Im Rahmen von Immobiliengeschäften fällt immer einmal wieder das Wort „Auflassungsvormerkung“. Doch was verbirgt sich dahinter und ist diese bei der Aufnahme eines jeden Darlehens erforderlich?
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Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung vor der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch.
Zu einer Auflassungsvormerkung kommt es nicht bei jedem Kredit: sie findet generell bei einem Immobiliendarlehen Anwendung.
Üblicherweise wünschen sich Käufer von Immobilien auch so schnell wie möglich eine rechtliche Sicherheit. Denn schließlich ist allein mit der Unterschrift, die auf dem vom Notar beglaubigten Kaufvertrag zu sehen ist, der Käufer selbst noch kein Eigentümer. Erst durch die Grundbucheintrag wird der Wechsel der Eigentümer auch rechtlich gültig. Doch genau das kann zu einem Problem führen, denn bis die Eintragung im Grundbuch erfolgt, ist es durchaus möglich, dass mehrere Wochen oder auch sogar Monate vergehen. Für den neuen Eigentümer ist das natürlich nicht haltbar.
Aufgrund dessen existiert die Auflassungsvormerkung. Diese wird bereits vor dem eigentlichen Eintrag in das Grundbuch eingetragen. Die Auflassung ist hier schlichtweg ein neuer Grundbucheintrag, der den Käufer der betreffenden Immobilie bereits als neuen Eigentümer anzeigt. Dementsprechend handelt es sich bei einer Auflassungsvormerkung somit um eine Art Reservierung, die abgesichert ist.
Auflassungsvormerkungen finden beispielsweise beim Kauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Grundstücks Anwendung.
Bei anderen Krediten, wie etwa einem klassischen Ratendarlehen, ist eine solche Vormerkung schlichtweg nicht notwendig, da bei einem Kauf, wie etwa von neuen Möbeln, der betreffende Gegenstand sofort den Besitzer wechselt. Ebenso gibt es hier keine Grundbucheintragungen.
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Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?
Die Auflassungsvormerkung bietet einen sicheren Schutz für den Käufer und wird von Notaren zumeist obligatorisch gesehen.
Eine Auflassungsvormerkung ist aus mehreren Gründen sinnvoll. So schützt sie zum Beispiel den Käufer davor, dass der Verkäufer die betreffende Immobilie an eine andere Person veräußert.
Aber auch wenn der Verkäufer Insolvenz beantragen muss, ist eine Auflassungsvormerkung ein sinnvoller und sicherer Schutz für den Käufer. Denn in einem solchen Fall ist es dann beispielsweise nicht mehr möglich, dass die Immobilie zwangsversteigert wird.
Des Weiteren ist es durch eine Auflassungsvormerkung ebenfalls nicht mehr machbar, dass der Verkäufer die jeweilige Immobilie mit einem Darlehen belastet. Selbst eine Beleihung ist nicht mehr durchführbar. So sichert die Auflassungsvormerkung dem Käufer zu, dass er ein etwaiges Grundpfandrecht hier nicht gelten lassen muss; wodurch es ihm möglich ist, dessen Löschung zu verlangen.
Dementsprechend sehen Notare eine Auflassungsvormerkung üblicherweise als obligatorisch an. Der Käufer geht hiermit somit sprichwörtlich auf „Nummer Sicher“, was bei einem Immobilienkauf, der zumeist mit eine recht großen Darlehenssumme einhergeht, auf jeden Fall empfehlenswert ist.
Zudem ist die Auflassungsvormerkung in §883 des Bürgerlichen Gesetzbuches genau geregelt. So kann mithilfe der Vormerkung sichergestellt werden, dass der Käufer in der Zeit zwischen der Vertragsunterschrift beim Notar und der Eintragung im Grundbuch mit keinen negativen Überraschungen rechnen muss.
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Kosten
Die Kosten, die für eine Auflassungsvormerkung anfallen, können nicht allgemein angegeben werden. Üblicherweise ist es jedoch so, dass diese halb so hoch ausfallen, wie der spätere, endgültige Eintrag im Grundbuch.
Als grobe Richtlinie kann etwa davon ausgegangen werden, dass bei einer Immobilie, die einen Wert von 100.000 aufweist, der Eintrag ins Grundbuch beim Amtsgericht mit circa 300 Euro zu Buche schlägt. Dementsprechend fallen für die Auflassungsvormerkung zusätzlich etwa 150 Euro an.
So ist hier zwar mit weiteren Kosten zu rechnen, die sich, aufgrund der schützenden Wirkung für den Käufer, lohnen.
Gültigkeit
Die Dauer einer Auflassungsvormerkung ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
Wie lange die Auflassungsvormerkung gültig ist, hängt davon ab, wie schnell es möglich ist, die eigentliche Grundbuchauflassung durchzuführen.
Dazu kommt, dass es dem Verkäufer obliegt, etwaige, vorhandene Belastungen, die noch im Grundbuch eingetragen sind, zu tilgen. Ein klassisches Beispiel hierfür sind zum Beispiel dort vermerkte Hypotheken.
Der Käufer dagegen muss die Finanzierung der Immobilie sicherstellen.
Erst wenn der Kaufvertrag mit der dazugehörigen Auflassung besiegelt ist, erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. In diesem Zuge kommt es dann ebenfalls zur Löschung der Auflassungsvormerkung.
Im Allgemeinen, wenn keine Verzögerungen anfallen, beträgt die Dauer einer Auflassungsvormerkung circa ein bis zwei Monate, bis sie gelöscht wird.
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Der Grund für die Löschung ist somit auch recht einfach: Die Auflassungsvormerkung wird aufgrund der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers schlichtweg nicht mehr benötigt.
Etwaige Probleme
Der Verkäufer besitzt das Recht, die Immobilie/das Grundstück auch während der Auflassungsvormerkung zu verpachten oder zu vermieten.
Trotz dem Vorhandensein einer Auflassungsvormerkung ist es möglich, dass es unter Umständen dennoch zu Streitfällen kommt. So ist es dem Verkäufer zwar nicht mehr möglich, die Immobilie oder das Grundstück zu verkaufen, eine Vermietung beziehungsweise Verpachtung ist jedoch dennoch machbar.
Das kommt daher, dass der Mieter oder Pächter in der Regel keine Einsicht in das Grundbuch hat und somit ebenfalls über keinerlei Kenntnis in Bezug auf den Wechsel des Eigentümers hat. Hier gehen, sobald der Eigentumserwerb vollständig beendet ist, die Rechten sowie ebenfalls die Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, komplett über den Käufer über. Was dann jedoch weiterhin mit dem Mietverhältnis geschieht, entscheidet diese allein.
Probleme bei der Löschung der Auflassungsvormerkung
Es ist zwar nicht immer der Fall, dennoch kann es in einzelnen Situationen zu Problemen bei der Löschung der Auflassungsvormerkung kommen. In der Regel sind es ungeklärte, einzelne Fragen, die hierzu führen und denen unter Umständen auch ein Rechtsstreit folgt.
Zu den Gründen hierfür gehören zum Beispiel etwaig vorhandene Fahr- und Gehrechte, die das jeweilige Grundstück oder auch die Versorgungsleistungen betreffen.
Ebenso kann es zum Beispiel geschehen, dass der Käufer den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis nicht bezahlt. Hier ist es das Interesse des Verkäufers, das eine schnelle Löschung der Auflassungsvormerkung erfolgt, denn nur so ist es ihm möglich, die Immobilie oder das Grundstück an eine andere Person zu veräußern.
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Fazit
Eine Auflassungsvormerkung kommt somit beim Erwerb einer Immobilie oder auch eines Grundstücks zum Tragen. Sie dient dem Schutz des Käufers, wodurch der Verkäufer zum Beispiel nicht mehr in der Lage ist, das betreffende Objekt doch noch anderweitig zu veräußern. Notare sehen die Auflassungsvormerkung obligatorisch, sodass hier noch einmal deutlich wird, dass diese als verbindlich anzusehen ist.
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange bestehen, bis die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt beziehungsweise beendet ist.
Bei anderen Darlehensarten kommt es somit nicht zu einer Auflassungsvormerkung, da diese hier ganz einfach nicht benötigt wird.