Immobilienfinanzierungen werden in der Regel über sehr viele Jahre beziehungsweise Jahrzehnte abgeschlossen. Hier stellt sich dann zumeist recht schnell die Frage, ob eine Anschlussfinanzierung immer notwendig ist oder ob es auch ohne sie geht?
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Immobiliendarlehen: Zinsbindung
Nach Ablauf der festen Zinsvereinbarung wird üblicherweise eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Immobiliendarlehen zeichnen sich gemeinhin durch ihre hohe Kreditsumme und der langen Darlehenslaufzeit aus. In den meisten Fällen wird bei Abschluss des Darlehensvertrags für eine gewisse Zeit, beispielsweise zehn oder zwölf Jahre, ein fester Zinssatz vereinbart. Eine solche Vorgehensweise bietet sich vor allem dann an, wenn zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses ein niedriger Zinssatz vorherrscht. So kann der Kreditnehmer sicher sein, dass sich der Zinssatz zunächst einmal nicht ändert, wodurch die Immobilienfinanzierung sehr übersichtlich und gut planbar ist.
Allerdings ist der Immobilienkredit, nach Ablauf der festen Zinsbindung, in der Regel noch nicht vollständig abbezahlt. So kommt es, dass die Kreditnehmer zumeist eine Anschlussfinanzierung benötigten.
Anschlussfinanzierung: immer notwendig?
Unter Umständen ist es manchmal auch möglich, auf eine Anschlussfinanzierung zu verzichten.
Dementsprechend kommt es zwar in den meisten Fällen tatsächlich zu einer Anschlussfinanzierung; dennoch muss dies nicht unbedingt zwangsläufig immer so sein.
So ist es zum Beispiel denkbar, dass sich der Kreditnehmer eine kleinere Eigentumswohnung kauft und diese mithilfe des Immobilienkredits vollständig abbezahlt und zwar ohne, dass hierfür eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.
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Eine solche Vorgehensweise kann beispielsweise auch bei einer größeren Eigentumswohnung oder beim Kauf eines Hauses denkbar sein. Jedoch gilt im Allgemeinen: Umso größer die Darlehenssumme, desto schwieriger wird es, den Kreditbetrag ohne Anschlussfinanzierung vollständig zu tilgen.
Ebenso ist es möglich, dass der Kreditnehmer, nach Ablauf der fest vereinbarten Zinsfrist, eine fällige Wertanlage ausgezahlt bekommt. Sofern der betreffende Betrag dafür ausreicht, kann dieser vollständig zur Begleichung der restlichen Darlehensschuld verwendet werden. Das ist beispielsweise auch dann denkbar, wenn der Kreditnehmer im Laufe der Zeit immer wieder etwas Geld auf die Seite gelegt und eigenständig gespart hat oder wenn eine Erbschaft erhalten wurde. Allerdings muss man unbedingt darauf achten, dass die Wertanlage beziehungsweise die Erbschaft spätestens zu dem Zeitpunkt bereit zur Auszahlung ist, an dem die Bank die restliche Darlehensschuld einfordert.
Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung kann, muss jedoch nicht unbedingt bei derselben Bank aufgenommen werden, bei der das ursprüngliche Immobiliendarlehen beantragt wurde.
Sobald der ursprüngliche Kredit abläuft, melden sich die Banken gemeinhin sechs Monate vorher beim Darlehensnehmer, um ihn hierauf Aufmerksam zu machen. Zumeist beinhaltet das Schreiben ebenfalls eine Gesprächseinladung, damit eine etwaige Anschlussfinanzierung durchgesprochen werden kann. Es ist ebenfalls möglich, dass bereits ein Kreditangebot beigefügt wird.
Gut zu wissen hierbei ist, dass die Anschlussfinanzierung nicht unbedingt bei dem Kreditinstitut in Anspruch genommen werden muss, bei dem der ursprüngliche Immobilienkredit aufgenommen wurde. Somit kann das zweite Darlehen auch bei einer anderen Bank beantragt werden.
Bei dem zweiten Kredit handelt es sich dann üblicherweise tatsächlich um das letzte Darlehen. Das bedeutet, dass nach vollständiger Rückzahlung der Anschlussfinanzierung die betreffende Immobilie komplett abbezahlt ist.
Darlehensangebote vergleichen
Durch einen Kreditvergleich ist es oftmals nicht nur möglich, zu einem günstigeren Zinssatz zu gelangen, sondern es können zumeist auch verschiedene Sonderleistungen in Anspruch genommen werden.
Bevor man sich für das Kreditangebot entscheidet, dass von der „alten“ Bank vergeben wurde, ist es unbedingt ratsam, die verschiedenen Darlehensofferten der diversen Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. Auch wenn es auf den ersten Blick oftmals nicht den Anschein hat, so unterscheiden sich diese zumeist deutlich voneinander. So kann beispielsweise eine geringe Differenz beim Zinssatz bereits dafür sorgen, dass man sich über eine nicht zu verachtende Einsparung freut. Hierbei kann es sich beispielsweise um mehrere Hundert Euro oder sogar um einen höheren Betrag handeln.
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Für einen Vergleich der Zinssätze wird am besten der effektive Jahreszinssatz herangezogen: Im Gegensatz zum Nominalzinssatz beinhaltet dieser bereits sämtliche Kreditkosten.
Zudem empfiehlt es sich, neben den Zinssätzen ebenfalls die diversen Sonderleistungen zu beachten, die von einer Vielzahl an Kreditinstituten offeriert wird. So ist es zum Beispiel möglich, kostenfreie Sondertilgungen, das Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem finanziellen Notfall und einen variablen Tilgungssatz zu erhalten.
Zuletzt genanntes kann ebenso dazu genutzt werden, die Tilgung auf Wunsch zu erhöhen oder auch niedriger zu halten. Wird beispielsweise zu einer anderen Arbeitsstelle gewechselt, bei der das Gehalt niedriger ausfällt, dann kann es vorteilhaft sein, die Tilgung zu senken, um so einerseits die Kredit-Rückzahlung nicht zu gefährden und andererseits den monatlich frei zur Verfügung stehenden Betrag zu erhöhen. Steht dagegen eine Gehaltserhöhung ins Haus, bietet es sich an, die Tilgung herauf zu setzen. Auf diese Weise ist der Kredit schneller zurück bezahlt und es müssen somit weniger Zinsen beglichen werden.
Sollte sich dagegen, wider Erwarten, einmal ein finanzieller Notfall einstellen, wie etwa eine dringende Dachreparatur des Eigenheims oder eine kostspielige Autoreparatur, dann kann das Aussetzen einer monatlichen Kreditrate eine deutliche Erleichterung bieten.
Kostenfreie Sondertilgungen sind dagegen eine gute Möglichkeit, um den Kreditbetrag schneller zu tilgen. In der Regel sind diese Zahlungen auf eine gewisse Anzahl sowie eine bestimmte Summe begrenzt. Auch hier ist es somit machbar, die Darlehensschuld früher zu begleichen, wodurch der Kreditnehmer nicht nur schneller schuldenfrei ist, sondern ebenfalls weniger Zinsen tilgen muss.
Um in den Genuss der verschiedenen Sonderleistungen zu kommen, ist es jedoch notwendig, dass diese im Kreditvertrag inkludiert sind. Ist das nicht der Fall, bietet es sich an, die Bank, noch bevor die Unterschrift gelistet wird, hierauf hinzuweisen. Unter Umständen ist es doch noch machbar, die eine oder andere gewünschte Sonderleistung zu integrieren.
Wenn beispielsweise keine kostenfreien Sonderleistungen im Kreditvertrag enthalten sind und der Darlehensnehmer dennoch eine solche Zahlung leisten möchte, muss dies vorab mit der Bank abgesprochen werden.
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Sofern diese ihre Zustimmung gibt, wird das Kreditinstitut hierfür jedoch eine gewisse Gebühr verlangen. In einem solchen Fall ist es unbedingt ratsam, vorab gut durchzurechnen, ob sich eine Sondertilgung dennoch lohnt oder ob das zur Verfügung stehende Kapital nicht vielleicht besser einer Wertanlage zugeführt wird.
Einen variablen Tilgungssatz nachträglich durchzusetzen, dürfte dagegen sehr schwer werden. Dies gilt ebenfalls für das Aussetzen einer monatlichen Rate, wenn dies nicht explizit im Kreditvertrag erwähnt wird.
Durch die Inanspruchnahme der verschiedenen Sonderleistungen ist es einem Kreditnehmer somit durchaus möglich, in einem gewissen Rahmen das eigene Konto zu schonen und die Rückzahlung des Darlehen etwas angenehmer zu gestalten. Dementsprechend sollte man es sich bei einem Kreditvergleich nicht nehmen lassen, auch auf die diversen Sonderleistungen der verschiedenen Banken zu achten.