinanzierung muss nicht zwangsläufig bei dem Kreditinstitut aufgenommen werden, bei dem man das erste Darlehen beantragt hat. Üblicherweise verhält es sich hier jedoch so, dass die Bank, etwa sechs Monate, bevor die Zinsbindung endet und somit der Kreditvertrag ausläuft, den Darlehensnehmer anschreibt und hierüber informiert. In der Regel liegt dem Schreiben dann entweder gleich ein neues Kreditangebot bei und/oder der Darlehensnehmer wird zu einem dementsprechenden Darlehensgespräch eingeladen.
Hier empfiehlt es sich jedoch, nicht sofort das erstbeste Darlehensangebot anzunehmen, sondern verschiedene Kreditofferten unterschiedlicher Banken miteinander zu vergleichen.
Darlehensangebote vergleichen
Durch einen Vergleich der diversen Kreditofferten ist es oftmals möglich, einiges zu sparen und von verschiedenen Sonderleistungen zu profitieren.
Da sich die Kreditofferten der verschiedenen Banken oftmals deutlich voneinander unterschieden, ist es unbedingt ratsam, hier einen Vergleich vorzunehmen. So können zum Beispiel bereits wenige Prozentpunkte Differenz beim effektiven Jahreszins, je nach Höhe der Darlehenssumme, für eine Ersparnis von beispielsweise mehreren Hundert Euro oder auch mehr sorgen. Es zahlt sich somit also wortwörtlich aus, die Vergleich durchzuführen. Der Effektivzinssatz bietet sich zudem ganz hervorragend für einen Zinssatzvergleich an, da er, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits sämtliche Kreditkosten enthält.
Allerdings empfiehlt es sich, bei der Aufnahme einer Anschlussfinanzierung nicht nur den jeweiligen Zinssatz, sondern ebenfalls die diversen Sonderleistungen zu beachten, die die Banken anbieten. Dazu gehört neben kostenfreien Sondertilgungen ebenfalls ein variabler Tilgungssatz und das Aussetzen einer Monatsrate im Notfall.
Letzteres ist beispielsweise vor allem dann eine enorme Hilfe, wenn plötzlich eine Rechnung bezahlt werden muss, die noch dazu höher ausfällt als erwartet. Durch das Aussetzen der Monatsrate ist die Rechnung bezahlbar und zudem gerät auf diese Weise auch die Rückzahlung des Darlehen nicht in Gefahr.
Ein variabler Tilgungssatz sorgt dagegen dafür, dass die Tilgung, in einem gewissen Umfang, an die eigene, finanzielle Situation angepasst werden kann. Meldet sich zum Beispiel Nachwuchs an und wird somit im Moment mehr Geld benötigt, dann kann die Tilgung ganz einfach herunter gesetzt werden. So verlängert sich zwar die Darlehenslaufzeit und auch die Zinsbelastung geht etwas hoch aber dafür bleiben die monatlichen Raten bezahlbar. Freut man sich dagegen über eine Gehaltserhöhung, dann setzt man die Tilgung am besten etwas hoch. Auf diese Weise ist es machbar, den Kredit früher als geplant zurück zu bezahlen, wodurch Zinsen gespart werden können.
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Aber auch kostenfreie Sondertilgungen sind eine gute Option, um die Darlehensschuld früher zu tilgen, wodurch es ebenfalls zu einer Zinsersparnis kommt. Kostenfreie Sondertilgungen sind jedoch nicht verpflichtend; sie können, müssen jedoch nicht in Anspruch genommen werden. In der Regel sind die Zahlungen in ihrer Höhe und Menge begrenzt, dennoch handelt es sich hierbei um eine gute Möglichkeit, um schneller Schuldenfrei zu werden.
Wurden im Kreditvertrag keine kostenfreien Sondertilgungen vereinbart und möchte der Kreditnehmer dennoch solche Zahlungen leisten, dann verlangt die Bank gemeinhin die Zahlung einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die die Kreditinstitute aufgrund der früheren Teilrückzahlung erheben, wodurch diese einen Zinsverlust hinnehmen müssen. Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, dann ist es ratsam, sich vorab gut zu überlegen, ob dennoch eine Sondertilgungen vorgenommen werden soll. Denn schließlich ist es ebenso gut möglich, das hierfür eingeplante Kapital gewinnbringend anzulegen.
Durch die Inanspruchnahme der verschiedenen Sonderleistungen ist es somit nicht nur möglich, das eigene Konto deutlich zu schonen, sondern es ist ebenfalls machbar, die Rückzahlung des Darlehen in einem gewissen Maß etwas individueller, und somit auch angenehmer, zu gestalten. Aufgrund dessen ist es generell ratsam, bei einem Kreditvergleich ebenfalls auf die diversen Sonderleistungen zu achten.