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Viele Immobilienbesitzer möchten von den aktuell niedrigen Kreditzinsen auch bei Ihrer Immobilienfinanzierung profitieren. In aller Regel müssen Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn das Hausdarlehen vor dem vereinbarten Vertragsende abbezahlt oder umgeschuldet werden soll. Dieses Unterfangen kann schnell teuer werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt vereinfacht ausgedrückt eine Gebühr dar, die neben der Restsumme an die Bank bezahlt werden muss. In einigen Fällen kann diese Gebühr so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung nicht lohnt.
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Der Grund für eine Vorfälligkeitsentschädigung
Immobilienkredite vergeben die Banken für einen bestimmten Zeitraum mit vorab vertraglich festgelegten Zinsen. Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank für eine außerplanmäßige Beendigung des Vertrags durch Ablösung oder Umschuldung bei einer anderen Bank die verlorengegangenen Zinsen hierdurch abmildern. Kreditnehmer sind daher über den festgelegten Zeitraum an diesem Darlehensvertrag gebunden. Eine Ablösung oder Umschuldung ist daher mit Vorfälligkeitszinsen behaftet. Ist die Restschuld noch sehr hoch, können hier schnell mehrere tausend Euro zusammenkommen. Jedoch müssen die Bankkunden direkt bei Vertragsabschluss darüber unterrichtet werden.
Auf die Zinsbindungsfrist achten
Banken sind nicht verpflichtet, eine Kündigung des Kreditvertrages innerhalb der Zinsbindungsfrist zu akzeptieren. Sie können eine vorzeitige Rückzahlung durchaus ablehnen. Hier kommt es auf die Kulanz der Bank an. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen der Vertrag ohne Anrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vonstattengeht. Dies soll weiter unten erläutert werden.
Interessant ist auch, dass eine Bank gesetzlich nicht verpflichtet ist, einer Auflösung eines Kredits zuzustimmen, wenn zum Beispiel der Kreditnehmer bei einer anderen Bank günstigere Konditionen erhalten könnte. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt auf die Zinsbindungsfrist achten. Nach 10 Jahren haben Sie nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Möglichkeit einen Kreditvertrag mit einer Frist von 6 Monaten vor Ablauf zu kündigen. Die Bank darf hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Erst dann lohnt es sich, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.
In diesen Fällen ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht zu zahlen, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie verkaufen muss. Ohne Immobilie ist der Kredit nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert. Darüber hinaus kann die Bank einen Darlehensvertrag auflösen, wenn der Darlehensnehmer die Kreditsumme aus wichtigem Grund, zum Beispiel für eine notwendige Renovierung, erhöhen möchte und die Bank dieser Erhöhung nicht zustimmt. In diesem Fall wäre der Kreditnehmer gezwungen, bei einer anderen Bank einen Kredit aufzunehmen.
Ebenfalls kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug ist und die Bank den Vertrag von sich aus kündigt. Hierzu gibt es ein BGH-Urteil vom 22.11.2016 unter dem Aktenzeichen XI ZR 187/14.
Von günstigen Zinsen profitieren
Wer rechtzeitig zum Ende der Zinsbindungsfrist eine günstigere Bank findet, kann problemlos für die Restschuld einen neuen Kreditvertrag mit günstigen Zinsen vereinbaren. In diesem Fall sind Sie wieder 10 Jahre an den neuen Vertrag gebunden und profitieren somit von den aktuell niedrigen Zinsen. Bei laufenden Verträgen sollten Sie ggf. mit Ihrer Bank abklären, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde. Grundsätzlich lohnt sich eine vorzeitige Rückzahlung oder eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist nur, wenn die Restschuld relativ gering ist. Aber auch hier sollten Sie unbedingt auf die möglichen Kosten achten.