Pflegeheimfinanzierung

Bei der Finanzierung von Senioren- und Pflegeeinrichtungen gibt es einige Kriterien, die erfüllt sein sollten, damit entsprechende Finanzierungsangebote durch die Banken erstellt werden können. Wichtig sind dabei der Betreiber ist (kleine, mittlere oder große Betreiber bzw. Eigentümer), das genaue Vorhaben (Umschuldung für neue oder bestehende Einrichtungen), der Standort (alte oder neue Bundesländer), das Objekt (Anzahl der Pflegeplätze), der Eigenkapitalanteil (mindestens 10 % bis 20 %) sowie die Bonität.

Die Pflegeheimfinanzierung stellt eine Finanzierung von Sozialimmobilien, in diesem Fall Pflegeeinrichtungen, dar. Wird eine Finanzierung von Senioren- und Pflegeeinrichtungen benötigt, müssen dafür einige Kriterien erfüllt sein, damit die Bank entsprechende Finanzierungsangebote erstellen kann. Es ist vor allem wichtig, dass der Betreiber das genaue Vorhaben, den Standort, das Objekt, das bestehende Eigenkapital und eine Bonität nachweisen kann. Unter Umständen kann auch eine Umschuldung von neuen oder bereits bestehenden Einrichtungen vorgenommen werden. Was die Höhe des Eigenkapitales Betrifft, wird es in der Regel so, dass 10 % bis 20 %vorhanden sein sollten.

Um ein Pflegeheim oder ein Seniorenheim betreiben zu können, muss dieses erst einmal errichtet oder ein entsprechendes Gebäude angemietet werden. Diesem Vorhaben gehen demnach diverse Grundstückskäufe über eine Immobilienfinanzierung sowie Pacht- und Mietverträge voraus. Bei einem Neubau muss eine entsprechende Baufinanzierung oder ein Hypothekendarlehen für die ausreichende Bereitstellungen finanzieller Mittel herangezogen werden.

Die Pflegeheimfinanzierung liegt allerdings nicht allein auf den Schultern der Träger und Betreiber, sondern geht im Laufe der Zeit während der Nutzung auch auf die Bewohner über. Von ihrer Aufgabenstellung her gehören Pflegeheime zu den sogenannten sozialen Einrichtungen oder zu den Sozialimmobilien. Grundsätzlich können die Seniorenheime eine Fremdfinanzierung durch Kreditinstitute oder Banken beanspruchen. Gewährleistet werden diese Finanzierungsmittel jedoch nur unter bestimmen Bedingungen.

Die Banken setzen unter anderem voraus, dass die Betreiber nachweisen, was sie eröffnen möchten, wo sie das Pflegeheim bauen wollen und wie dieses im Einzelnen beschaffen sein soll. Darüber hinaus müssen die Themen Eigenkapital und Bonität geklärt sein. Das Eigenkapital sollte nicht geringer als 10 Prozent sein, weil sonst die Liquidität gefährdet wäre. Bei der Bonität geht es um das Abwägen, ob das Unternehmen oder die natürliche Person in der Lage sein wird, den entstehenden Zahlungsverpflichtungen gerecht zu werden. Das ist nur dann realisierbar, wenn die Ausgaben die Einnahmen nicht übersteigen. Existieren bereits Pflegeeinrichtungen wie Seniorenresidenzen oder Seniorenheime, dann akzeptieren die Darlehensgeber oftmals auch eine Umschuldung.

Pflegeheime oder gesundheitsimmobilien unterliegen bundesweit im LAndesrecht verankerter Verordnungen und Gesetze, die eine Werterhaltung und einen wirtschaftlichen Betrieb von Sozialimmobilien begünstigen. Für eine qualitativ hochwertige Pflege und Betreuung sind vielfach umfangreiche bauliche Maßnahmen notwendig. Genau gesagt, müssen die baulichen Gegebenheiten auf die Bedürfnisse der Bewohner und der Mitarbeiter abgestimmt sein. Um intensive Neu- und Umbautarbeiten kommen Pflegeheimträger daher meist nicht herum. Ohne weitreichende Investitionen lassen sich diese Pläne nicht in die Tat umsetzen.

Eine Alternative zur herkömmlichen Pflegeheimfinanzierung kann das Mitwirken finanzkräftiger Investoren sein. Das Investieren in Pflegeimmobilien wird gegenwärtig immer interessanter. Sie gelten als lukrative Geldanlage.

Erstfinanzierung von Pflegeheimen

Wer ein Pflegeheim eröffnen möchte, braucht daher für die Inanspruchnahme von Darlehen unbedingt ein konkretes Konzept, eine Finanzkalkulation und einen Businessplan. Mit speziellen Darlehensförderprogrammen können Geldmittel für die Basisfinanzierung von Betriebsmitteln und Investitionen für Seniorenheime abgesichert werden. Die Höchstgrenze derartiger Darlehen bewegt sich um 25 Millionen Euro bei einer maximalen Kreditlaufzeit von 20 Jahren. Geprüft werden die Kreditanträge für eine Pflegeheimfinanzierung durch die Hausbanken. Außer einem Förderprogramm des Bundes kann für eine Pflegeheimfinanzierung ferner ein Förderprogramm des Bundes genutzt werden. Zuständig dafür ist das jeweilige Bundesland, in dem sich das Seniorenheim befindet.

Lohnendes Investmentobjekt Pflegeheim

Eine Pflegeheimfinanzierung ohne das Einbinden privater Investoren wäre angesichts der enormen Zunahme an Pflegeplätzen heute undenkbar. Nicht selten müssen an diversen Standorten Neubauten erreichtet werden oder Altbauten unterliegen einer kostenintensiven Sanierung, ehe sie den Nutzungsanfoderungen eines Pflegeheims gerecht werden. Da die freigemeinnützigen Betreiben und die Kommunen nicht über kostendeckende Rücklagen verfügen, sind private Investoren neben den Bankendarlehen eine ideale Finanzierungslösung.

Pflegeheimfinanzierung für die Altersheime und Pflegeheime durch die Bewohner

Senioren, die sich für ein Leben in einer Pflegeeinrichtung entscheiden wollen oder sich entscheiden müssen, tragen indirekt zu einer Pflegeheimfinanzierung bei. In Seniorenheimen ist es üblich, in den Tagessätzen Beträge in Form von Pensionskosten zu berechnen. In Pflegeheimen kommen noch weitere Kosten hinzu, die allerdings für den Bewohner selbst ausgegeben werden. Aus diesen Beiträgen werden Rücklagen für das Pflegeheim für spätere Investitionen, für Instandsetzungen oder für Sanierungen gebildet.

Investitionskosten in Seniorenheimen werden darüber hinaus für die Anschaffung von längerfristig benötigten Gütern eingesetzt. Der Heimbetreiber versteht darunter außerdem Kosten, die für die Miete von Gebäuden, die Finanzierung, Aufwendungen für Leasing oder Abschreibungen zu erbringen sind. Durch die Umlage der Investitionskosten ist ein für die Bewohner relevanter Kostenfaktor entstanden, der als „Unterbringungskosten oder als „zweites Pflegeheimentgelt“ die Zahlungen für das Pflegeheim zusätzlich erhöht. Im Unterschied zu Pflegekosten oder eine Betreuung der Heimbewohner gehen die Investitionskosten als Pflegeheimfinanzierung nicht in die Pflegesatzverhandlungen ein. Diese Tatsache schwächt die rechtliche Position der Pflegebedürftigen. Dennoch können die Betroffen die Neuforderung an Investitionskosten kritisch hinterfragen.

Die zuständigen Pflegekassen stehen zwar in der Verantwortung, den Versicherten die Pflege bis zum zustehenden Maximalbetrag zu erstatten. Die Hotelkosten und die Verpflegungskosten übernehmen die Pflegekassen jedoch nicht. Diese müssen von den Pflegebedürftigen selbst erbracht werden. Reichen die finanziellen Mittel und das Vermögen des Heimbewohners nicht aus, dann ist ein Antrag auf einen Kostenzuschuss beim Sozialamt hilfreich. Dieser Kostenzuschuss beinhaltet dann die Investitionskosten.

Die umlagefähigen Investitionskosten als wichtigstes dauerhaftes Standbein der Pflegeheimfinanzierung sind im SGB Sozialgesetzbuch XI § 82 zur Finanzierung der Pflegeeinrichtungen beschrieben. Investitionskosten können immer erhöht werden, davor gibt es keinen Schutz. Will ein Heimbetreiber die Investitionskosten rechtsverbindlich durchsetzen, dann muss dieses Vorhaben den Bewohnern oder den Angehörigen mindestens ein Monat vor der Rechnungslegung mitgeteilt werden. Es handelt sich dabei um eine Benachrichtigung mit der Bezeichnung Entgelterhöhungsverlangen.

Investitionskosten als Pflegeheimfinanzierung

Investitionskosten decken eine langfristige Pflegeheimfinanzierung ab. Sie stellen eine Refinanzierung dar, die vom Betreiber und von den Bewohnern zu tragen sind. Die Ermittlung der Investitionskosten, ohne die kein gewinnbringendes Wirtschaften garantiert werden kann, ergibt sich aus den tatsächlichen finanziellen Ausgaben des Betreibers. Die Schwankungen der Investitionskosten können enorm sein. Die Ursache dafür ist beispielsweise die Aufnahme eines Darlehens oder die Anschaffung teurer Ausstattungen. In der Regel führt die Errechnung der Investitionskosten der Betreiber ohne Rechenschaftslegung gegenüber den Bewohner durch. Einsicht können die Bewohner lediglich in die kalkulatorischen Aufstellungen bei einer Veränderung der Kosten. Pauschal lassen sich die Investitionskosten nicht errechnen.

Maximale Höhe der Investitionskosten

Kappungsgrenzen bei den Investitionskosten richten sich nur nach den gängigen Marktpreisen. Externe Vergleiche und Gegenüberstellungen mit anderen Einrichtungen geben eine Aussage über die durchschnittlichen Investitionskosten. In den Investitionskosten dürfen nur angemessene und betriebsnotwendige finanzielle Aufwendungen enthalten sein.

Pflegeheimfinanzierung durch Immobilienleasing

Eine alternative Variante zu den üblichen Finanzierungsmodellen für Pflegeheime ist das Immobilienleasing. Einzelne Gebäude werden samt der Grundstücke vom Leasinggeber gekauft oder angemietet. Nach Absprache mit dem künftigen Leasingnehmer werden an dieser Position entsprechende Immobilien erbaut, die den Bedürfnissen des Leasingnehmers gerecht werden. Unter Vereinbarung einer bestimmten Mietdauer oder Grundmietzeit und einer Leasingrate oder Miete geht das Objekt in die für den abgesprochenen Zeitraum in die Nutzung des Leasingnehmers über. Für Pflegeheime entfallen somit die aufwendigen Bau- und Immobiliendarlehen, es bleiben lediglich die regelmäßigen Mietzahlungen.