Eigennutzung

Als Besitzer oder Bauherr eines Eigenheimes kann man unter Umständen staatliche Zuschüsse zusätzlich zur Finanzierung beantragen. Unter anderem auch die so genannte Eigenheimzulage. Um diese beantragen zu können bzw. um eine Gewährung dieser zu bekommen, ist die Eigennutzung eine wesentliche Voraussetzung dafür. Unter dem Begriff Eigennutzung wird die Nutzung einer Immobilie, egal ob es sich um ein Haus oder um eine Eigentumswohnung handelt, zum eigenen Wohnzweck definiert. Nur wenn die Eigennutzung vorliegt, kann der Zuschuss in Form der Eigenheimzulage überhaupt beantragt werden. Die Immobilie darf somit nicht vermietet werden, wenn in Betracht gezogen wird, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Die Eigennutzung einer Immobilie ist dadurch definiert, dass der Besitzer sein Haus bzw. Eigentumswohnung nur für den eigenen Bedarf errichtet oder erworben hat. Dies war in der Vergangenheit die Grundlage um eine staatliche Förderung (Eigenheimzulage) für den Kauf oder Bau einer Immobilie zu erhalten. Seit dem 1.Januar 2006 wurde die Subvention zur Bildung von Eigenheimen eingestellt.

Der Begriff Eigennutzung wird grundsätzlich bei der Anschaffung von Wohnraum benutzt, welcher dann auch selbst genutzt wird. Dieser Wohnraum kann eine Eigentumswohnung sein, oder aber auch ein Haus. Ausschlaggebend für die Eigennutzung ist allerdings, dass der Wohnraum selbst genutzt wird und nicht vermietet. Durch die Eigennutzung kann man unterschiedliche Förderprogramme nutzen, welche bei der Finanzierung für die Anschaffung des Wohnraumes helfen. Beispielwiese kann man das KFW-Wohneigentumsprogramm in Anspruch nehmen, welches für den Bau oder Erwerb von einem Eigenheim gewährt werden kann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Eigennutzung und Eigenbedarf

Die Eigennutzung ist auf jeden Fall vom Eigenbedarf deutlich zu unterscheiden. Der Eigenbedarf bedeutet, dass ein Eigentümer den bisherigen Mieter kündigen darf, um dann selber das Wohnrecht auszuüben oder einen Verwandten als Mieter einzusetzen. Gerade in der heutigen Zeit hat nicht jeder Bauherr immer die Absicht sich ein Haus zu bauen und dann von der Eigennutzung Gebrauch zu machen. Viele Immobilien werden gekauft oder gebaut, um als Kapitalanlage zu dienen. Das passiert durch die Mieter, die in dem Haus untergebracht sind. Sie zahlen jeden Monat an den Eigentümer eine Miete und durch die Miete wird der eventuell aufgenommene Kredit bei der Bank durch den Eigentümer zurückgezahlt. Grundsätzlich ist aber immer eine Eigennutzung der Immobilie möglich und kann auch nach Abzahlung des Kredites erfolgen.

Eigennutzung – ihre Vor- und Nachteile

2006 wurde die sogenannte Eigenheimzulage abgeschafft und trotzdem gibt es auch heute noch viele Möglichkeiten für einen Bauherren, der eine Immobilie für die Eigennutzung baut, um eine Förderung zu bekommen. Die bekannteste Förderung wird durch die KfW Bank ermöglicht. Die KfW Bank ist eine Kreditanstalt für Wiederaufbau, die ein günstiges Darlehen gewähren oder bei der eine Baufinanzierung zu günstigen Konditionen beantragt werden kann. Die Förderung von der KfW Bank bietet sich für alle Personen an, die eine Immobilie bauen oder kaufen wollen und die Eigennutzung in Betracht ziehen.

Die Eigennutzung kann sehr hilfreich sein, um eine gekaufte Immobilie mit Hilfe der KfW Bank und deren Fördergeldern zu sanieren. Dabei muss immer bedacht werden, dass die KfW Bank nur Sanierungsprojekte bezuschusst, die nachhaltig und ökologisch wertvoll sind. Die Fördersumme ist festgelegt und kann bis zu 75.000 Euro betragen. Zudem sind die Darlehenszinsen deutlich geringer als bei einer normalen Baufinanzierung durch eine herkömmliche Bank. Eine Besonderheit wird bei der Eigennutzung und der Förderung durch die KfW Bank gegeben und das ist die Zinsaussetzung. Die Zinsaussetzung kann für bis zu fünf Jahre beantragt werden.

Zu den Nachteilen gehört, dass die Förderung durch die KfW Bank nicht für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung verwendet werden kann. Diese Immobilien sind zur Vermietung vorgesehen und nicht nur Eigennutzung. Es zählt auch nicht, wenn die Eigennutzung für einige Wochen im Jahr gegeben ist und ansonsten die Immobilie in der Vermietung steht. Auch bei gewerblich genutzten Immobilien oder vermieteten Immobilien kommt die Förderung der KfW Bank nicht zum Einsatz.

Steuerliche Regelungen

Ein Eigentümer, der eine Immobilie zur eigenen Nutzung baut oder besitzt muss auf andere steuerliche Regelungen achten als ein Eigentümer, der die Immobilie zur Vermietung anbietet. Es gelten folgende steuerliche Vorgaben, bei vermieten und selbstgenutzten Immobilien:

• Baumaßnahmen und Renovierungsarbeiten an einem Haus oder einer Wohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Diese Maßnahmen können nur steuerlich geltend gemacht werden, wenn das Haus oder die Wohnung in der Vermietung ist. Ist die Immobilie in der Eigennutzung, dann gibt es diese Möglichkeit nicht. Auch andere Ausgaben, die einen ähnlichen Hintergrund haben, können nicht steuerlich geltend gemacht werden.
• Grundsätzlich ist eine Änderung der Nutzungsbedingungen jederzeit und ohne großen Aufwand möglich. Beispielsweise kann ein Eigentümer mit Renovierungsmaßnahmen warten bis die Eigennutzung nicht mehr vorliegt und die entstandenen Kosten dann steuerlich geltend machen. Dadurch lässt sich eine Menge Geld sparen, aber es muss immer erst eine Nutzungsänderung durchgeführt werden.

Die Darlehen bei Eigennutzung

Die Eigenheimzulage gibt es seit 2006 nicht mehr. Zwischen 1996 und 2006 hatten Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus bauten oder kauften, die Möglichkeit von der Eigenheimzulage zu profitieren. Bis zu acht Jahre konnte der Antragssteller bewilligt bekommen und somit einen Gesamtpreis von bis zu 125.000 Euro bekommen. Das entspricht einer Summe von 1.250 Euro im Jahr. Mittlerweile gibt es die Zulage nicht mehr, aber dafür andere Darlehensmöglichkeiten. Heute gibt es die KfW Bank, die viele Förderungen im Bereich der Immobilienbranche anbietet. Gerade für Eigentümer, die eine Immobilie zur Eigennutzung bauen oder kaufen gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten.

Die Wohnriester ist neben der KfW Bank eine weitere Finanzierungsmöglichkeit bei Eigennutzung. Die Wohnriester ist auch als Eigenheimrente bekannt und wird vom Staat gefördert. Die Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung zur Eigennutzung wird bei dem Wohnriester durch Gelder vom Staat gefördert. Das Ziel ist es, dass der Eigentümer im Alter mietfrei wohnen kann. Allerdings gibt es einige Bedingungen, um von dem Wohnriester Gebrauch machen zu können. Die Wohnung oder das Haus muss der Hauptwohnsitz bei Eigennutzung sein. Zweit- oder Ferienwohnungen werden vom Staat nicht gefördert. Zudem muss das ausgezahlte Darlehen bis zum Rentenantritt komplett abgezahlt sein, damit wirklich ein mietfreies Wohnen im Alter möglich ist.

Der Nachweis von Eigennutzung

Um die Eigennutzung nachweisen zu können wird auch heute noch die sogenannte Meldebestätigung verlangt. Die Meldebestätigung kann man beim Bürgerbüro der Stadt einholen und kann somit nachweisen, dass die Immobilie, für die ein Darlehen verlangt wird auch wirklich in Eigennutzung steht. Der Eigentümer muss unmissverständlich nachweisen, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz angemeldet ist und nicht als Zweitwohnung oder Ferienwohnung.

Kündigung zur Eigennutzung – rechtliche Möglichkeiten

Es besteht als Eigentümer jederzeit die Möglichkeit, die Immobilie, die zur Vermietung angeboten wurde auch als Eigennutzung wechseln zu lassen. Dazu muss zuerst eine Kündigung des bisherigen Mieters durchgeführt werden. Die Kündigung muss den Eigenbedarf enthalten. Einige wichtige Dinge sind dabei unbedingt zu beachten:

1. Nachweis zur Eigennutzung
   Damit die Kündigung für Eigenbedarf wirksam werden kann muss der Eigentümer nachweisen können, dass er die Immobilie für sich selber oder einen nachstehenden Verwandten braucht. Zu den nahestehenden Verwandten gehören:
   Ehepartner
   Kinder
   Enkel
   Geschwister
   Nichten
   Neffen
   In der Kündigung muss stehen, welche Person die Immobilie in Zukunft bewohnen soll. Auch die Gründe, warum jetzt eine Selbstnutzung notwendig ist, müssen schriftlich in der Kündigung angegeben werden. Der Mieter hat das Recht gegen die Kündigung eine Klage einzureichen und dann wird im Einzelfall entschieden, ob die Gründe nachvollziehbar sind und die Kündigung somit rechtswirksam.
2. Kündigungsfristen
   Der Eigentümer muss sich bei der Kündigung wegen Eigennutzung an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Bei einem Mietvertrag, der maximal fünf Jahre lief, liegt eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Überschreitet der Mietvertrag die sechs Jahre, dann liegt die Frist bei sechs Monaten und ab dem achten Jahr ist eine Frist von bis zu neun Monaten möglich.
3. Wohnungsumwandlung
   Es gibt einen Sonderfall und der kommt zum Einsatz, wenn es sich um ein Haus mit mehreren Wohnungen handelt. Sollte die Wohnung umgewandelt werden, dann darf er seinen Mieter erst nach drei Jahren kündigen.
4. Vorgetäuschte Eigennutzung
   Eigentümer dürfen auf keinen Fall eine Eigennutzung vortäuschen, um einen Mieter loszuwerden. Der Mieter kann auch im Nachhinein noch Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn nach seinem Auszug ein anderer Mieter einzieht, der nicht im Kündigungsschreiben festgehalten ist.