Immobilienkredite zeichnen sich in den meisten Fällen durch eine sehr lange Laufzeit aus. Doch während dieser Zeit kann es durchaus geschehen, dass bei dem Kreditnehmer der Wunsch nach einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens aufkommt. Doch ist das überhaupt möglich?
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Zinsfestschreibung
In den meisten Fällen wird bei der Beantragung eines Immobilienkredits der derzeit gültige Zinssatz für einige Jahre festgeschrieben. Üblicherweise handelt es sich hierbei um etwa zehn oder auch zwölf Jahre. Vor allem in Zeiten einer Niedrigzinsphase lohnt sich diese Vorgehensweise für den Kreditnehmer: Denn ganz gleich, wie sich der Zins auf dem Finanzmarkt entwickelt, der Zinssatz des Immobilienkredits bleibt dennoch verlässlich bestehen. So profitiert der Darlehensnehmer hier von einer sehr guten Planbarkeit.
Vorzeitige Kündigung: Warum?
Eine Umschuldung oder eine vollständige Kredittilgung sind üblicherweise die Gründe, weshalb Kreditnehmer üblicherweise einen vorzeitig aus einem Immobiliendarlehen aussteigen möchten.
Im Laufe der Zeit kann jedoch vieles geschehen. So ist es zum Beispiel durchaus denkbar, dass der Kreditnehmer mittlerweile die restliche, noch offene Darlehenssumme zusammengespart hat und somit in der Lage ist, die Kreditschuld in einer Summe zu tilgen.
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Eine solche Vorgehensweise ist beispielsweise auch bei einer Erbschaft denkbar. Im Allgemeinen kommt eine solche Situation zwar nicht sehr oft vor, ist aber durchaus im Bereich des Möglichen.
Eine andere, häufigere Variante ist, dass der Kreditnehmer eine Umschuldung plant. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Zinsen im Laufe der Jahre gesunken sind und sich diese momentan auf einem niedrigeren Niveau befinden als bei Abschluss des Immobilienkredits. Durch eine Umschuldung kann somit auch einiges gespart werden: Die günstigeren Zinsen sind oftmals nicht zu unterschätzen und entlasten den Geldbeutel zumeist deutlich.
Kündigungsrecht
Nach zehn Jahren ist es möglich, vorzeitig aus einem Immobilienkredit auszusteigen.
Bei einem laufenden Immobilienkredit verfügt der Darlehensnehmer über ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Das besagt, dass es dem Kreditnehmer möglich ist, nach einer Darlehenslaufzeit von mindestens zehn Jahren zu kündigen. Dabei ist es vollkommen irrelevant, wie lange die eigentliche Sollzinsbindung noch vertraglich festgehalten ist. Beachtet werden muss hierbei jedoch, dass sich die Kündigungsfrist hier über sechs Monate beläuft.
Gut zu wissen: Im Falle einer Sonderkündigung ist es dem Kreditinstitut nicht erlaubt, dem Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Dementsprechend müssen bei einer Sonderkündigung keine weiteren Kosten beglichen werden.
Zwar sind zehn Jahre, bis zu einer möglichen Kündigung, im Allgemeinen eine recht lange Zeit, jedoch geht es bei Immobilienkrediten in der Regel um sehr hohe Summen und dementsprechend ebenfalls um sehr lange Darlehenslaufzeiten. So kann es sich durchaus lohnen, eine Kündigung durchzuführen.
Kündigung: Ablauf
Bei einer vorzeitigen Kündigung muss der Darlehensnehmer verschiedene Dinge beachten.
Damit die vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits wirksam ist, gilt es einiges zu beachten. So muss der Kreditnehmer zunächst einmal herausfinden, zu welchem Datum das Darlehen gekündigt werden kann. Wichtig ist, dass hier nicht etwa, wie oftmals gedacht wird, das Datum relevant ist, an dem der Kreditvertrag mit dem Kreditinstitut unterschrieben wurde, sondern es gilt üblicherweise das Datum, an dem die Summe komplett an den Verkäufer der betreffenden Immobilie überwiesen beziehungsweise ausbezahlt wurde. In der Regel erhalten Kreditnehmer hierüber eine dementsprechende, schriftliche Bestätigung des Kreditinstituts. Sollte das Schreiben jedoch zwischenzeitlich nicht mehr auffindbar sein, dann kann das betreffende Datum auch durch ein Telefonat mit dem Kreditinstitut herausgefunden werden.
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Wenn eine vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits in Erwägung gezogen wird, muss jedoch noch etwas beachtet werden: Sollten während der bisherigen Vertragslaufzeit inhaltliche Veränderungen ergeben haben, sodass der Kontrakt neu unterschrieben wurde, dann ändert sich hier ebenfalls die Frist: Die besagten zehn Jahre werden in einem solchen Fall erst ab dem Datum berechnet, an dem die Änderung stattgefunden hat.
Zudem ist es unabdingbar, dass die Kündigung der Immobilienfinanzierung schriftlich erfolgt. Sehr wichtig ist außerdem der rechtzeitige Eingang des Briefes bei der Bank. Des Weiteren empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu verschicken. Auf diese Weise ist man im Besitz eines Nachweises, der belegt, dass die Kündigung rechtzeitig bei dem Kreditinstitut eingegangen ist.
Anschließend gilt es, die sechsmonatige Kündigungsfrist abzuwarten. Danach muss die restliche Darlehenssumme vollständig an die Bank bezahlt werden. Üblicherweise besteht diesbezüglich eine Frist von zwei Wochen. Hier bestehen generell zwei Möglichkeiten: Entweder, der Betrag wurde angespart, es ist zum passenden Zeitpunkt eine Wertanlage fällig beziehungsweise es wurde eine Erbschaft getätigt oder der Darlehensnehmer hat sich um eine geeignete Anschlussfinanzierung bemüht. Auf jeden Fall ist die vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits jedoch hiermit abgeschlossen.
Achtung: Die Begleichung der Restschuld muss unbedingt pünktlich bei dem Kreditinstitut eingehen, denn andernfalls wird diese unwirksam. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer anschließend eine neue Kündigung abschicken und somit erneut die Kündigungsfrist von sechs Monaten abwarten muss.
Kreditnehmer, die eine Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen haben, müssen in einem solchen Fall damit rechnen, dass die Bank Bereitstellungszinsen anrechnet, sodass hier weitere Kosten zu stemmen sind.
Anschlussfinanzierung
Wenn vorzeitige Kündigung und eine Anschlussfinanzierung in Erwägung gezogen wird, dann sollte der neue Kredit einen günstigeren Zinssatz aufweisen. So lässt sich hier einiges sparen.
Bevor sich ein Darlehensnehmer für eine Anschlussfinanzierung entscheidet, ist es unbedingt ratsam, die verschiedenen Kreditangebote der diversen Banken gut miteinander zu vergleichen. Zwar herrscht hier oftmals die Meinung vor, dass ein „Kredit ein Kredit“ ist, doch das stimmt so nicht, denn es existieren zwischen den verschiedenen Darlehensangeboten oftmals deutliche Unterschiede.
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So können zum Beispiel bereits wenige Prozentpunkte beim Zinssatz dafür sorgen, dass, je nach Höhe der Kreditsumme, deutliche Einsparungen möglich sind. Hierbei kann es sich zum Beispiel durchaus um einige Hundert Euro oder auch um eine höhere Summe handeln.
Für einen recht einfachen Vergleich der Zinssätze bietet es sich an, den effektiven Jahreszinssatz auszuwählen. Denn im Gegensatz zum Sollzinssatz beinhaltet der Effektivzinssatz bereits sämtliche Kreditkosten.
Es ist jedoch nicht ratsam, lediglich die Zinssätze eines Darlehen zu beachten. So sollten unbedingt auch die diversen Sonderleistungen beachtet werden, die die Banken anbieten. Dazu gehört zum Beispiel die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen, das Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem finanziellen Notfall sowie ebenfalls eine variable Tilgung. Bei Nutzung der verschiedenen Sonderleistungen kann der Kreditnehmer oftmals jedoch nicht nur einiges sparen, sondern ebenfalls die Rückzahlung des Darlehen, in einem gewissen Umfang, etwas flexibler zu gestalten. Dementsprechend lohnt es sich auf jeden Fall, den Sonderleistungen einen genaueren Blick zuzuwerfen.
Eine vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits nach zehn Jahren und die Inanspruchnahme einer Anschlussfinanzierung lohnt sich vor allem dann, wenn die Anschlussfinanzierung einen deutlich günstigeren Zinssatz aufweist als das alte Darlehen.