Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, ist in der Regel die Aufnahme eines Baukredits notwendig. Aufgrund der hohen Summen, die auf angehende Bauherren zukommen, ist es gemeinhin kaum machbar, den kompletten Betrag nur mithilfe des Ersparten zu stemmen. Typisch für eine Baufinanzierung sind zudem die gemeinhin langen Darlehenslaufzeiten. Doch während dieser Zeit kann sich durchaus, im persönlichen sowie finanziellen Bereich, einiges ändern, sodass hier oftmals der Gedanke nach einer Kündigung des Darlehens aufkommt. Allerdings ist das nicht so einfach; dass gilt vor allem dann, wenn eine feste Zinsbindung vereinbart wurde. Hier kann jedoch unter Umständen vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden.
Baufinanzierung
Bei einer Baufinanzierung kommt es in der Regel zu einer Zinsfestschreibung für mehrere Jahre.
Damit die Banken einen Baukredit vergeben, ist es unabdingbar, dass der Darlehensnehmer die verschiedensten Voraussetzungen erfüllt. Dazu gehört zum Beispiel eine gute Bonität, eine positive Auskunft der Schufa sowie ein sicheres, regelmäßiges Einkommen. Aber auch ein deutscher Wohnsitz und ein deutsches Girokonto sind gemeinhin ein „Muss“. Zudem wird hier gemeinhin ebenfalls eine gewisse Summe an Eigenkapital verlangt und auch weitere Sicherheiten sind gerne gesehen oder sogar zwingend notwendig. So lässt die Bank bei einer Baufinanzierung in der Regel eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Die genauen Darlehensvoraussetzungen können allerdings je nach Kreditinstitut etwas variieren.
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Im Rahmen einer Baufinanzierung gehen die meisten Banken dazu über, dem angehenden Kreditnehmer für eine gewisse Zeit einen festen Zinssatz anzubieten. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um zehn oder auch zwölf Jahre. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz des Kredits während der kompletten Darlehenslaufzeit nicht verändert. Dabei spielt es auch keine Rolle, wie sich der Zinssatz auf dem aktuellen Finanzmarkt entwickelt. Die Zinsfestschreibung bietet somit eine hohe Planbarkeit; außerdem wird zugleich die Gefahr eines steigenden Zinses umgangen, was sonst dazu führen könnte, dass die Kreditraten plötzlich zu hoch ausfallen und das Darlehen nicht mehr bezahlbar wäre. Ein Baukredit ist in den meisten Fällen in Form von monatlich gleichbleibenden Raten zurück zu bezahlen.
Am Ende der Zinsfestschreibung ist die Darlehensschuld jedoch noch nicht vollständig getilgt. So muss hier dann üblicherweise eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden, mit deren Hilfe dann der restliche, noch offenstehende Kreditbetrag beglichen wird.
Sonderkündigungsrecht
Zehn Jahre nach Vertragsabschluss ist eine Sonderkündigung unter Beachtung der Kündigungsfrist möglich. Wurden Änderungen am Vertrag durchgenommen, dann ist dies bei einer Sonderkündigung zu berücksichtigen.
Die Kündigung eines Baukredits ist während der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist in vielen Fällen nur unter Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Ausschlaggebend ist, was in dem jeweiligen Vertrag fest verankert wurde. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die von den Banken aufgrund der vorzeitigen Kündigung und des damit für die Banken einhergehenden Zinsverlustes erhoben wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann durchaus eine beträchtliche Höhe annehmen, sodass am besten bereits im Vorfeld gut nachgerechnet wird, ob sich eine Kündigung dennoch lohnt.
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Es ist jedoch mithilfe des Sonderkündigungsrecht durchaus möglich, eine Baufinanzierung zu kündigen und zwar ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden muss. Das ist dann der Fall, wenn seit dem Zeitpunkt der Auszahlung des Kreditbetrags zehn oder auch mehr Jahre verstrichen sind. In diesem Fall wird die Kündigung vonseiten des Gesetzgebers, im § 489 des Bundesgesetzbuches, als „ordentlich“ eingestuft.
Um jedoch das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen zu können, ist es notwendig, die sechsmonatige Kündigungsfrist zu beachten. Allerdings gilt es hier, noch etwas zu bedenken: Wurden seit dem vertraglichen Abschluss etwaige Änderungen im Kreditvertrag vorgenommen, dann beginnt die Frist zur Sonderkündigung erneut. Hier ist dann der Zeitpunkt ausschlaggebend, an dem die letzte Änderung durchgeführt wurde. Erst mindestens zehn Jahre später ist somit eine Sonderkündigung, ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, möglich.
Kündigungsfrist
Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss die restliche, noch offenstehende Kreditsumme binnen zwei Wochen getilgt werden.
Wie bereits oben erwähnt, ist es unabdingbar, dass bei einer Sonderkündigung nach zehn Jahren eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten wird. Erfolgt die Kündigung zu früh, ist es dem Kreditinstitut erlaubt, vom Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.
Sind die sechs Monate Kündigungsfrist abgelaufen, ist der Darlehensnehmer dazu verpflichtet, die restliche, noch offene Darlehensschuld innerhalb von zwei Wochen vollständig an die Bank zurück zu bezahlen. Geschieht dies nicht, wird die Kündigung als nicht erfolgt eingestuft. Dementsprechend müssen hier dann auch weiterhin die regulären Kreditraten beglichen werden. Ist dennoch eine Kündigung erneut, muss diese erneut erfolgen.
Tilgung der offenen Darlehenssumme
Nach der Sonderkündigung muss die Darlehenssumme rechtzeitig vollständig zurück bezahlt werden. Dies kann beispielsweise durch eine Umschuldung, eine Wertanlage oder einen Kredit von Privat erfolgen.
Kreditnehmer, die von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht haben, sind somit binnen zwei Wochen zur Rückzahlung der kompletten, noch offenstehenden Darlehenssumme verpflichtet. Dementsprechend sollte man sich hier unbedingt rechtzeitig im Vorfeld Gedanken darüber machen, wie dies durchgeführt wird.
So ist es zum Beispiel möglich, eine Umschuldung durchzuführen. Hierzu sollte jedoch am besten im Voraus ein Kreditvergleich erfolgen. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass der Umschuldungskredit einen niedrigeren Zinssatz aufweist als das ursprüngliche Baudarlehen. Mithilfe einer Umschuldung ist es oftmals möglich, eine nicht zu verachtende Summe zu sparen.
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Das Darlehen tilgt die noch offenstehende Kreditsumme, sodass im Anschluss daran nur noch die monatlichen Raten des Umschuldungskredits zu begleichen sind.
Alternativ hierzu ist es aber auch machbar, mithilfe einer bereits bestehenden Wertanlage die noch offenstehende Kreditschuld zu bezahlen. Wichtig hierbei ist jedoch, dass die Wertanlage zum richtigen Zeitpunkt zuteilungsreif beziehungsweise fällig ist.
Sollte es dagegen möglich sein, einen Kredit von Privat aufzunehmen, um den Baukredit zu tilgen, dann profitiert man oftmals von einer sehr günstigen Option. Denn hierbei werden zumeist kaum oder lediglich geringe Zinsen verlangt. Das kommt daher, dass der Kreditgeber keine Bank, sondern ebenfalls eine private Person ist. So handelt es sich hier, streng genommen, zwar ebenfalls um eine Umschuldung aber gemeinhin profitiert der Kreditnehmer bei einem Darlehen von Privat von mehreren Vorteilen. Dazu gehört neben der Zinsersparnis ebenfalls die Tatsache, dass es hier weder zur Auskunftseinholung bei der Schufa, noch zu einer Eintragung in der Auskunftei kommt. Außerdem bleibt es dem Kreditgeber und -nehmer überlassen, wie sie sich bezüglich der verschiedenen Darlehenskonditionen einigen. So kann zum Beispiel auch die Rückzahlung vollkommen frei verhandelt werden. Dementsprechend ist es etwa möglich, auch eine unregelmäßige Tilgung zu vereinbaren. Um bei einem Kredit von Privat etwaige Missverständnisse und Streitigkeiten bereits im Voraus so weit wie möglich zu vermeiden, ist es ratsam, auch hier einen schriftlichen Kreditvertrag aufzusetzen. So können sich „im Fall des Falles“ beide Parteien auf den Vertrag berufen.