Familienhypothek

Was ist eine Familienhypothek?

Bei einer Familienhypothek handelt es sich um ein Darlehen zur Baufinanzierung, dessen Konditionen speziell auf Familien mit Kindern ausgerichtet sind. So erhält der Darlehensnehmer pro Kind eine Reduzierung des Zinssatzes, aufsummiert ergibt das in der Regel einen großzügigen Zinsrabatt. Ebenso fließt in die Berechnung der Bonität des Antragstellers der regelmäßige Erhalt des Kindergeldes mit ein. Somit wird die Kreditwürdigkeit gesteigert und der Darlehensnehmer erhält einen fairen Zinssatz. Diese Vorteile gelten jedoch nur bei der Beantragung einer Familienhypothek. Zudem sollte nachgeprüft werden, ob diese Form der Baufinanzierung bei einer Familie mit einem Kind bereits rentabel ist.

Eine Familienhypothek ist eine Hypothek, die von einer Familie aufgenommen wird, häufig um ein Eigenheim zu finanzieren. Die Hypothek wird mit einem Tarif angeboten, der besonders günstige Konditionen für Familien beinhaltet. Wie hoch die Zinsen ausfallen, ist vom Familienstand des Kreditnehmers abhängig. Die Zinsen richten sich nicht nach der Art des Darlehens.

Durch den Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2005 ist es für junge Familien schwieriger geworden, eine eigene Immobilie zu finanzieren. Daher wurde die Familienhypothek von unterschiedlichen Banken entwickelt und angeboten. Aktuell gibt es aber nur noch wenige Anbieter, da die Zinsen schon so sehr gering gehalten sind. So ist es für die Banken kaum möglich, noch niedrigere Zinsen anzubieten. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet ebenfalls geförderte Darlehen für den Immobilienerwerb an (Programm KfW124 und KfW 153).

Wer ernsthaft an einer günstigen Finanzierung interessiert ist, kann einen Baugeldvermittler und seine Maklerdienste in Anspruch nehmen. Diese Angebot ist meistens umsonst und kann dabei behilflich sein, eine passende Finanzierungslösung zu finden. Eine Familienhypothek ist grundsätzlich ein Annuitätendarlehen. Es wird oft über die Eintragung einer Grundschuld abgesichert.

Eine Familienhypothek wurde für Familien entwickelt, die Kinder unter 18 Jahren haben, welche mit ihren Eltern im gleichen Haushalt leben. Je mehr Kinder eine Familie hat, desto eher profitiert sie von einer Familienhypothek. Bei jedem zusätzliche Kind wird der Zinsabschlag größer. Im besten Fall wird der komplette Finanzierungsbedarf abgedeckt. Wenn die Bank die Bonität des Kreditnehmers berechnet, wird das Kindergeld, das er bekommt, ebenfalls mit eingerechnet. Dadurch steigt die Kreditwürdigkeit der Familie, und sie bekommt einen fairen Zinssatz.

Kredite mit langer Laufzeit

Wenn der Kredit eine sehr lange Laufzeit hat, etwa 15 Jahre, wird der Familienabschlag allerdings sehr viel niedriger. Daher ist ein Vergleich mit einem Darlehen mit Tilgungsaussetzung sinnvoll, da hier die Flexibilität bei der Rückzahlung größer ist. Eine Familienhypothek kann man auch abschließen, wenn der Nachwuchs noch nicht geboren wurde. Der Kunde erhält den Zinsvorteil für 5 Jahre ab der Geburt des 1. Kindes.

Familienhypotheken werden von Banken oft auch als Willkommensbonus genutzt. Die Zinssätze für die Familie werden für eine bestimmte Dauer reduziert, etwa für 3 Jahre. Eine Kombination mit andere Zins-Rabatten (Beispiel nachhaltiges Bauen) ist nicht erlaubt. Einige Banken bieten Familienhypotheken auch nur zusätzlich zu einer Festhypothek, die über 5 Jahre läuft.

Wie funktioniert eine Familienhypothek?

Die Familienhypothek richtet sich speziell an junge Familien, die in der Gründungsphase sind und sich ein Eigenheim aufbauen möchten. Voraussetzung für den Kredit ist, dass die Familie die Immobilie selbst bewohnt. Für Ferienwohnungen, gemischt genutzte Wohnungen oder Renditeobjekte kann keine Familienhypothek aufgenommen werden.

Die Kinder erhalten bei der Familienhypothek einen Zinsabschlag. Er gilt bis zum 18. Lebensjahr, liegt zwischen 0,2% und 0,5% gegenüber den normalen Regelzinsen einer Bank. Einige Banken legen eine maximale Summe fest, als Beispiel für den Zinsabschlag 75.000 Euro. Bei zwei Kindern kann er also bis zu 150.000 Euro betragen. Für den Rest der Hypothek wird der normale Zinssatz fällig.

Einige Banken bieten pro weiterem Kind auch einen zusätzlichen Rabatt an. Der Förderzeitraum für diesen Zinsabschlag dauert 5 Jahre. Wird das Darlehen noch länger benutzt, gelten wieder die normalen Bauzinsen. Die Familie kann zusätzlich 10 Prozent jährlich für eine Sondertilgung aufbringen. Die Tilgung lässt sich auch während der Laufzeit verändern, so dass die Familie selbst entscheiden kann, wie viel sie von der Hypothek tilgen möchte, je nach dem eigenen Vermögen.

Allgemein funktioniert eine Familienhypothek wie ein übliches Festzinsdarlehen. Es wird für mehrere Jahre ein fester Zinssatz ausgemacht. Dieser Zinssatz liegt weit unter den marktüblichen Zinsen und wird durch den Abschlag pro Kind noch einmal verringert.

Die Rückzahlung einer Familienhypothek erfolgt in jeweils gleich hohen Raten (annuitätisch). Die Rate wird aus dem Zinsanteil und aus dem Tilgungsanteil zusammengestellt. Bei diesem Kredit ist der Zinsanteil von Beginn an eher niedrig. Daher steigt der Tilgungsanteil schnell und relativ stark an. Wenn das Ende der ersten Zinsbindungsfrist erreicht ist, hat der Kunde daher eine relativ niedrige Restschuld.

Welche Regeln sollten Sie beachten?

Falls eine Familienhypothek aufgenommen wird, muss die Hypothek sehr oft eine Mindestgröße haben, die von der Bank festgelegt wird. Das Angebot gilt häufig nur für Festhypotheken: bei variablen Hypotheken oder bei Libor-Hypotheken werden meist keine Zinsabschläge mit angeboten.

Wenn eine Familie mehrere Hypotheken aufnehmen möchte, kann der Rabatt normalerweise nur auf die erste Hypothek angewandt werden. Die zweite Hypothek wird gewöhnlich beim gleichen Geldgeber aufgenommen wie die erste. Die Belehnung (das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und Wert der Immobilie) ist bei der zweiten Hypothek höher, und der Zinssatz ist größer.

Familienhypothek versus normale Hypothek

Manche Kreditgeber bieten zusätzlich noch weitere Ermäßigungen an, etwa beim Abschluss einer Lebensversicherung. Man kann eine Familienhypothek nur schwer mit anderen Darlehensformen vergleichen. Wenn man diesen Kredit aufnehmen möchte, sollte man sehr genau berechnen, ob sich eine Familienhypothek rentiert. Falls eine Person viel Eigenkapital (mehr als 30%) besitzt, lohnt sich eher ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Auch wenn die Kinder schon relativ groß sind und man nicht mehr lange die begünstigten Zinssätze benutzen kann, kann ein normales Darlehen sinnvoller sein. Eine normale Hypothek, bei der man keinen Zinsrabatt bekommt, die aber insgesamt weniger kostet, kann auch für eine junge Familie die bessere Lösung sein.

Wer sich wirklich für eine Familienhypothek interessiert, sollte sich eine professionelle Beratung zur Unterstützung suchen und die Zinssätze wenn möglich nachverhandeln.

Eine andere Variante: die Hypothek innerhalb einer Familie

Eine Familienhypothek kann auch eine Hypothek sein, die man innerhalb seiner Familie aufnimmt. So geben Eltern oder Großeltern einer jungen Familie ein Darlehen für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Die junge Familie hat so ein gewisses Grundkapital, und kann mit der Bank für weitere Kredite bessere Bedingungen verhandeln. Die Geldgeber können mehr Zinsen bekommen, als wenn sie das Geld in einem Sparbuch anlegen.

Falls es um eine Hypothek innerhalb einer Familie geht, sollte man einige Regeln beachten: Alle Bedingungen müssen grundsätzlich schriftlich festgehalten werden. Regeln für Laufzeiten, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, etc. sollten schriftlich fixiert werden. Die Motivation von einzelnen Personen kann sich jederzeit ändern, daher sollte man einen schriftlichen Nachweis vorweisen können. Ebenfalls sollte die Hypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Auch muss im Testament vermerkt werden, was im Falle des Todes des Darlehensgebers mit der Hypothek geschehen soll.