Fragen und Antworten zur Immobilienfinanzierung

Der Kauf oder Bau einer eignen Immobilie ist für die meisten Menschen ein sehr großer Schritt, der noch dazu mit hohen Kosten verbunden ist. Dementsprechend kommt es hier schnell zu einer Vielzahl an Fragen.

1. Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht, denn hier spielt neben der finanzielle Lage ebenfalls die persönliche Situation eine gewichtige Rolle. So sollte beispielsweise ein sicheres, regelmäßiges Einkommen ebenso vorhanden sein, wie eine dementsprechende Menge an Eigenkapital.

Aus der persönlichen Sicht ist beispielsweise auch auf eine etwaige Familiengründung zu achten. Sind Kinder geplant? Sofort oder später? Fällt somit eventuell bereits in nächster Zukunft ein Einkommen weg? Vielleicht steht hier aber auch der Wunsch nach einer gewissen Altersvorsorge im Vordergrund?

2. Wie hoch sollte die geplante Darlehenssumme ausfallen?

Die Kreditsumme sollte zunächst einmal vollkommen dazu ausreichen, dass hiermit der Bau beziehungsweise Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung finanziert werden kann. Ist beispielsweise bereits zum Kaufzeitpunkt klar, dass einige Umbaumaßnahmen oder Renovierungen getätigt werden müssen, dann sollte dies ebenfalls der Bank mitgeteilt und der Kreditbetrag dementsprechend erhöht werden.

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Wichtig hierbei ist, dass die Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Makler- und Notarkosten, üblicherweise vollständig von dem Kreditnehmer zu tragen sind. Des Weiteren ist es ebenfalls möglich, dass einige Kreditinstitute auch einen gewissen Anteil des Kaufpreises mithilfe von Eigenkapital abgedeckt haben möchten.

Zudem gilt: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser ist es. Denn auf diese Weise fällt die benötigte Kreditsumme geringer aus, wodurch der angehende Darlehensnehmer von oftmals nicht zu verachtenden Einsparungen profitiert.

3. Welche monatliche Ratenhöhe ist empfehlenswert?

Die Höhe der Monatsrate ist immer auch abhängig von der Laufzeit des Darlehens und davon, wie viel der Kreditnehmer jeden Monat verlässlich bezahlen kann. Um Letzteres verlässlich zu ermitteln, bietet sich die Erstellung eines Haushaltsplans an. Hier werden zunächst sämtliche, regelmäßige Einnahme und anschließend alle regelmäßigen sowie ebenfalls unregelmäßigen Ausgaben aufgelistet. Anschließend zieht man die Ausgaben von den Einnahmen ab und erhält so die Summe, die jeden Monat verlässlich zur freien Verfügung bereit steht. Hiervon wird dann die Kreditrate beglichen.

Es ist jedoch unbedingt ratsam, nicht den kompletten Betrag zur Darlehensabzahlung zu verwenden. So kann es zum Beispiel immer einmal geschehen, dass eine Reparatur am Haus notwendig wird, ein neues Großelektrogerät angeschafft werden muss oder Ähnliches. Dementsprechend bietet es sich an, hier einen gewissen Notfall-Puffer mit einzuplanen, damit derartige Ausgaben ohne Probleme stemmbar sind.

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Die Höhe der Rate richtet sich jedoch ebenfalls nach der Laufzeit des Darlehens. Bei einer längeren Laufzeit profitiert der Kreditnehmer von einer niedrigeren Monatsrate. Dafür müssen jedoch höhere Zinsen beglichen werden. Wird dagegen eine kürzere Laufzeit ausgewählt, steigt die monatliche, finanzielle Belastung an aber dafür sind weniger Zinsen zu begleichen. In der Regel ist es, in einem gewissen Rahmen, machbar, bei der Bank eine bestimmte Laufzeit und Ratenhöhe auszuhandeln. Allerdings sollte hier immer im Blick behalten werden, dass die monatliche Rate bei einer Immobilienfinanzierung gemeinhin viele Jahre lang zu entrichten ist. Dementsprechend muss diese auf jeden Fall immer ohne Weiteres bezahlbar sein.

4. Lohnt sich eine feste Zinsbindung?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vergeben die Banken, für einen bestimmten Zeitraum, einen festen Zinssatz. Üblicherweise wird hier gleich für zehn, 12 oder auch 15 Jahre der derzeit aktuelle Zins festgeschrieben.

In Zeiten einer Niedrigzinsphasen sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass der derzeitige Zinssatz so lange wie möglich festgelegt wird. Denn steigen die Zinsen auf dem Finanzmarkt wieder in die Höhe, ist das für den Kreditnehmer vollkommen irrelevant: Denn er profitiert so lange weiterhin von dem niedrigen Zinssatz, wie im Kreditvertrag festgehalten wurde.

Herrschen dagegen jedoch eher hohe Zinssätze und ist es vielleicht sogar bereits absehbar, dass diese wieder sinken, dann bietet sich dagegen eher eine kurze Zinsbindung an.

5. Anschlussfinanzierung: Wann sollte man sich darum kümmern?

Bei einer Immobilienfinanzierung ist es üblich, dass nach der Periode mit der festen Zinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig zurück bezahlt ist. Dementsprechend wird hier eine Anschlussfinanzierung benötigt. Zwar melden sich die Banken in der Regel einige Monate, bevor das ursprüngliche Darlehen ausläuft, es empfiehlt sich jedoch, bereits einige Zeit vorher tätig zu werden.

So ist es etwa ein Jahr vor Ablauf des Kredits empfehlenswert, sich nach günstigen Darlehensangeboten umzusehen. Das Anschlussdarlehen muss nicht zwangsläufig bei dergleichen Bank abgeschlossen werden, wie der anfängliche Kredit. Dementsprechend ist es dem Kreditnehmer hier möglich, eingehende Vergleiche anzustellen und sich anschließend für das günstige Angebot zu entscheiden.

Allerdings ist es hier immer auch ratsam, nicht nur auf den jeweiligen Zinssatz zu achten, sondern ebenfalls den diversen Sonderleistungen, die die Banken offerieren, eine gesteigerte Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. So ist es zum Beispiel bei einigen Kreditinstituten möglich, zumindest einmal im Jahr bis zu einer bestimmen Summe kostenfreie Sondertilgungen zu tätigen. Auf diese Weise lässt sich die Kreditsumme schneller tilgen, wodurch der Darlehensnehmer nicht nur schneller schuldenfrei ist, sondern ebenfalls einiges sparen kann.

6. Was tun, wenn die Kreditsumme nicht ausreicht?

Vor allem beim Bau eines Eigenheims kann es schnell geschehen, dass die aufgenommene Darlehenssumme plötzlich doch nicht ausreicht. In einem solchen Fall ist es unbedingt ratsam, so schnell wie möglich, mit der Bank Kontakt aufzunehmen. Denn hier kann es, aufgrund der fehlenden Gelder, unter Umständen recht schnell zu einem Baustopp kommen, der ebenfalls den Geldbeutel stark belastet.

Reicht die aufgenommene Kreditsumme nicht aus, muss eine Nachfinanzierung beantragt werden. Diese wird üblicherweise von der Bank durchgeführt, bei der der Kreditnehmer die Baufinanzierung abgeschlossen hat.

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Nachfinanzierung sind jedoch in der Regel deutlich teurer als die eigentlichen Immobilienkredite. Der Grund hierfür ist das höhere Risiko, dass die Banken eingehen: So wurden üblicherweise bereits bei der eigentlichen Kreditvergabe sämtliche Sicherheiten sowie vorhandenes Eigenkapital angegeben beziehungsweise aufgebracht.

Aufgrund dessen ist es wesentlich besser, bereits bei der Kreditaufnahme einen gewissen Puffer für derartige Notfälle einzuplanen, sodass es erst gar nicht zu einer Nachfinanzierung kommt.

7. Voraussetzungen nicht erfüllt – Was jetzt?

Es ist jedoch durchaus möglich, dass ein Antragsteller nicht die verschiedenen Voraussetzungen erfüllt, die die Banken für eine erfolgreiche Kreditvergabe verlangen. Dazu gehört beispielsweise eine sicheres, festes Einkommen, ein deutscher Wohnsitz, ein deutsches Girokonto sowie ebenfalls eine gute Bonität und positive Schufa-Auskunft.

In einem solchen Fall ist es in der Regel jedoch mithilfe eines Bürgen oder zweiten Darlehensnehmer doch noch möglich, zu dem gewünschten Darlehen zu gelangen. Allerdings muss die jeweilige Person ihrerseits die diversen Voraussetzungen erfüllen.