Einige Häuser sind mit einer Einliegerwohnung ausgestattet und bietet somit einen zusätzlichen Wohnraum und, im Falle einer Vermietung, ebenfalls weitere Einnahmen. Dementsprechend ist eine solche Immobilie für viele angehende Immobilienbesitzer oftmals eine sehr gute Wahl.
Einliegerwohnung
Hinter der Bezeichnung „Einliegerwohnung“ verbirgt sich ein Wohnraum, der sich einerseits in einem Einfamilienhaus befindet und der andererseits selbstständig vermietbar ist. So handelt es sich hierbei um eine in sich selbst abgeschlossene Wohneinheit. Die Mitbenutzung weiterer, vorhandener Räumlichkeiten, die sich ebenfalls in dem Wohnhaus befinden, ist hier jedoch nicht notwendig.
Üblicherweise liegt eine solche Wohnung im Obergeschoss oder auch im Keller eines Hauses. Zudem ist es charakteristisch für eine Einliegerwohnung, dass sie einen separaten Eingang aufweist, der verschließbar ist. Dementsprechend darf es dem Eigentümer oder auch Mieter nicht nur möglich sein, über die jeweiligen Wohnräume des Hauses in die Einliegerwohnung zu gelangen.
Einliegerwohnung finanzieren
Die Finanzierung eines Hauses mit Einliegerwohnung erfolgt üblicherweise mithilfe eines Immobilienkredits.
In der Regel findet man eher selten eine Einliegerwohnung, die separat zum Kauf angeboten wird. Wesentlich öfter ist es dagegen der Fall, dass ein Haus zusammen mit der Wohnung zu erstehen ist.
Da für einen derartigen Kauf üblicherweise jedoch hohe Summen benötigt werden, nehmen die meisten angehenden Immobilienbesitzer hierfür einen Immobilienkredit auf. Hierbei handelt es sich um einen zweckgebundenen Ratenkredit.
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Das bedeutet, dass die Darlehenssumme lediglich zum Kauf der betreffenden Immobilie verwendet werden darf. Außerdem dient hier in den meisten Fällen das Haus selbst aus Sicherheit, sodass eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wird.
Außerdem ist es beim Kauf, sowie ebenfalls beim Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung, zumeist machbar, Zuschüsse oder auch günstige Zinsen der KfW-Bank zu erhalten. Das gilt zum Beispiel dann, wenn Arbeiten durchgeführt werden, die die Energieeffizient des Hauses verbessern. So ist es einerseits möglich, die gewünschten Maßnahmen durchzuführen und andererseits kann dennoch einiges gespart werden.
Allerdings verlangen die Banken von dem angehenden Kreditnehmer, dass er auch Eigenkapital in einer gewissen Höhe mitbringt. So wird hier gemeinhin davon ausgegangen, dass zumindest die Kaufnebenkosten von dem angehenden Immobilienbesitzer beglichen werden. Dabei gilt jedoch: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser ist es. Denn auf diese Weise verringert sich die Höhe der benötigten Darlehenssumme, wodurch Zinsen gespart werden. Außerdem ist es durch Eigenkapital, sowie die Hinterlegung von weiteren Sicherheiten, wie etwa Bausparverträge und Lebensversicherungen, oftmals möglich, dass die Bank einen niedrigeren Zinssatz vergibt. Demenstprechend findet sich auch hier ein gewisses Einsparpotenziel.
Die Raten für den Immobilienkredit sind gemeinhin jeden Monat in der im Vertrag vereinbarten Höhe zu begleichen. Somit handelt es sich bei einem derartigen Darlehen um einen sehr übersichtlichen sowie gut planbaren Kredit.
Um einen Immobilienkredit zu erhalten, muss der angehende Darlehensnehmer jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel ein sicheres, regelmäßiges Einkommen sowie ebenfalls eine gute Bonität und eine positive Schufa-Auskunft. Aber auch auf einen deutschen Wohnsitz sowie ein deutsches Girokonto wird gemeinhin ein hoher Wert gelegt.
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Im Gegensatz zu einem „einfachen“ Hauskauf bietet der Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung zusätzlich den Vorteil, dass Letztere vermietet werden kann. Auf diese Weise profitiert der Hauskäufer ebenfalls von regelmäßigen Mieteinnahmen, die beispielsweise auch dazu genutzt werden können, um die Kreditraten ganz oder teilweise zu begleichen. Allerdings muss hier unbedingt auch daran gedacht werden, einen gewissen Zeitraum einzuplanen, der benötigt wird, bis ein Mieter gefunden und vielleicht auch noch die Wohnung renoviert ist. Auf jeden Fall steigert einer Einliegerwohnung jedoch den Wert des Hauses. Natürlich ist es beispielsweise aber auch möglich, dass später der eigenen Nachwuchs in die Wohnung einzieht.
Einliegerwohnung: Vor- und Nachteile
Die verschiedenen Pluspunkte und Nachteile einer Einliegerwohnung sind nicht zu verachten.
Wer sich für den Kauf eines Hauses mit einer Einliegerwohnung interessiert, der sollte jedoch unbedingt auch die diversen Vor- und Nachteile, die eine solche, externe Wohneinheit mit sich bringt, beachten.
Zu den Vorteilen gehört, wie bereits oben erwähnt, dass durch die Einliegerwohnung beständig Mieteinnahmen auf das eigene Konto fließen. Dementsprechend profitiert man hier von einer recht sicheren Einnahmequelle; was besonders dann gilt, wenn sich das Haus beziehungsweise die Wohnung in einer guten Lage befindet.
Wer die Einliegerwohnung jedoch nicht auf Dauer vermieten möchte, der kann diese beispielsweise ebenfalls als Ferienwohnung vermieten.
Ein weiterer Pluspunkt einer Einliegerwohnung ist, dass die jeweiligen Ausgaben hierfür ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden können.
Des Weiteren ist es so auch machbar, dass beispielsweise Eltern und Kind in einem Haus aber dennoch in ihren eigenen Räumlichkeiten leben können.
Nicht zu verachten ist ebenfalls, dass eine Einliegerwohnung eine gewisse Altersvorsorge darstellt. Dies ist beispielsweise durch die zusätzliche Mieteinnahmen der Fall oder auch ganz einfach dadurch, dass hier unter Umständen ebenfalls der Einzug einer benötigten Pflegekraft möglich ist.
Zudem profitiert der Vermieter hier ebenfalls von einem Sonderkündigungsrecht.
Allerdings sollten ebenfalls die diversen Nachteile nicht in Vergessenheit geraten. So wird hier beispielsweise auf recht engem Raum zusammengelebt.
Ein weiterer, gewichtiger Punkt ist, dass ein etwaiger, späterer Hausverkauf, je nach Lage, durch das Vorhandensein der Eigentumswohnung unter Umständen erschwert werden kann.
Außerdem ist auch die Suche nach Mietern nicht zu unterschätzen, die durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Aufgrund des recht engen Zusammenlebens sollten hier zudem ein recht harmonisches Miteinander gegeben sein.
Mieter müssen sich bei einer Einliegerwohnung zudem darauf einstellen, dass hier lediglich ein eingeschränkter Kündigungsschutz besteht.
Fazit
Der Kauf eines Einfamilienhauses mit einer Einliegerwohnung ist in der Regel eine gute Wahl; sofern die jeweiligen Vor- und Nachteile beachtet wurden.
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Der größte Vorteil einer solchen Wohnung sind sicherlich die Mieteinnahmen, die hier aus einer Vermietung erzielt werden können. Neben fremden Mietern ist es hier natürlich auch machbar, das eigene Kind in die Einliegerwohnung einziehen zu lassen, sodass die Familie zwar zusammen ist aber dennoch jeder seine „eigenen vier Wände“ besitzt.
Nachteilig dagegen kann es unter Umständen beispielsweise sein, dass hier auf einem recht engen Raum zusammen gelebt wird, was nicht unbedingt jedermanns Sache ist.
Einliegerwohnungen werden eher weniger einzeln, als vielmehr zusammen mit einem Einfamilienhaus veräußert. Da hierfür üblicherweise recht hohe Summen benötigt werden, nehmen die meisten angehenden Käufer in der Regel einen Immobilienkredit auf. Dieser wird gemeinhin in monatlich gleichbleibenden Raten abbezahlt. Außerdem kann es sich lohnen, verschiedene Förderungen zu beantragen. Dazu gehören zum Beispiel Zuschüsse sowie zinsgünstige Kredite der KfW-Bank. Diese werden etwa vor allem dann vergeben, wenn der angehende Immobilienbesitzer diverse Maßnahmen zum energieeffizienteren Wohnen durchführen möchte.