Erbbaurecht: Wann kommt es zum Einsatz?

Das Erbbaurecht ist heutzutage zwar nicht mehr ganz so geläufig, dennoch handelt es sich um eine Option, die in der Praxis immer noch Anwendung findet. Doch um was handelt es sich hierbei genau und wann findet das Erbbaurecht Anwendung?

Erbbaurecht

Hier ersteht der Bauherr in der Regel gegen Bezahlung das Recht, auf einem fremden Grundstück das eigene Haus zu bauen.

Unter dem Begriff „Erbbaurecht“ verbirgt sich ein dingliches Recht, durch das der Inhaber die jeweilige Erlaubnis erhält, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu erbauen.

In der Praxis sieht das so aus, dass ein angehender Bauherr üblicherweise gegen die Begleichung einer regelmäßig anfallenden Gebühr, den sogenannten Erbzins, an den Eigentümer des betreffenden Grundstücks ein Erbbaurecht ersteht. Somit wird hier zwar ein eigenes Haus gebaut, dass jedoch nicht auf dem eigenen, sondern auf einem fremden Grundstück steht. Für den Erbbauberechtigten bietet das den Vorteil, dass es ihm möglich ist, sein Eigenheim zu bauen, ohne hierfür jedoch die Kosten für einen Grundstückskauf aufbringen zu müssen.

Das Erbbaurecht kann im Allgemeinen von jedem Besitzer eines Grundstücks veräußert werden. Allerdings gilt es hierbei natürlich zu beachten, dass in diesem Fall dann ein fremdes Haus auf dem eigenen Grundstück steht.

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Rahmenbedingungen

Das Erbbaurecht muss im Grundbuch festgesetzt werden.

Das Erbbaurecht basiert generell auf einem speziellen Erbbauvertrag, der zwischen dem Erbbauberechtigten sowie dem Eigentümer des jeweiligen Grundstücks abgeschlossen wird. Wichtig hierbei ist, dass in dem Erbbaurechtsgesetz verankert ist, dass das Erbbaurecht in das Grundbuch eingetragen werden muss. Hierüber wird eine gesonderte Seite im Grundbuch angelegt, die gemeinhin unter der Bezeichnung Erbbaugrundbuch geführt wird. Normalerweise wird dort das sogenannte „Recht auf private Wohnzwecke“ eingeräumt. Allerdings ist dieses üblicherweise auf 75 bis 99 Jahre beschränkt.

Handelt es sich dagegen um gewerbliche Verträge, dann weichen die jeweiligen Laufzeiten hiervon jedoch ab. Dazu kommt, dass dem Erbbauberechtigten hier ebenfalls das Recht eingeräumt wird, seinen vertraglich erhaltenen Anspruch zu vererben oder auch zu veräußern.

Kosten

Die Höhe der Kosten des Erbbaurechts sind generell frei verhandelbar. Somit ist es möglich, dass der Erbbauberechtigte und der Eigentümer des Grundstücks gemeinsam die Höhe des Erbbauzins verhandeln beziehungsweise festlegen.

Üblicherweise verhält es sich jedoch so, dass die Erbbauzinsen in etwa drei bis sechs Prozent ausmachen, die auf den Nettobaulandwert angerechnet werden.

Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf

Endet das Erbbaurecht aufgrund dessen, dass die vertraglich vereinbarte Frist abläuft, kann der Vertrag verlängert werden oder man lässt ihn auslaufen; hier gilt es jedoch, einiges zu beachten.

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Wie bereits ob erwähnt, ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt. Dementsprechend läuft es nach einer langen Zeit aus; sodass der Eigentümer des Grundstücks und der ehemalige Ebbauberechtigte sich zwischen zwei möglichen Optionen entscheiden können.

So besteht zum einen die Möglichkeit, dass sich der Grundstückseigentümer sowie der Erbbauberechtigte gemeinsam auf eine Vertrags-Verlängerung einigen. Oder es wird zum anderen schlichtweg nichts unternommen. Das jedoch bedeutet, das der Vertrag definitiv ausläuft.

Ist Letzteres der Fall, also endet der Vertrag des Erbbaurechts aufgrund von Zeitablauf, dann muss unbedingt daran gedacht werden, dass somit das errichtete Gebäude an den Grundstückseigentümer fällt. Dieser ist dann der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks. Allerdings gehen die Hauseigentümer hier nicht leer aus; sie erhalten im Gegenzug eine dementsprechende Entschädigung. Sollte es so sein, dass das Erbbaurecht zu Beginn deshalb vergeben wurde, damit eine Familie mit einem Einkommen in geringer Höhe in der Lage ist, den Bau des eigenen Hauses zu realisieren, dann verhält es sich so, dass die Entschädigung wenigstens zwei Drittel des Wertes der Immobilie ausmachen muss.

Heimfall

Hiermit wird geregelt, wann es dazu kommen kann, dass der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit zurück erhält.

Die Bezeichnung „Heimfall“ betitelt eine besondere Vereinbarung, die sich innerhalb des Erbbaurechts befindet. Der Heimfall regelt, wann genau es noch während der vertraglich vereinbarten Laufzeit dazu kommt, dass der Eigentümer des Grundstücks das Erbbaurecht zurück erhält beziehungsweise dieses an ihn zurück fällt. Hierfür können sogar gleich mehrere Gründe im Vertrag verankert sein.

So ist das etwa dann der Fall, wenn der Erbbauberechtigte den vereinbarten Erbpachtzins für über zwei Jahre nicht begleicht. Ein weiterer Grund ist die vertragswidrige Nutzung des Erbbaurechts. Ebenso kann das Erbbaurecht wieder an den Eigentümer des Grundstücks zurückgehen, wenn das darauf erbaute Gebäude entweder nur unzureichend oder sogar überhaupt nicht versichert ist. Dasselbe gilt für den Fall einer Insolvenz des Erbbauberechtigten.

Wer vergibt ein Erbbaurecht?

Wie bereits oben erwähnt, ist es üblicherweise jedem Grundstückseigentümer möglich, das Erbbaurecht an dem eigenen Grundstück zu vergeben. Allerdings kommt das in der Praxis recht selten vor.

Dagegen bieten jedoch Gemeinden und Städte des Öfteren ein Grundstück mit Erbbaurecht an. Auf diese Weise wird die Ansiedlung von jungen Familien gefördert und es ebenfalls sozial schwächeren Bürgern ermöglicht, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Des Weiteren vergibt ebenfalls die katholische Kirche innerhalb ihrer zahlreichen Bistümern die Option des Erbbaurechts. Außerdem ist es manchmal auch möglich, dass Stiftungen das Erbbaurecht an ihren jeweiligen Grundstücken anbieten. Es lohnt sich also, sich diesbezüglich einmal genauer umzuhören.

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Vor- und Nachteile

Das Erbbaurecht bietet einige Vorteile; allerdings sollten ebenfalls die Nachteile Beachtung finden.

Zu den Vorteilen des Erbbaurechts gehört eindeutig, dass hierfür bei einem Bauvorhaben keine Kosten für ein Grundstück aufgebracht werden müssen. So ist es beispielsweise relativ oft der Fall, dass das vorhanden Eigenkapital oder das Einkommen schlichtweg nicht für Bauwerk und Gebäude ausreichen. Dagegen kann der jährlich zu bezahlende Erbbauzins zumeist ohne Probleme beglichen werden. Dementsprechend ist es dann zumeist beispielsweise auch für Familien oder Alleinstehende, die mit einem niedrigeren Einkommen auskommen müssen, machbar, sich das eigene Haus zu leisten.

Nachteilig dagegen ist, dass der Erbbauzins während der kompletten, vertraglich vereinbarten Laufzeit beglichen werden muss; während ein Baukredit beispielsweise irgendwann vollständig abbezahlt ist. Dazu kommt, dass beständig eine Anpassung des Erbbauzins an die jeweiligen, vorherrschenden, wirtschaftlichen Gegebenheiten erfolgt. Auf lange Sicht hin gesehen, ist es somit durchaus möglich, dass der Nicht-Kauf des Grundstücks dem Bauherren recht teuer zu stehen kommt.

Des Weiteren ist es zumeist deutlich schwerer, ein Haus zu verkaufen, dass auf einem Erbbau-Grundstück steht. Kommt es dann endlich zu einem Verkauf, ist es oftmals so, dass die Hauseigentümer deutliche Einbußen bei dem Verkaufspreis einstecken müssen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass beim Auslaufen des Erbbaurechtsvertrags die Hauseigentümer lediglich eine angemessene Entschädigung zugesprochen bekommen. Das bedeutet, dass hier nicht der komplette Gegenwert des betreffenden Gebäudes ersetzt wird.

Außerdem ist es durchaus möglich, dass bei Immobiliengesellschaften sowie bei Privatpersonen eine gewünschte vertragliche Verlängerung als Eigentümer des Grundstücks durchaus problematisch werden kann.

Hintergrund zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht wurde aus einem speziellen Grund eingeführt. Über dieses Recht sollte es einfacher werden, auch in den sozial schwächeren Schichten einen Anreiz zum Bauen zu ermöglichen. Mit dem Erbbaurecht sollte den Bodenspekulanten jegliche Grundlage genommen werden, weiterhin Grundstücke mit horrenden Preis zu vermarkten.

Die praktische Anwendung des Erbbaurechts hat allerdings nicht den gewünschten Effekt hinsichtlich der Förderung des Wohnungsbaus in den sozial schwachen Schichten voran zu treiben. Hier werden viel mehr Eigentümer von Großflächen im Bereich des Erbbaurechts aktiv, um über diesen Weg Grundstücke zur Bebauung vorzumerken und über diesen Schritt die jeweiligen Grundstücke hinsichtlich der Bebaubarkeit wirtschaftlich zu optimieren und auf langer Frist das Grundvermögen zu sichern.

In diesem Zusammenhang wird das Erbbaurecht hauptsächlich von Kommunen und Kirchen vergeben. Rein rechtlich hat allerdings jeder Grundstückseigentümer die Möglichkeit, ein Erbbaurecht zu bestellen und in diesem Sinne eine mögliche Bodenspekulation auszuschließen. Je nach Sachlage hat ein Erbbauberechtiger über die Berücksichtigung des § 1094 und folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht eingeräumt zu bekommen. Eine klassische Bestellung des Erbbaurechts finden Vereine, die eine Möglichkeit suchen, einen Standort für ihr Vereinsheim zu finden. Mit dem Erbbaurecht hat der Eigentümer das Recht, dem Erbbauberechtigen aufzuerlegen, in welchem Umfang das Recht ausgeübt werden kann.

Erbbaurechtgesetz und das Grundpfandrecht

Das Erbbaurecht findet zwischen einem Erbbauberechtigten und einem Grundstückseigentümer statt. Durch den dazugehörigen Eintrag in das Grundbuch wird das Erbbaurecht behördlich bestätigt und verleiht dem Erbbauberechtigten alle Nutzungsrechte im Bezug auf das Grundstück. Das Erbbaurecht ist in dem Sinne kein physisch vorhandenes Grundstück, sondern bezieht sich allenfalls auf einen Vertrag. Juristisch wird dieses physisch nicht vorhandene Grundstück auch als Grundstückgleich bezeichnet. Ein Inhaber des Erbbaurechts kann sein Recht wie ein tatsächliches Grundstück behandeln und dieses Recht zum Beispiel verkaufen, vererben oder belasten. Dies ist insofern sinnvoll in Bezug auf sogenannte Grundpfandrechte. Grundpfandrechte finden sich unter anderem in der Grundschuld und in der Hypothek. Erbbaurechte benötigen eigene Grundbücher. Das Recht wird somit in ein Grundbuchblatt eingetragen, wobei das Grundbuch direkt als Erbbaugrundbuch bezeichnet wird. Die Besonderheit beim Erbbaurecht besteht darin, dass jede Veränderung der Zustimmung des Grundeigentümers bedarf, ebenso wie die Absicht der Veräußerung oder Belastung. Allerdings trifft dies nur zu, wenn Erbbauberechtigter und Grundeigentümer hierfür explizit eine schriftliche Vereinbarung getroffen haben. So kann sich auf das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) unter den Paragraphen § 5 berufen werden.

Die gesetzliche Grundlage des Erbbaurechts

Die ursprüngliche Version des Erbbaurechts fand sich bis 2007 in der Erbbauverordnung. Die Änderung der Erbbauverordnung hatte keine wesentlichen Auswirkungen auf das bis 2007 aktuelle Recht, da der Rechtsinhalt soweit keine Änderungen in der Textgebung hatte. Das Erbbaurecht für Grundstücke verfügen über eine festgelegte Laufzeit, die zwischen den Parteien (Erbbauberechtige und Grundstückseigentümer) vereinbart wird. Nach Ablauf der Zeit hat der Erbbauberechtigte aufgrund der Rechtsprechung über das Erbbaugesetz nach Paragraph § 27 Anspruch auf eine Vergütung in Höhe des jeweiligen Gebäudewerts. Dies wird durch den Umstand erforderlich, da durch Ablauf der vereinbarten Laufzeit der Erbbauberechtigte seine Anspruch auf das Recht verliert. Allerdings ist es nach Ablauf der Laufzeit nicht notwendig, vorhandene Gebäude wieder einzureißen.

Besonderheit zur Regelung vorhandener Bauwerke im Sinne des Erbbaurechts findet sich im Paragraphen § 12, Absatz 1, Seite 1 des Erbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). So geht das Gebäude des Erbbauberechtigen in das Eigentum des Grundstückeigentümers über, wenn die Frist des Erbbaurechts erloschen ist. Die Eigentumsfrage hinsichtlich der Bauwerke wird über das Bürgerliche Gesetzbuch geklärt. Anhand des Paragraphen § 94 erstreckt sich das Eigentum hinsichtlich des Grundstücks auch auf die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude.

Was unter Akzessorietät zu verstehen ist

Wie erwähnt, hat ein Erbbauberechtigter alle Nutzungsrechte von Grundstücken. Somit gilt ein vom Erbbauberechtigten errichtetes Gebäude als Bestandteil des Erbbaurechts. Juristisch wird diese Art von Recht als Akzessorietät bezeichnet. Akzessorietät bedeutet, das eine Abhängigkeit einer Kreditsicherung in Bezug auf einen bestehenden Kredit Voraussetzung ist und findet sich in der Rechtsprechung über das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) wieder. Die Akzessorietät ist somit ein gesetzlicher Sicherungsvertrag, dem im wesentlichen drei Sicherungsarten unterliegen:

• Bürgschaft, nach Paragraph § 765 des Bürgerlichen Gesetzbuches
• Hypothek, nach Paragraph § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuches
• Verpfändung, nach Paragraph § 1204 des Bürgerlichen Gesetzbuches

Das Gesetz hat somit die Voraussetzung geschaffen, diese genannten Sicherungsarten zum Rechtsgrund zu erklären. Dies beinhaltet die Bestellung, den Fortbestand und den Wegfall. Eigenschaft des gesetzlichen Sicherungsvertrags liegt in der Tatsache, dass die Anforderungen an den Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede) niedriger zu beziffern sind. Wichtig ist, dass diese Arten von (geborenen) Kreditsicherheiten vom Gesetzgeber ausdrücklich als Kreditsicherheit bestimmt hat.

Grundbücher – Definition im Sinne des Erbbaurechts

Wie bei einem Kauf eines Grundstücks, müssen Erbbaurechte ebenfalls in Grundbücher eingetragen werden. Die Besonderheit eines grundstückgleichen Recht findet der Eintrag in der Seite zwei des Grundbuchs statt. Dies bedeutet, dass das Erbbaurecht als belastetes Grundstück eingetragen und in in einem zweiten Grundbuch, das Erbbaugrundbuch, ein Eintrag von Amts wegen durchgeführt wird. Die Bezeichnung „grundstückgleiches Recht“ besagt, dass es sich hierbei um ein dingliches Recht handelt. Ein dingliches Recht bezeichnet ein Sachenrecht, dass in der Behandlung einem Grundstück gleichzusetzen ist.

Besonderheit eines Erbbaurechts im Falle von Versteigerungen

Der Eintrag des Erbbaurechts findet in einem Grundstücksgrundbuch in der Abteilung II statt. Dies bedeutet, dass Erbbaurecht zwar wie grundstücksgleiches Recht eingetragen wird, der Eintrag in das Grundbuch einem belasteten Grundstück gleichzusetzen ist. Die Besonderheit bei diesen Einträgen liegt in der Rangfolge der Belastungen. Erbbaurechte finden in der Abteilung zwei des Grundbuchs immer in der ersten Rangfolge statt. Der Eintrag in diesem Rang kann nicht verändert werden. Dies bedeutet, dass im Falle einer Zwangsversteigerung das Erbbaurecht bestehen bleibt und der Erbbauberechtigte auch bei einem neuen Eigentümer sein Recht beanspruchen kann. Unter gewissen Umständen kann im Sinne des Länderrechts die Rangfolge geändert werden. Hier muss eine Unschädlichkeitsbescheinigung bestätigen, dass das Recht des Erbbauberechtigen nicht beeinträchtigt wird. Eine Unschädlichkeitsbescheinigung wird für den Fall erforderlich, wenn eine Rechtsänderung ansteht. Durch diese Art von Bescheinigung kann die Bewilligung des Erbbauberechtigen ersetzt werden. Diese Rangfolgenänderung wird über den Paragraphen § 10, Absatz 2 des Erbbaurechtsgesetzes untermauert.