Bei einem Baukredit werden im Allgemeinen recht hohe Summen aufgenommen, sodass hier mit einer dementsprechend langen Darlehenslaufzeit zu rechnen ist. Allerdings kann sich während dieser Zeit auf dem Finanzmarkt einiges ändern, sodass es durchaus möglich ist, dass die Darlehensangebote heutzutage deutlich günstigere Zinsen beinhalten als die Kreditofferten zur Zeit der Beantragung des Baukredits. In einer solchen Situation bietet sich zumeist die Durchführung einer Umschuldung sehr gut an. Doch wie läuft diese eigentlich ab?
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Umschuldung zu jeder Zeit möglich?
Eine Umschuldung ist nicht immer möglich. Zudem müssen verschiedene Kündigungsfristen gewahrt werden.
Bieten die Banken mittlerweile Kredite zu günstigeren Bedingungen an als die ursprüngliche Baufinanzierung, dann kann durch eine Umschuldung oftmals sogar einiges gespart werden. Allerdings muss man hierbei unbedingt beachten, dass eine Umschuldung des Baukredits nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt durchführbar ist. Generell stehen dem Darlehensnehmer drei unterschiedliche Optionen hierfür offen.
So ist es beispielsweise bei einem sogenannten „berechtigtem Interesse“, wie etwa einem Verkauf der betreffenden Immobilie, zu jeder Zeit machbar, den Baukredit zu kündigen.
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Allerdings muss hier eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Zudem ist gemeinhin eine Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen.
Außerdem ist eine Umschuldung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach Ablauf von zehn Jahren möglich. Hier gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Läuft dagegen die festgelegte Zinsbindung ab, dann bestehen generell zwei Möglichkeiten: Entweder der Kreditnehmer tilgt die restliche Darlehenssumme in einem Betrag oder es wird eine Anschlussfinanzierung aufgenommen. Dies kann bei derselben oder auch einer anderen Bank erfolgen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt nur bei Krediten mit einem festgelegtem Zinssatz zustande. Bei Darlehen ohne festen Zinssatz muss die Gebühr somit nicht beglichen werden.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dann zu bezahlen, wenn ein Baukredit mit festgeschriebenem Zinssatz vorzeitig gekündigt beziehungsweise umgeschuldet wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank aufgrund der vorzeitigen Kreditbeendigung und der damit einhergehenden Zinsverluste erhebt.
Handelt es sich jedoch um eine Baukredit ohne fest vereinbarten Zinssatz, dann kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag zu jeder Zeit kostenfrei kündigen. Es ist allerdings eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten.
Ablauf
Der Ablauf bei einer Umschuldung ist im Grunde genommen sehr unkompliziert.
Bevor eine Umschuldung der Baufinanzierung durchgeführt wird, gilt es zunächst, die dementsprechenden Angebote der diversen Banken gut miteinander zu vergleichen. Dabei sollte der Zinssatz des Umschuldungskredits günstiger ausfallen als der Zinssatz des derzeitigen Darlehen, denn nur so kann es zu Zinseinsparungen kommen.
Hier sollte man sich auch nicht täuschen lassen, denn bereits wenige Prozentpunkte Differenz können bereits dafür sorgen, dass, je nach Höhe des Kreditbetrags, eine nicht zu verachtende Summe eingespart werden kann. Eine sehr gute Vergleichsoption bietet der effektive Jahreszinssatz, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits alle Kreditkosten in sich integriert.
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Zusätzlich empfiehlt es sich, nicht nur den Zinssatz, sondern ebenfalls die weiteren Sonderleistungen zu beachten, die von den Banken angeboten werden. Dazu gehört neben dem Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem finanziellen Notfall ebenfalls eine variable Tilgung und die Möglichkeit von kostenfreien Sondertilgungen.
Sobald man sich für eine bestimmte Bank entschieden hat, kann der gewünschte Umschuldungskredit beantragt werden. Genehmigt das Kreditinstitut das Darlehen, dann wird der ursprüngliche Kredit gekündigt und die restliche, noch offene Darlehensschuld mithilfe des Umschuldungskredits getilgt. Dementsprechend müssen im Anschluss daran nur noch die Kreditraten des Umschuldungsdarlehen beglichen werden.
Wichtig hierbei ist, wie bereits oben erwähnt, dass die jeweilige Kündigungsfrist eingehalten wird und das die Kündigung des bisherigen Baukredits in Schriftform erfolgt. Das Kündigungsschreiben übernimmt, mit einer entsprechenden Vollmacht, entweder die Bank, bei der das Umschuldungsdarlehen aufgenommen wird oder der Kreditnehmer erledigt das selbst. Die genaue Vorgehensweise kann jedoch auch von Bank zu Bank etwas variieren.
Umschuldungsdarlehen = ein neuer Kredit
Die Aufnahme eines Umschuldungsdarlehen ist nichts anderes, als die Aufnahme eines neuen Kredits. Dementsprechend überprüfen die Bank auch hier, ob der Darlehensnehmer die Kreditvoraussetzungen erfüllt.
Was bei einer Umschuldung oftmals etwas in Vergessenheit gerät, ist die Tatsache, dass es sich hierbei um eine neue Kreditaufnahme handelt. Das bedeutet, dass die Bank, bei der das Umschuldungsdarlehen beantragt wird, neu überprüft, ob eine erfolgreiche Darlehensvorgabe möglich ist. So muss der Kreditnehmer, damit er das gewünschte Umschuldungsdarlehen bekommt, die diversen Kreditvoraussetzungen erfüllen.
Dazu gehört beispielsweise eine positive Auskunft der Schufa sowie eine gute Bonität. Aber auch auf ein festes, sicheres Einkommen legen die Banken gemeinhin einen großen Wert. Zudem muss im Regelfall ein deutsches Girokonto und ein fester, deutscher Wohnsitz vorhanden sein.
Im Laufe der Zeit kann sich jedoch durchaus die persönliche sowie die finanzielle Situation des Kreditnehmers geändert haben, sodass es auch möglich ist, dass die Bank eine neue Kreditvergabe verweigert.
Doch auch in diesem Fall muss das nicht zwangsläufig das Ende der gewünschten Umschuldung bedeuten. Denn oftmals ist es mithilfe von einem zweiten Darlehensnehmer oder einem Bürgen dennoch machbar, zu einem Umschuldungsdarlehen zu gelangen. Unabdingbar ist hierbei jedoch, dass die betreffende Person ihrerseits dazu in der Lage ist, die jeweiligen Vorgaben der Bank zu erfüllen. Auf diese Weise steht einer erfolgreichen Darlehensvergabe gemeinhin sicherlich nichts mehr im Wege.
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Der Hintergrund hierfür ist, dass das Kreditinstitut durch den Bürgen beziehungsweise den zweiten Darlehensnehmer von einer höheren Kreditabsicherung profitiert. Dadurch kommt der eigentliche Darlehensnehmer zumeist auch in den Genuss von so manch einer Vergünstigung, wie beispielsweise einer längeren Kreditlaufzeit oder einem niedrigeren Zinssatz. So kann sich das Hinzuziehen eines Bürgen oder zweiten Darlehensnehmer, wortwörtlich, auszahlen.
Als Bürge oder zweiter Kreditnehmer können die verschiedensten Personen eingesetzt werden, wie etwa die Geschwister oder Eltern. Aber auch gute Freunde oder Bekannte sind denkbar.
Allerdings muss die betreffende Person genau über ihre jeweiligen Verpflichtungen aufgeklärt werden. Denn sollte es einmal geschehen, dass der eigentliche Darlehensnehmer, wider Erwarten, nicht mehr dazu in der Lage ist, die Raten des Umschuldungsdarlehen zu begleichen, dann tritt die Bank auf den Bürgen beziehungsweise den zweiten Kreditnehmer zu. Die jeweilige Person muss dann für die komplette, restliche Darlehensschuld aufkommen. Sofern nichts anderes im Kreditvertrag vereinbart wurde, gilt außerdem eine vollumfängliche Haftung. Dementsprechend ist es unbedingt ratsam, sich den Auftritt als Bürge oder zweiten Darlehensnehmer sehr gut zu überlegen. Im Zweifelsfall ist es sicherlich besser, die Bürgschaft/zweite Kreditnehmerschaft abzulehnen. Dies ist nur dann empfehlenswert, wenn es der jeweiligen Person im Notfall tatsächlich möglich ist, für die restliche Darlehenssumme aufzukommen. Dabei darf der Bürge beziehungsweise der zweite Kreditnehmer selbst ebenfalls nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.