Bauträgermodell

Wird ein Bauträger mit der Beschaffung eines Baugrundstückes und der Errichtung eines Hauses beauftragt, so nennt man diesen Vertrag auch Bauträgermodell. Im Unterschied zu üblichen Kaufverträgen ist beim Bauträgermodell die Immobilie erst in der Planungs- oder Bauphase. Beim Bauträgermodell werden der Kauf des Grundstücks und die Errichtung der Immobilie im Namen des Bauträgers getätigt. Grundstück und Immobilie werden nicht beim Abschluss des Vertrages bezahlt, sondern je nach erreichtem Bauentstand in vereinbarten Teilzahlungen. Der Bauträger muss daher über entsprechende Sicherheiten verfügen oder eine zusätzliche Versicherung abschließen. Aufgrund der vorteilhaften steuerlichen Gestaltung stößt das Bauträgermodell bei immer mehr Kunden auf großes Interesse. In einem Prospekt, welches der Prospekthaftung unterliegt, werden alle Leistungen dargestellt, die verlangt werden können und auch welche Materialien verwendet werden. Das Bauobjekt wird nach der Fertigstellung und Abnahme in der Regel schlüsselfertig an den Käufer übergeben.

Rechtsgrundlage für das Bauträgermodell

Die rechtlichen Grundlagen für das Bauträgermodell sind in der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) verankert. Rechtskräftig festgelegt ist, dass ein Bauträger die Gelder für das betreffende Bauvorhaben ausschließlich für die vereinbarten Arbeiten einsetzt und von seinem privaten Vermögen trennt. Der Bauherr muss für die höhe der eingesetzten Gelder Sicherheiten leisten. Das kann durch eine spezielle Versicherung oder die Bürgschaft eines Kreditinstituts sichergestellt werden. Für die Bezahlung des Bauträgers müssen erst folgende Voraussetzungen geschaffen sein:

• Rechtswirksam abgeschlossener Vertrag zwischen Bauträger und Immobilienkäufer
• Eintrag der Besitzrechte im Grundbuch
• Klärung von Grundpfandrechten und bei Vorhandensein Freistellung von Grundpfandrechten
• Vorliegen der Baugenehmigung

Finanzierung für die Bautätigkeit

Das Bauträgermodell enthält einen vertraglich vereinbarten Zahlungsplan. Die Zahlung kann auf zwei unterschiedlichen Wegen erfolgen.

Der Bauträger stellt seine Leistungen nach Fertigstellung des Baus und nach der Abnahme in Rechnung.
Bauträger und Auftraggeber vereinbaren eine Zahlung nach Baufortschritt.

Bei einer Zahlung nach Fertigstellung und Abnahme des Baus müsste der Bauträger mit hohen Summen in Vorleistung gehen. Bei großen Projekten wäre das oft nicht zu realisieren, zumal die Leistungen der verschiedenen Gewerke, die am Bau tätig sind, jeweils nach Abschluss ihre Tätigkeit zu bezahlen sind. Daher ist die übliche Variante der Zahlung ein Zahlungsplan mit Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Dabei werden bestimmte Bauabschnitte bezahlt. Die Zahlungen sind nach Gewerken aufgeteilt. Wie diese Zahlung gehandhabt wird, ist in der MaBV in Einzelheiten festgelegt. Erfolgen dürfen jeweils sieben Abschlagszahlungen. Da die Anzahl der aufgeführten Gewerke höher ist, müssen Bauleistungen von mehreren Gewerken bei den Teilzahlungen zusammengefasst werden. Im Zahlungsplan der MaBV ist auch festgelegt, zu welchen prozentualen Anteilen der gesamten Summe die jeweiligen Zahlungen zu leisten sind. Auf diese Weise wird eine gute Übersichtlichkeit der Abrechnungen erreicht. Die Berechnung erfolgt wie folgt:

• Die Zahlung für das 1. Gewerk beträgt immer 30 % der Gesamtsumme, inklusive Grundstück. Handelt es sich um ein geerbtes Baugrundstück, sind 20 % zu berechnen.
• Für die Gewerke der Nummern 2 bis 3 der Aufzählung der MaBV fallen insgesamt 70 % der Gesamtkosten an.
• Die restliche Summe wird nach Abschluss des Bauprojekts und der unbeanstandeten Abnahme entrichtet.

Anteile der jeweiligen Bauabschnitte an der Gesamtsumme der Bau- und Grundstückskosten:

• 30 % nach Beginn der Erdarbeiten
• 40 % Fertigstellung vom Rohbau inklusive der Arbeiten der Zimmerer
• 8 % Dach – Dachflächen und Dachrinne
• 3 % Heizungsanlagen – Abschluss der Rohinstallation
• 3 % Elektroanlagen – Abschluss der Rohinstallationen
• 3 % Sanitäranlagen – für die Rohinstallation
• 10 % Fertigstellung der Fenster – Rahmen und Verglasung
• 6 % Fertigstellung vom Innenputz
• 3 % Estricharbeiten
• 4 % Fliesen – Sanitärbereiche
• 12 % Innenbau ist bezugsfähig fertiggestellt
• 3 % Arbeiten an der Fassade
• 5 % Fertigstellung vollständig

Der Zahlungsplan kann seine Gültigkeit verlieren, wenn der Bauträger sich nicht an die Festlegungen der MaVB hält. In diesem Fall wird ihm die Gesamtsumme vom Bauherrn erst nach kompletter Fertigstellung des Baus bezahlt.

Die Vertragspartner können vereinbaren, dass bei Notwendigkeit Änderungen seitens des Bauträgers vorgenommen werden können. Unzulässig ist ein Ausschluss von Schadensansprüchen an den Bauträger.

Die Festlegungen der MaBV sichern auf diese Weise die Rechte der Bauherren weitestgehend ab. Da auch die prozentualen Anteile der Gewerkeleistungen festgelegt sind, sind Zahlungen für nicht vollendete Arbeitsabschnitte ausgeschlossen. Der Bauherr kann sichergehen, dass die Zahlungen nach Baufortschritt den tatsächlichen Bauleistungen für den jeweiligen Abschnitt entsprechen. Der Bauherr kann den Baufortschritt kontrollieren.

Sonderwünsche des Bauherrn während der Bauzeit

Besondere Wünsche des Bauherrn, z.B. bezüglich der Innenausstattung, der Fassade, Verglasung der Fenster usw. sollten bereits im Vertrag vereinbart werden. Dabei müssen nicht alle Details bereits ausgearbeitet werden. Es kann eine Formulierung wie beispielsweise „Fußbodenbeläge nach Wahl des Käufers“ in den Vertrag aufgenommen werden.

Es kommt vor, dass ein Bauherr während der Bauphase zusätzliche Wünsche für die Baugestaltung, beispielsweise für besondere Innenausbauten fordert. Hierfür kann der Bauträger angemessene Mehrkosten berechnen. Die Einverständniserklärung des Bauträgers mit solchen nachträglichen Sonderwünschen muss schriftlich vorliegen. Abzustimmen ist auch der Wegfall bestimmter Gewerke aus dem vereinbarten Vertrag, weil z.B. der Bauherr diese Arbeiten als Eigenleistungen vornehmen will. Daraus ergeben sich Veränderungen des ausgehandelten Zahlungsplans und eine Minderung der Gesamtsumme.

Vormerkung von Eigentumsrechten

Oft lassen sich Eigentümer bei einem Bauträger für ihre künftigen Eigentumsrechte an einem Gebäude oder einer Eigentumswohnung vormerken. Dafür wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorgenommen. Damit ist der Käufer gegen Doppelverkäufe geschützt. Der Bauträger kann das vorgemerkte Eigentum keinem weiteren Interessenten anbieten. Die Vormerkung schützt auch gegen eventuelle Pfändungsrechte Dritter dem Bauträger gegenüber. Im Fall einer Insolvenz von einem Bauträger ermöglicht die Vormerkung dem Käufer das teilfertige Objekt zu übernehmen. Anzahlungen, die bereits entrichtet wurden, können dann nicht mehr in die Konkursmasse eingehen. In die Vormerkung ist auch die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten aufzunehmen.

Für die Zahlungen bei einer Vormerkung gilt, dass erst dann Zahlungen von Käuferseite zu leisten sind, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam und ein Rücktrittsrecht vom Bauträger erloschen sein. Die Baugenehmigung für das Bauobjekt muss vorliegen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, erhält der Käufer eine Fälligkeitsbescheinigung vom beurkundenden Notar. Von da an tritt der Zahlungsplan in Kraft und die Zahlungen nach aufgeführten Baufortschritten müssen geleistet werden.

Abnahme

Das Bauträgermodell erfordert die ordnungsgemäße Übergabe des fertigen Objekts an den Käufer. Dazu werden die Schlüssel und alle Unterlagen zum Objekt übergeben. Der Käufer erklärt die Anerkennung der erbrachten Leistung. Rechtlich sind Vorbehalte vorgesehen, die Mängelrügen während der Gewährleistungsfrist ermöglichen. Der Bauträger kann für die Abnahme eine angemessene Frist setzen.