Zusammensetzung der Anschaffungskosten beim Immobilienkredit

Der Erwerb einer Immobilie ist mit den verschiedensten Kosten verbunden. Dazu gehört beispielsweise nicht nur der reine Kaufpreis des Hauses oder der Eigentumswohnung, sondern einiges mehr. Doch auch diese Beträge müssen unbedingt bedacht werden, damit es nicht etwa zu einem finanziellen Engpass kommt.

Inhalt

1 Anschaffungskosten: Definition
2 Was zählt zu den Anschaffungskosten?
3 Nachträgliche Anschaffungskosten
4 Anschaffungskosten bei der Kreditvergabe
5 Ausnahme
6 Steuer

Anschaffungskosten: Definition

Anschaffungskosten sind ganz genau im Handelsgesetzbuch, §255, definiert. Hierbei handelt es sich um Kosten, die durch den Erwerb eines Vermögensgegenstandes entstehen oder die dazu genutzt werden, um einen betriebsbereiten Zustand des betreffenden Gegenstandes herzustellen.

Was zählt zu den Anschaffungskosten?

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer mit folgenden Anschaffungskosten rechnen:

Kaufpreis
Notarkosten
Kosten des Grundbuchamtes; sind jedoch oftmals bereits in den Notarkosten integriert
Grunderwerbsteuer
Eventuell: Verwalter-Genehmigung
Eventuell: Makler-Gebühren

Makler-Gebühren fallen natürlich nur dann an, wenn ein Makler beauftragt wurde. Ebenso gilt für die Genehmigung des Verwalters, dass auch diese lediglich dann anfällt, wenn ein solcher vorhanden ist.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis sowie den genannten Nebenkosten zählen zu den oben genannten Punkten jedoch auch etwaige Modernisierungs- sowie Renovierungskosten dazu. So kann es zum Beispiel sein, dass etwaige Umbauten notwendig sind oder gestrichen beziehungsweise tapeziert werden muss.

Nachträgliche Anschaffungskosten

Unter den nachträglichen Anschaffungskosten werden die Kosten verstanden, die erst nach dem Kauf einer Immobilie anfallen. Hierzu zählen zum Beispiel Erschließungsbeträge, im Rahmen der Erstanlage von einer Straße. Doch auch der erstmalige Anschluss an das jeweilige Abwassersystem vor Ort gehört hier dazu. Selbst ein Gebäudeabriss, ist unter Umständen zu den nachträglichen Anschaffungskosten zu zählen. Das ist dann der Fall, wenn bereits beim Kauf die Absicht des Gebäude-Abbruchs auf dem betreffenden Grundstück bestand.

Anschaffungskosten bei der Kreditvergabe

Bei der Beantragung eines Darlehen muss ebenfalls darauf geachtet werden, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.

Um die eigenen vier Wände zu finanzieren, wird, aufgrund der recht hohen Summen, zumeist ein Kredit aufgenommen. Wichtig ist, dass hier nicht nur der reine Kaufpreis, sondern ebenfalls die weiteren Anschaffungskosten beachtet werden. Dabei gilt außerdem, dass die Zinsen, die für das Immobiliendarlehen zu begleichen sind, nicht zu den Anschaffungskosten zählen.

Des Weiteren setzen die Banken gemeinhin voraus, dass der Käufer die Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen, nicht von dem Immobiliendarlehen, sondern vom Eigenkapital beglichen werden. Dementsprechend sollten hier Ersparnisse in einer gewissen Höhe vorhanden sein. Außerdem achten vielen Banken ebenfalls darauf, dass auch der Kaufpreis anteilig mithilfe des Eigenkapitals bezahlt wird. Dabei gilt: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus.

Allerdings ist es nicht ratsam, das komplette Eigenkapital in die Finanzierung des Eigenheims zu stecken. Wesentlich besser ist es, hier einen gewissen Puffer für Notfälle mit einzuplanen. Schließlich kann immer einmal wieder etwas Unvorhersehbares dazwischen kommen, wodurch einige Gelder benötigt werden. So ist es zum Beispiel durchaus möglich, dass der eigene Wagen in die Werkstatt muss und eine höhere Rechnung anfällt. Oder es wird der Besuch eines Handwerkers notwendig.

Achtung: Sollte im Kaufpreis beispielsweise eine Einbauküche oder weitere Einbauten bereits enthalten sein, dann ist es hierfür nicht notwendig, die Grunderwerbsteuer zu begleichen. Wichtig hierbei ist jedoch, dass im Kontrakt ganz genau aufgeführt wird, um welche Gegenstände es sich genau handelt und wie hoch die Kosten dafür ausfallen. Ist das der Fall, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer lediglich auf den jeweiligen Anteil des Hauses sowie des Grundstückes.

Zudem gilt es, zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten zu differenzieren. Zu Letzterem zählen unter anderen die Baukosten sowie ebenfalls die Kosten, die für die Erstellung der Außenanlage anfallen und die Baugenehmigungsgebühren.

Ausnahme

Im Rahmen einer 110 Prozent Finanzierung werden von der Kreditsumme ebenfalls die Nebenkosten beglichen.

Es existiert jedoch auch eine Ausnahme: So gibt es beispielsweise Banken, die ebenfalls eine sogenannte 110 Prozent Finanzierung anbieten. Das bedeutet, dass die Kreditinstitute hier mit der Darlehenssumme nicht nur den Kaufpreis der Immobilie abdecken, sondern ebenfalls die anfallenden Nebenkosten.

Allerdings ist eine 110 Prozent Finanzierung, im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienkredit, in der Regel deutlich kostenintensiver. Das kommt daher, dass die Banken, aufgrund der höheren Darlehenssumme, ein höheres Risiko eingehen, das, sozusagen, mit einem höheren Zinssatz „abgedeckt“ wird.

Eine solche Finanzierung bietet sich vor allem dann an, wenn der angehende Käufer beispielsweise im Moment nicht über das ausreichende Eigenkapital aber dafür über ein Einkommen in einer gewissen Höhe verfügt. Aber auch, wenn die Traumimmobilie eben gerade jetzt zum Verkauf angeboten wird und beispielsweise die Geldanlage erst in der nahen Zukunft die Zuteilungsreife erhält, kann eine 110 Prozent Finanzierung durchaus eine gute Wahl sein.

Allerdings muss unbedingt beachtet werden, dass von den Banken für die Vergabe einer solchen Finanzierung üblicherweise deutlich höhere Voraussetzungen angesetzt werden. So ist hier beispielsweise nicht nur ein ein gutes bis sehr gutes, sicheres und regelmäßiges Einkommen vonnöten, sondern gemeinhin ebenfalls eine hervorragende Bonität und eine einwandfreie Auskunft bei der Schufa. Aber auch auf einen deutschen Wohnsitz sowie ebenfalls ein deutsches Girokonto wird zumeist geachtet.

Ist es jedoch nicht machbar, die verschiedenen Voraussetzungen der Banken zu erfüllen, dann kann unter Umständen ein Bürge oder zweiter Kreditnehmer hinzugezogen werden. Allerdings ist es unabdingbar, dass die jeweilige Person ihrerseits die diversen Vorgaben der Kreditinstitute einhält. Zudem sollte sich der Bürge beziehungsweise der zweite Darlehensnehmer darüber bewusst sein, dass er hiermit eine große Verantwortung trägt. Denn ist es dem eigentlichen Kreditnehmer einmal nicht mehr möglich, die monatlich anfallenden Raten zu begleichen, dann muss der Bürge/der zweite Darlehensnehmer für die vollständige, restliche Kreditsumme aufkommen. Dabei wird generell mit dem kompletten Privatvermögen gehaftet Dementsprechend sollte die Aufnahme einer Bürgschaft beziehungsweise der Auftritt als zweiter Darlehensnehmer gut überlegt sein.

Des Weiteren ist es aber auch möglich, dass der Antragsteller von seiner Seite aus weder einen Bürgen noch einen zweiten Darlehensnehmer hinzuziehen möchte. Die Gründe hierfür sind sehr vielseitig. So ist es zum Beispiel oftmals der Fall, dass man kein „Abhängigkeitsverhältnis“ erschaffen und etwaigen Streitereien aus dem Weg gehen möchte.

Steuer

Bei vermieteten Immobilien ist es außerdem möglich, die Anschaffungs- sowie ebenfalls die Herstellungskosten in der Steuer aufzuführen. So ist es durch eine gesetzlich geregelte Dauer machbar, als Ausgleich des entstehenden Wertverlustes, jedes Jahr einen gewissen Anteil in Prozent der aufkommenden Kosten abzuschreiben. Im Steuerrecht ist die als „Absetzung für Abnutzung“ festgelegt. Allerdings bezieht sich dies jedoch nicht auf das Grundstück, sondern lediglich auf das betreffende Gebäude.