Im Rahmen eines Immobilienkredits kommt es häufig zu einer Anschlussfinanzierung. Allerdings sollte diese nicht vollkommen unbedacht angegangen werden, da es verschiedene Dinge zu beachten gilt.
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Anschlussfinanzierung
Wie die Bezeichnung bereits andeutet, handelt es sich hierbei um eine Finanzierung, die im Anschluss stattfindet. So werden bei Immobilienkrediten, die zumeist mit einer sehr hohen Darlehenssumme einhergehen, in der Regel Kredite mit einem feststehenden Zinssatz sowie einer begrenzten Laufzeit vergeben. Wurde der sogenannte Erstkredit zurück gezahlt, ist jedoch üblicherweise noch nicht die gesamte, sondern lediglich ein Teil der Darlehenssumme getilgt.
Um diesen Restbetrag zu begleichen, ist somit eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Angebote einholen
Die Anschlussfinanzierung kann auch bei einer anderen Bank durchgeführt werden. Da sich die diversen Kreditangebote zumeist deutlich voneinander unterscheiden, sollte ein Vergleich erfolgen.
Zu welchem Zeitpunkt der Erstkredit abläuft, ist in jedem Kreditvertrag zur Immobilienfinanzierung genau geklärt. Außerdem sind die Banken dazu verpflichtet, dem Darlehensnehmer rechtzeitig darüber zu informieren, wann die Zinsbindungsfrist und somit der Kredit abläuft. Dementsprechend ist es im Grunde genommen kaum möglich, den betreffenden Zeitpunkt versehentlich zu vergessen.
Üblicherweise gehen die Banken hier so vor, dass dem Kreditnehmer auch gleich eine Anschlussfinanzierung, also ein weiteres Darlehensangebot, unterbreitet wird. Alternativ bitten die Banken um einen Gesprächstermin, bei dem der Kreditnehmer ein dementsprechendes Angebot erhält.
Die Anschlussfinanzierung muss jedoch nicht zwangsläufig, wie oftmals gedacht wird, bei der Bank, die den Erstkredit
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vergeben hat, abgeschlossen werden. So bietet es sich an, rechtzeitig vor Ablauf des Immobiliendarlehen verschiedene Kreditangebote einzuholen.
Da sich die diversen Offerten oftmals deutlich voneinander unterscheiden, ist es ratsam, diese gut miteinander zu vergleichen. Dazu bietet sich am besten der effektive Jahreszinssatz an, der im Gegensatz zum Nominalzinssatz, bereits sämtliche Kreditkosten enthält.
Tilgungshöhe
Bei einer Anschlussfinanzierung empfiehlt es sich, einen höheren Tilgungssatz als bei der Erstfinanzierung auszuwählen. Auf diese Weise werden Zinsen gespart, wodurch es möglich ist, die Ersparnis in die Tilgung zu investieren. Zudem ist hier, verglichen mit dem Finanzierungsbeginn, eine deutlich geringere Darlehensschuld zu begleichen. So ist es oftmals durchaus möglich, bei gleicher Rate eine höhere Tilgung zu gewährleisten.
Sollte sich das eigene Einkommen erhöht haben, ist es außerdem ratsam, die Monatsrate zu erhöhen, sodass der Kredit schneller getilgt ist und wiederum Zinsen gespart werden.
Sondertilgungen
Sondertilgungen sind eine gute Option, um einerseits die restliche Darlehensschuld früher als geplant zu tilgen und andererseits um Zinsen zu sparen.
In vielen Fällen bieten die Banken ihren Kunden bei Ablauf der Erstfinanzierung an, kostenfreie Sondertilgungen zu leisten. Sofern dies finanziell umsetzbar ist, ist es ratsam, hiervon Gebrauch zu machen. Denn so lässt sich die restliche Darlehensschuld deutlich verringern, wodurch eine niedrigere Summe bei der Anschlussfinanzierung benötigt wird.
Des Weiteren sollte man unbedingt darauf achten, dass in dem Kreditvertrag der anschließenden Finanzierung die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen eingeräumt wird. Üblicherweise sind diese in ihrer Anzahl und Höhe begrenzt.
Wurde in dem Kontrakt keine derartige Regelung integriert und wünscht der Kreditnehmer zu irgendeinem Zeitpunkt die
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Zahlung einer Sondertilgung, dann muss die Bank diesem Wunsch nicht automatisch entsprechen. Gibt das Kreditinstitute seine Zustimmung, ist jedoch gemeinhin eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, zu bezahlen. Hier gilt es dann, gut nachzurechnen, ob sich eine Sondertilgung dennoch lohnt. Denn anstelle der Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist es beispielsweise auch möglich, den betreffenden Betrag anzulegen.
Neben kostenfreien Sondertilgungen bieten die Banken zumeist ebenfalls weitere Sonderleistungen, wie etwa einen variablen Tilgungssatz oder das Aussetzen einer Monatsrate im Notfall, an. Diese sollten am besten auch bei der Anschlussfinanzierung im Kreditvertrag enthalte sein. So lassen sich einerseits Zinsen sparen und andererseits ist es auf diese Weise, in einem gewissen Umfang möglich, die Rückzahlung des Darlehen besser an die individuelle, finanzielle Situation anzupassen.
Zinsbindung
Nicht nur bei dem ersten Darlehen, sondern ebenfalls bei der Anschlussfinanzierung wird ein fester Zinssatz ausgewählt. Sollte zu diesem Zeitpunkt auf dem Finanzmarkt ein niedriger Zinssatz vorherrschen, dann ist es am besten, wenn eine lange Zinsbindung ausgewählt wird. Bei einem aktuell hohen Zins ist dagegen zumeist eine kurze Darlehenslaufzeit empfehlenswert.
Üblicherweise ist es bereits zwölf Monate, bevor der Erstkredit abgelaufen ist, möglich, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Sollte sich der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt auf einem niedrigen Niveau befinden, bietet es sich an, nicht länger abzuwarten, sondern die Anschlussfinanzierung sofort abzuschließen.
Volltilgerdarlehen
Hauptsächlich in Zeiten niedriger Zinsen kann es eine gute Wahl sein, ein Volltilgerdarlehen in Anspruch zu nehmen. Wie die Bezeichnung bereits aussagt, wird der Kredit hier bis zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Allerdings sind die Raten oftmals recht hoch, weshalb sich diese Darlehensart vor allem bei einem herrschenden, günstigen Zinssatz anbietet.
Übertragung der Grundschuld
Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ist es gemeinhin nicht notwendig, eine Löschung des vorhandenen Grundbucheintrags aus der Erstfinanzierung sowie einen anschließenden, neuen Eintrag zu beantragen. Es genügt, wenn die Grundschuld ganz einfach auf den neuen Darlehensgeber übertragen wird.
Für die Umschreibung muss der Kreditnehmer lediglich die Hälfte der Gebühren einrechnen, die für eine Löschung und einen Neueintrag anfallen würden.
Erstdarlehen kündigen
Zudem ist es nicht unbedingt notwendig, auf den Ablauf der Zinsbindungsfrist zu warten: Sollte der Immobilienkredit bereits mehr als zehn Jahre laufen, dann ist es ebenfalls möglich, den Darlehensvertrag zu kündigen und zwar ohne, dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden muss.
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Eine solche Vorgehensweise empfiehlt sich jedoch nur dann, wenn ein anderes Kreditangebot vorliegt, das günstigere Zinsen aufweist. Aber auch wenn plötzlich ausreichend Geld vorhanden ist, um die komplette, restliche Darlehensschuld in einer Summe zu bezahlen, kann eine Kündigung ohne Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung nach über zehn Jahren Vertragslaufzeit in Betracht gezogen werden. Das ist zum Beispiel dann machbar, wenn eine Erbschaft getätigt wurde oder eine Wertanlage fällig ist.
Fazit
Zu einer Anschlussfinanzierung kommt es bei einem Immobilienkredit, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Da hier üblicherweise eine restliche Darlehensschuld vorhanden ist, wird diese gemeinhin mithilfe eine Anschlussfinanzierung beglichen. Bei einer solchen Finanzierung handelt es sich um einen komplett neuen Kredit, dessen Konditionen neu verhandelbar sind.
Die Anschlussfinanzierung kann bei einer beliebigen Bank durchgeführt werden. Unter Beachtung der oben genannten Tipps ist es sicherlich möglich, zu einer günstigen Finanzierung zu gelangen, die zudem verschiedene Sonderleistungen der Banken integriert.
Sollte die Laufzeit des Immobilienkredits bereits über zehn Jahre betragen, ist es möglich, den Kontrakt zu kündigen und beispielsweise durch ein zinsgünstigeres Darlehen zu ersetzen. Dementsprechend handelt es sich hierbei dann nicht um eine Anschlussfinanzierung.