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Das Einkommen steigt, die Immobilienpreise sinken – dennoch zögern die Deutschen. Ist das berechtigt? Ein genauer Blick auf den Markt, die Zinsen und die Ausgaben soll Klarheit schaffen. Das ideale Baugrundstück oder das passende Eigenheim ist gefunden, und die Verhandlungen mit der Bank bezüglich der Immobilienfinanzierung laufen auf Hochtouren. Beim Abbezahlen des Darlehens sollten Verbraucher berücksichtigen, dass sie ihren gewohnten Lebensstandard beibehalten können. Ob Eigenheimfinanzierung oder nicht – der jährliche Urlaub von drei Wochen ist ein Muss. Für viele gehört dieser genauso zum gewohnten Lebensstandard wie der wöchentliche Kinobesuch oder der monatliche Wellness-Tag in einem Spa. Wer versucht, bei solchen Gewohnheiten Abstriche zu machen, um den Immobilienkredit schneller zurückzuzahlen, riskiert, dass die Freude am Eigenheim in Frustration umschlägt.
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Die Höhe der Tilgung optimal anpassen
„Die Höhe der Tilgungsrate sollte stets so gewählt werden, dass der gewohnte Lebensstandard beibehalten werden kann“, empfiehlt der Finanzökonom Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum in Bonn. Es gibt einige Aspekte, auf die Verbraucher bei der Tilgung eines Immobiliendarlehens achten sollten.
Die konkrete Höhe der monatlichen Rate hängt vom individuellen Einkommen ab. Die Mindesttilgung liegt bei einem Prozent. Falls ausreichend finanzieller Spielraum besteht, ist es ratsam, das historische Zinstief zu nutzen und die Tilgung zu erhöhen. „Eine Tilgung von zwei bis drei Prozent pro Monat ermöglicht eine schnellere Rückzahlung des Darlehens“, erklärt Julia Topar vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Die Raten sollten so festgelegt werden, dass spätestens mit Beginn des Rentenalters das Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt ist.
Den passenden Zinssatz vereinbaren
Aufgrund der aktuellen Zinslage sollte man mit den Banken verhandeln und nach einer möglichst günstigen Lösung suchen. Notfalls muss man die Bank wechseln und einen Kreditvergleich vornehmen. Unabhängig davon macht es Sinn, die Zinsen langfristig festzuschreiben. Auf diese Weise können Immobilienbesitzer lange von den aktuellen Zinsen profitieren. Übliche Zinsbindungszeiträume sind zehn oder 15 Jahre, es sind jedoch auch Zeiträume von bis zu 20 Jahren möglich. Variable Zinssätze sollten Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung eher meiden. Bei schwankenden Zinssätzen ist keine langfristig belastbare Kalkulation möglich. Es ist davon auszugehen, dass auch in den nächsten Jahren die Zinsen nicht wieder deutlich sinken werden.
Den Tilgungsplan gestalten
Der Tilgungsplan sollte möglichst flexibel sein. „Dies gilt jedoch nur dann, wenn damit keine Zusatzkosten wie beispielsweise Zinsaufschläge oder Änderungsgebühren verbunden sind“, erklärt Helmut Weigt. Anders ausgedrückt sollten Verbraucher darauf achten, dass der Tilgungssatz und somit die Zahlungsrate während der Zinsbindung anpassbar sind. So könnte die Zahlungsrate beispielsweise bei vorübergehender Arbeitslosigkeit aufgrund finanzieller Engpässe reduziert werden, oder umgekehrt bei steigendem Einkommen erhöht werden.
Sondertilgungen vereinbaren
Ein Immobilienkredit erstreckt sich in der Regel über Jahrzehnte, in denen sich viel ändern kann. Zum Beispiel könnte der Immobilienbesitzer eine Erbschaft erhalten. „Für solche Fälle kann eine Sondertilgungsoption sinnvoll sein“, erklärt Verbraucherschützer Scherfling. Übliche Optionen umfassen eine Extratilgung von fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr, bei einigen Kreditinstituten sogar bis zu zehn Prozent. Allerdings verlangen Banken in der Regel eine Gebühr für die Möglichkeit einer Sondertilgung, da diese zusätzlichen Refinanzierungskosten für das Kreditinstitut bedeutet. „Einige Banken sind jedoch bereit, hier zu verhandeln“, sagt Topar.
Kündigungsmöglichkeit
Grundsätzlich kann der Immobilienbesitzer den Kredit nach zehn Jahren kündigen. Eine vorzeitige Kündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, nämlich „wenn die Immobilie verkauft wird oder eine Umschuldung mit einem höheren Kreditbetrag erfolgt“, erklärt Scherfling. In solchen Fällen hat die Bank Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, da sie bis zu einem festgelegten Zeitpunkt mit dem Geld des Darlehensnehmers rechnet. „In jedem Fall sollten Verbraucher durchrechnen, ob diese Vorfälligkeitsentschädigung günstiger ist als die vollständige Tilgung des Darlehens“, rät Topar.