Was ist eine Erstrangige Hypothek?
Eine erstrangige Hypothek ist eine grundpfandrechtliche Forderungssicherung im Bereich der Baufinanzierung. Juristisch gesehen handelt es sich um die Belastung eines Grundstücks beziehungsweise um ein grundstücksgleiches Recht, wenn zum Beispiel eine Immobilie belastet wird. Dieses Grundpfandrecht sichert dem Gläubiger ein dingliches Recht an dem beliehenen Kaufobjekt.
Der Kreditnehmer überträgt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie oder das Grundstück zu verwerten, sollte er nicht mehr in der Lage sein, den Kredit zu bedienen. Dieses Sicherungsinstrument wird als erstrangige Hypothek im Grundbuch des belasteten Kaufobjektes eingetragen. Materiell-rechtlich gesehen entsteht die Hypothek gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Das formelle Recht fordert zudem einen Antrag auf Eintragung (13 GBO) dieses akzessorischen Grundrechts.
Zuständig für die Eintragung ist das Grundbuchamt, in dessen Amtsbezirk sich die belastete Immobilie oder das Grundstück befindet. Mit der Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs erhält die Hypothek den nach der gesetzlichen Rangordnung zustehenden Rang. Im Fall der erstrangigen Hypothek erhält das Grundpfandrecht den ersten Rang im Grundbuch vor allen weiteren Hypotheken. Diese bevorzugte Eintragung ist jedoch nur möglich, wenn der erste Rang im Grundbuch nicht bereits durch eine andere Forderung belegt ist. Wie der Betriff bereits andeutet, hat die erstrangige Hypothek Vorrang vor allen weiteren Hypotheken, die eventuell später noch in das Grundbuch eingetragen werden.
Hypotheken werden hauptsächlich beim Immobilien- und Grundstückskauf als Haftungsinstrument eingesetzt, denn mit der Hypothek haftet das Kaufobjekt für einen eventuellen Zahlungsausfall des Eigentümers. Dabei entsteht ein Haftungsverband, denn der Kreditnehmer als Sicherungsgeber haftet nicht nur mit der Immobilie oder dem Grundstück, sondern auch mit dem Grundstückszubehör und den wesentlichen Bestandteilen (§ 1120 BGB).
Ob eine erstrangige oder zweitrangige Hypothek zum Tragen kommt, hängt vom Beleihungswert der Immobilie ab. Den Beleihungswert kann man auch als Verkehrswert bezeichnen. Der Beleihungswert ist der Wert, denn der Kreditgeber im Fall einer Veräußerung der Immobilie erzielen würde. Dieser Wert wird in der Regel auf achtzig Prozent des Kaufpreises festgelegt. Mit dieser Teilfinanzierung sichert sich der Kreditgeber ab, denn er finanziert nicht den vollen Wert der Immobilie.
Die restlichen zwanzig Prozent muss der Kreditgeber als Eigenkapital mitbringen. Ein weiterer Richtwert ist die Beleihungsgrenze. Diese bestimmt gleichfalls der Kreditgeber. Für manche ist diese Beleihungsgrenze bereits bei 45 Prozent erreicht, bei anderen erst bei 80 Prozent. Bewegt sich die Kredithöhe innerhalb der festgelegten Beleihungsgrenze, wird eine erstrangige Hypothek im Grundbuch eingetragen, bewegt sie sich darüber, eine zweitrangige Hypothek.
Die Hypothek ist in § 1113 BGB geregelt. Der Gesetzgeber hat dieses Grundpfandrecht ausdrücklich als Finanzierungsinstrument vorgesehen, um bestehende Kreditforderungen abzusichern und damit ein „geborenes“ Recht geschaffen. Die Passage „wegen einer ihm zustehenden Forderung“ erhebt dieses Grundpfandrecht zum Rechtsgrund (Causa). Damit wird die Hypothek zum akzessorischen Recht, denn die bestehende Forderung und die Hypothek im Grundbuch sind untrennbar miteinander verbunden.
Ohne Forderung entsteht keine Hypothek und ohne Hypothek besteht keine Forderung. Sicherungsgeber ist immer der Grundstücks- beziehungsweise Immobilieneigentümer. Der Regelfall ist die Briefhypothek, mit der das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief ausstellt. Dieser gibt den Inhalt des Grundbuches wider (§ 1116 BGB). Es gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§§ 823, 1138, 1140 BGB). Der Inhalt des Grundbuches gilt als richtig, auch wenn abweichende, vermeintlich richtige Informationen vorliegen.
Zahlt der Kreditnehmer die Kreditschulden zurück, erwirbt er im Wege der Legalzession die gesicherte Kreditforderung und mit ihr auch die Hypothek (§§ 1143, 774, 412, 401 BGB), die nun zur Eigentümerhypothek wird. Der Eigentümer kann jedoch keine Forderung gegen sich selbst haben. Daher verwandelt sich die Eigentümerhypothek in eine Eigentümergrundschuld (§ 1177 BGB). Juristisch gesehen erlischt die Hypothek in dem Moment, in dem der Kreditgeber die Forderung beglichen hat. Die Löschung des Grundpfandrechts ist durch einen Notar vorzunehmen.
Ob es sich bei dem entsprechenden Grundpfandrecht um eine erstrangige oder nachrangige Hypothek handelt, spielt dabei keine Rolle. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich jedoch dazu, die Eigentümergrundschuld im Grundbuch zu belassen, die sie einem Kreditgeber bei erneuter Kreditaufnahme zur Kreditabsicherung anbieten können. Denn eine Grundschuld ist ein nicht akzessorisches Recht, da sie nicht wie eine Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Ferner erlischt die erstrangige Hypothek durch Aufhebung (§ 1183 BGB) und durch Zwangsvollstreckung (§ 1181 BGB)
Immobilien- und Grundstückskäufe
Immobilien- und Grundstückskäufe werden in der Regel durch Baudarlehen finanziert, die nicht selten über hohe Kreditsumme verfügen. Für das geliehene Geld verlangen Kreditinstitute eine Sicherheit von dem Kreditnehmer. Als Sicherheit dient die entsprechende Immobilie oder das Grundstück. Die Voraussetzung für die Kreditgewährung ist demzufolge immer eine Sicherheit, die häufig in Form einer erstrangigen Hypothek im Grundbuch vereinbart wird. Ist dieser Vorzugsrang im Grundbuch bereits belegt, ist es durchaus möglich, dass der beantragte Kredit nicht gewährt wird. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, wird die Immobilie oder das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung veräußert.
Aus dem Erlös wird zuerst der Gläubiger bedient, für den eine erstrangige Hypothek im Grundbuch eingetragen ist. Ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung höher als die Schulden, die auf der Immobilie oder dem Grundstück liegen, wird der Gläubiger bedient, der an zweiter Stelle folgt. Existieren keine weiteren Belastungen, erhält der Kreditnehmer den Überschussbetrag. Da eine erstrangige Hypothek ein Finanzierungsinstrument mit einer vergleichsweise hohen Sicherheit gegen Zahlungsausfall ist, fallen die Hypothekenzinsen in der Regel geringer aus als bei anderen Krediten.
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