Hypothekendarlehen zählen mit zu den Kreditarten, die von den Banken am häufigsten vergeben werden. Hier spielt vor allem auch die Wahl der Zinsbindung eine gewichtige Rolle.
Hypothekendarlehen
Ein Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, mit dessen Hilfe der Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert werden kann.
Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um einen Kredit, der mithilfe des Grundpfandrechts einer Hypothek abgesichert wurde. Die Besicherung selbst kommt heutzutage nahezu immer über die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie zustande. Neben der Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ oder „Hypothekenkredit“ werden Immobilienfinanzierungen mittlerweile beispielsweise auch als „Baukredit“ oder „Annuitätendarlehen“ bezeichnet. Im Allgemeinen wird vor allem Letzteres zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen.
Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie dient der Bank als Kreditabsicherung. Sollte der Kreditnehmer, wieder Erwarten, irgendwann einmal plötzlich nicht mehr dazu in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten der Immobilienfinanzierung zu begleichen, dann besitzt das Kreditinstitut das Recht, auf das betreffende Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung zuzugreifen. Der Erlös aus dem Verkauf dient anschließend dazu, um die restliche, noch offene Kreditsumme zu begleichen.
Bezahlt der Darlehensnehmer regelmäßig in der im Kreditvertrag vereinbarten Höhe, geschieht natürlich nichts dergleichen.
Sollzinsbindung
Ob eine lange oder kurze Sollzinsbindung ausgewählt wird, sollte am besten einerseits vom derzeitigen Zinsstand und andererseits von der in nächster Zeit zu erwartenden Höhe des Zinsniveaus abhängig gemacht werden.
Aufgrund der im Allgemeinen hohen Immobilienpreise ist die Aufnahme eines Immobiliendarlehen heutzutage gang und gäbe, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. Lediglich mithilfe des Ersparten ist das zumeist kaum möglich. Im Rahmen eines solchen Kredits kommt es in der Regel dazu, das für eine gewisse Zeit der Sollzins fest vereinbart wird.
Der Festschreibung des Sollzinses kommt hier sogar eine gewichtige Rolle zu, denn auf diese Weise unterliegt der Zinssatz des aufgenommenen Kredits während der vereinbarten Zeit keinerlei Schwankungen. Das bedeutet, dass sich der Darlehensnehmer währenddessen vollständig darauf verlassen kann, dass sich die Höhe der monatlichen Kreditrate nicht verändert. So ist eine Immobilienfinanzierung beispielsweise auch sehr gut planbar und übersichtlich. Außerdem muss nicht etwa eine plötzliche Erhöhung des Zinssatzes befürchtet werden, die eventuell sogar das eigene Budget sprengen würde.
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In der Regel ist es zudem möglich, mit der Bank, in einem gewissen Rahmen, über die Länge der Sollzinsbindung zu verhandeln. Sollte es sich hier so ergeben, dass beim Darlehensabschluss hohe Zinsen verlangt werden, das Zinsniveau an sich jedoch sinkt, dann bietet es sich an, eine kurze Sollzinsbindung auszuwählen. Auf diese Weise müssen die hohen Zinsen lediglich für eine relative kurze Zeit beglichen werden, während es anschließend relativ schnell möglich ist, das folgende, niedrige Zinsniveau zu nutzen und somit weniger Zinsen zu bezahlen.
Ist das Zinsniveau beim Abschluss des Immobilienkredits jedoch niedrig und ist es abzusehen, dass die Zinsen in Bälde wieder ansteigen, dann ist es ratsam, eine lange Sollzinsbindung auszuwählen. Hier profitiert der Kreditnehmer dann während mehrerer Jahre von den niedrigen Zinsen. Selbst wenn der allgemeinen Zinssatz auf dem Finanzmarkt ansteigt, spielt das dann keine Rolle. In vielen Fällen vergeben die Banken in einer solchen Situation zum Beispiel einen feststehenden Zinssatz für beispielsweise die nächsten zehn oder zwölf Jahre.
Ende der Sollzinsbindung
Ist die Sollzinsbindung erreicht, muss üblicherweise eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden.
Ist das Ende der Sollzinsbindung erreicht, hat der Kreditnehmer in der Regel jedoch noch nicht die komplette, aufgenommene Darlehenssumme zurück bezahlt. Dementsprechend wird hier eine sogenannte Anschlussfinanzierung benötigt.
Üblicherweise melden sich die Banken einige Monate vor Beendigung der Sollzinsbindung, sodass der Kreditnehmer dies nicht vergessen kann und ausreichend Zeit besitzt, sich um eine solche Finanzierung zu kümmern. Das Kreditinstitut, bei dem die ursprüngliche Immobilienfinanzierung aufgenommen wurde, wird im Regelfall entweder gleich ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten und/oder einen Besprechungstermin vorschlagen.
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Gut zu wissen ist hierbei jedoch, dass die Anschlussfinanzierung auch bei einer anderen Bank durchgeführt werden kann. Es ist somit kein „Muss“ die weitere Finanzierung bei demselben Kreditinstitut zu beantragen.
Dementsprechend bietet es sich an, hier zunächst einen Kreditvergleich durchzuführen, um auf diese Weise zu einer günstigen Anschlussfinanzierung zu gelangen. Beim Vergleich der diversen Darlehensangebote fallen oftmals als Erstes vor allem die jeweiligen Zinssätze ins Auge. Hier bietet es sich an, hauptsächlich den effektiven Jahreszinssatz zu betrachten, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzinssatz, bereits sämtliche Kreditkosten enthält. Dementsprechend ist der Effektivzinssatz gemeinhin ein sehr guter Vergleichsfaktor.
Allerdings sollten hier am besten nicht nur die Zinssätze, sondern ebenfalls die weiteren Sonderleistungen beachtet werden, die eine Vielzahl an Banken anbietet. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen sowie das Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem finanziellen Notfall.
Mithilfe von kostenfreien Sondertilgungen ist es dem Kreditnehmer machbar, die restliche, noch offene Darlehenssumme früher als geplant zurück zu bezahlen. Auf diese Weise besteht nicht nur eine schnellere Schuldenfreiheit, sondern es müssen ebenfalls weniger Zinsen getilgt werden. In der Regel beschränken die Banken diese Option zwar hinsichtlich des maximal möglichen Betrages und der Häufigkeit pro Jahr, dennoch ist es hier in vielen Fällen möglich, eine nicht zu verachtende Summe zu sparen.
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Aber auch die Möglichkeit, bei einem etwaigen finanziellen Notfall eine Monatsrate aussetzen zu können, ist im „Fall des Falles“ oftmals eine sehr große Hilfe. Ist zum Beispiel das Hausdach undicht, sodass sofort ein Handwerker für eine Reparatur gerufen werden muss, dann kann das einmalige Aussetzen der Rate durchaus eine sehr große, finanzielle Hilfe darstellen. Allerdings sollte die betreffende Monatsrate nicht einfach ausgelassen werden: bevor dies geschieht, muss der Kreditnehmer gemeinhin die Bank darüber informieren, dass er von diesem Sonderrecht Gebrauch machen möchte. Ohne dies vorab mit dem Kreditinstitut abzusprechen, kann eine fehlende Ratenzahlung durchaus zu unangenehmen Konsequenzen führen. Ist die Bank jedoch eingeweiht, dann kann beispielsweise die Handwerker-Rechnung sofort beglichen und die Ratenzahlung des Kredits ganz einfach im nächsten Monat weitergeführt werden. Auf diese Weise verlängert sich zwar die Rückzahlung des Darlehen geringfügig und es müssen etwas mehr Zinsen bezahlt werden, dafür ist es jedoch machbar, das Dach zu reparieren und zwar ohne, dass deshalb das Darlehen in Gefahr gerät.
Dementsprechend sind auch bei einer Anschlussfinanzierung nicht nur die jeweiligen Zinssätze, sondern ebenfalls die weiteren Leistungen wichtig, sodass diese unbedingt bei einem Kreditvergleich berücksichtigt werden sollten.
Bietet die Bank die gewünschte Sonderleistung nicht an, besteht durchaus die Möglichkeit, das Kreditinstitut direkt hiernach zu fragen. Unter Umständen ist es dann doch noch machbar, die betreffende Sonderleistung in den Darlehensvertrag zu integrieren.