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Aufgrund von Zahlungsrückständen im Kreditvertrag kündigte die Bank dem Käufer die Grundschuld, nachdem dieser in Verzug geraten war. Die Immobilie wurde verkauft, und das Darlehen wurde zurückgezahlt. Als die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 96.000 EUR verlangte, landete der Fall vor Gericht. Im Mai 2017 hatte ein Mann ein Darlehen in Höhe von 950.000 EUR bei seiner Bank aufgenommen, um den Kauf einer privat genutzten Immobilie zu finanzieren. Der Sollzins von 1,93 Prozent war bis zum 30.5.2027 festgelegt, und das Darlehen wurde durch eine Grundschuld an einer Eigentumswohnung abgesichert.
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Bank kündigt Grundschuld nachdem Käufer in Zahlungsverzug geraten war
Der Zahlungsverzug des Immobilienkäufers führte zur Kündigung der Grundschuld durch die Bank. Die Immobilie wurde schließlich verkauft, wobei etwa 866.000 EUR zur Tilgung des Darlehens verwendet wurden. Zudem behielt die Bank unrechtmäßig 96.000 EUR aus dem Verkaufserlös als Vorfälligkeitsentschädigung ein. Der Wohnungskäufer erhob Klage.
Der Kläger argumentierte, dass die Bank ihn zum Verkauf der Immobilie gezwungen habe und dabei vorzeitige Ratenzahlungen gefordert habe. Zudem sei der Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB erloschen, da die von der Bank zur Berechnung vorgelegten Informationen fehlerhaft waren.
Begründung der Bank nicht eindeutig
Die Bank begründete die Vorfälligkeitsentschädigung damit, dass der Verkauf aufgrund eines massiven Liquiditätsproblems des Klägers erfolgte, wie die seit April 2020 aufgelaufenen Rückstände zeigten.
Das Landgericht Hamburg entschied, dass die Bank dem Wohnungskäufer die einbehaltene Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 96.000 EUR zurückzahlen muss. Der Anspruch der Bank auf Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sei nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfallen.
Das Gericht stellte fest, dass die Vertragsangaben bezüglich des für die Vorfälligkeitsentschädigung maßgeblichen Zeitraums irreführend waren und daher als unzureichend im Sinne von § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu qualifizieren sind. Der klagende Darlehensnehmer hat somit einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung gegen die Bank. (LG Hamburg, Urteil vom 6.7.2023, 302 O 24/23)
Vorsicht beim Darlehensvertrag
Wer eine Immobilie finanzieren muss, der sollte zuvor nicht nur einen umfassenden Kreditvergleich vornehmen, sondern auch den entsprechenden Darlehensvertrag gründlich prüfen. Nach wie vor sind immer noch Darlehensverträge im Umlauf, die gravierende Fehler enthalten. Wer selbst nicht in der Lage ist, einen solchen Vertrag zu prüfen, sollte sich an einen Fachmann wenden. Hier können zum Beispiel Fachanwälte die Sachlage zuvor prüfen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die ein Kreditnehmer an die Bank leisten muss, wenn er ein Darlehen vorzeitig zurückzahlt, bevor die vereinbarte Laufzeit des Kredits abgelaufen ist. Sie soll die Bank für entgangene Zinszahlungen und sonstige wirtschaftliche Nachteile, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entstehen, entschädigen.
Normalerweise sind Kreditverträge so gestaltet, dass die Bank über die vereinbarte Laufzeit hinweg Zinszahlungen erhält. Wenn der Kreditnehmer vorzeitig zurückzahlt, entgehen der Bank diese geplanten Zinszahlungen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Zinsausfall ausgleichen.
Die genaue Berechnung und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind vertraglich festgelegt und können je nach den Bedingungen im Kreditvertrag sowie den geltenden rechtlichen Bestimmungen variieren. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Kreditverträge eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen, und in einigen Fällen können Verbraucherschutzgesetze den Betrag begrenzen oder sogar ausschließen.