Cash Sweep Vereinbarung

Bei der Cash Sweep Vereinbarung handelt es sich um eine Vereinbarung zur Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten. Diese wird zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer getroffen. Oft wird diese vertragliche Verpflichtung im Rahmen einer Projektfinanzierung genutzt – insbesondere von Unternehmen. Somit fließt jeder nennenswerte Bargeldüberschuss an den Gläubiger, insofern er nicht für andere projektbezogene Ausgaben eingeplant worden ist. Cash Sweeps finden vor allem bei Darlehen mit hohem Fremdkapital oder Gesellschaftsdarlehen Anwendung.

Was enthält die Cash Sweep Vereinbarung

In diesem vertraglichen Zusatz wird die Verwendung des Nettozuflusses an finanziellen Mitteln bestimmt. Dieser soll vornehmlich zur Tilgung der Schuld des Kreditnehmers genutzt werden. Mittels des eintreffenden Geldes – dem Cashflow – werden dann stetig die Verbindlichkeiten aus der Vereinbarung abgetragen. Um dabei die Übersicht und Konstanz zu gewährleisten, existieren im Regelfall extra Cash Sweep Konten. Die Senkung des Risikosausfalls wird mittels extra Konto und automatischem Banktransfer gesichert. Zieht sich dies über einen längeren Zeitraum, kann dies ein Cash Sweep Enhancement zur Folge haben. Hierbei wird eine möglichst noch bessere Konditionierung des Vertrages erzielt, damit die Sondertilgungen beizeiten abgeschlossen werden können und einige der Einnahmen nicht als Zinsen oder für den Aufwand der Verbindlichkeiten „verschwendet“ werden müssen. Mit der laufenden Zeitspanne für ein Projekt amortisiert sich dieses und erweitert oft seine finanziellen Möglichkeiten. Daher ergeben sich mit Verlaufszeit oft höhere Einnahmen als zuvor. Und diese dürfen für die vorzeitige Entschuldung aufgebracht werden.

Für Investoren und Finanzierer ist die Kreditwürdigkeit eine relevante Kennziffer für mögliche finanzielle Aktivitäten. Damit gerade bei der Immobilienfinanzierung eine gewisse Kreditsicherheit für das unterstützende Engagement gegeben ist, spielen folgende Kennzahlen eine entscheidende Rolle:

• Loan-to-Value (LTV) – spiegelt das Verhältnis vom realen Marktwert zum möglichen Darlehensbetrag bei einer Immobilienfinanzierung, kurz den Beleihungswert. Seit der Finanzkrise dürfen die deutschen Banken nicht den vollständigen Beleihungswert, den Loan to Value bei der Darlehensvergabe auszahlen. LTV steht für den realen Beleihungswert, bis zu dem Kreditinstitute Finanzierungen vergeben können.
• Interest Coverage Ratio (ICR) – Zinsdeckungsgrad. Der Zinsdeckungsgrad macht die Sicherheit deutlich, mit der ein Unternehmen die Zinsdeckung seiner Kredite aus dem operativen Gewinn vornehmen kann. Je höher der Interest Coverage Ratio (ICR), desto besser die Zahlungsfähigkeit und somit die Bonität des Kreditnehmers. Allgemein wird ein Zinsdeckungsgrad von 10 als gute Sicherheit betrachtet. Werte, die 1,5 unterschreiten sind dagegen mit einem hohen Risiko behaftet.
• Debt Service Coverage Ratio (DSCR) – Schuldeckungsgrad. Im Unterschied zum Zinsdeckungsgrad, geht es bei diesem Kennwert um die Sicherheit, mit der ein Unternehmen die gesamte Schuld aus dem eigenen Cash Flow decken kann. Somit definiert sich der Debt Service Coverage Ration (DSCR) als das Verhältnis zwischen dem Cash Flow und dem kompletten Schuldendienst. Auch für diesen Kennwert sind Kennziffern angegeben. Als vorteilhaft gilt allgemein eine Quote von 1,3. Hierbei liegt der Cash Flow des Unternehmens im Durchschnitt um ca. 30 % über den jeweiligen Schulden- und Abzahlungsbelastungen.
• Debt Yield (DY) – Schuldenrendite. Zur Berechnung der Schuldenrendite (Debt Yield) wird das jährliche Ergebnis durch den Darlehnsbetrag dividiert. Der Kennwert verdeutlicht, in welcher Höhe die Zinsen für den Kredit der Immobilienfinanzierung höchsten von einer Immobilie getragen werden können. Der Wert gewinnt besondere Bedeutung bei den aktuell geringen Zinsen. Bei dem aktuell sehr niedrigen Zinsen, müssen die Banken durch eine gewisse Anhebung sichern, dass auch bei bis zum Laufzeitende steigenden Zinsen, die Kreditvergabe nicht zu Einbußen bei der Gesamtrendite führt.

Dank dieser Zahlen wird die Risikoeinschätzung des möglichen Schuldners vom Gläubiger beurteilt. Mit dem Blick auf die Ausfallwahrscheinlichkeit sowie den eventuellen Ausfallschaden entscheidet sich die Rahmengestaltung des angestrebten Kredites. Und mittels Cash Sweep Vereinbarung kann dieses Risiko unter anderem gesenkt werden. Die automatische Abzahlung eines vorher beidseitig akzeptierten Wertes garantiert dem Kreditgeber eine Gewissheit bezüglich der Rückzahlung. Diese Einschätzung des Ausfallrisikos ist für die Profitabilität einer Immobilienfinanzierung essentiell. Im Folgenden verfügen alle Finanzierer über eigene Investitionstabellen, welche Grenzwerte und Folgeverzinsung enthalten. So kann ab einem bestimmten DSCR – beispielsweise von 110% – ein Cash Sweep festgesetzt werden. Aus dem reinen Monitoring der einzelnen Kennzahlen wird ein pragmatisches Vorbeugungssystem für den Investor.

Was ist Cash Trap

Cash Trap ist wiederum eine Ausfallsicherheit für den Investor. Hierbei werden die Pflichttilgungen auf einem Sperrkonto „geparkt“. Sollte im Verlauf der Investition eine Steigung des LTV erfolgen – der entscheidende Schwellenwert wird vorher besprochen – wird eine Pflicht zur Nachbesicherung für den Schuldner fällig. Es sorgt wie der Cash Sweep für eine bestmögliche Transparenz in Bezug auf die Risikoerkennung. Zudem fungiert sie als geeignete Risikovergütung und zugleich als Frühwarmindikator, um effektiv Risiken zu vermeiden.

Bemessung der Zahlungsfähigkeit am Cash Flow

Als eine wichtige Messgröße für die sichere Kreditfähigkeit von einem Unternehmen muss der durchschnittlich in den Geschäftsjahren erzielte Überschuss liquider Mittel, der Cash Flow, betrachtet werden. Werden solche liquiden Mittel vom Unternehmen nicht in ausreichender Höhe erwirtschaftet, besteht die Gefahr, dass die Firma auf wichtige Reserven zurückgreifen oder zur Schuldendeckung sogar das Unternehmen verkleinern muss. Im negativsten Fall könnte die mangelnde Zahlungsfähigkeit zu einer Insolvenz führen. Firmen, die jährlich gesunde reale Finanzüberschüsse in liquider Form erwirtschaften, haben es daher entschieden leichter, die erforderlichen Kredite für größere Investitionen zu erhalten. Im besten Fall kann in verhältnismäßig kurzen Zeiträumen durch solche Investitionrn der eigene Cash Flow verbessert und die Schuldenlast eine Cash Sweep Vereinbarung schneller getilgt werden. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn die erworbene Immobilie der Ausweitung der Produktion dient, einer weiteren Niederlassung an einem wirtschaftlich vorteilhaften Standort oder Lagerkapazität und Wagenpark dank der Immobilie ausgebaut werden können.

Liegt ein guter Schuldendeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio) vor, lassen sich die Darlehen auch bedienen, falls es einmal zu einer Verlangsamung der Steigerung des Cash Flow kommt.

Die Kennziffern, die vor einer Cash Sweep Vereinbarung heranzuziehen sind, sind daher nicht nur für die Bank, sondern auch für das Unternehmen sehr wichtig. Seitens des Unternehmens muss realistisch eingeschätzt werden, wie sicher die gesamte Rückzahlung, einschließlich der Zinsen, ist, ohne in die roten Zahlen zu geraten. Zur regelmäßigen Steigerung des Cash Flow haben Unternehmen verschiedene Möglichkeiten. (s. Cash Flow – „Bedeutung vom Cash Flow für Unternehmen“)