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Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn man ein Haus oder ein Grundstück kauft. Diese Steuer ist einmalig zu entrichten, und zwar an das für die Besteuerung zuständige Finanzamt. Dies ist in der Regel das Finanzamt am Ort des Grundstückes. Es spielt dabei keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, die Grunderwerbsteuer fällt in beiden Fällen an. Sie richtet sich in ihrer Höhe nach der Gegenleistung, wie es in Fachkreisen heißt. Die Gegenleistung entspricht dabei dem Kaufpreis für das Grundstück inklusive aller darauf befindlichen Gebäude. Die Grunderwerbsteuer wird dabei prozentual von diesem Kaufpreis berechnet, wobei sie einheitlich mit 3,5 Prozent festgelegt ist. Einzige Ausnahme: Die Hauptstadt Berlin, hier fallen 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer an.
Wann immer man sich ein Grundstück kauft, unabhängig davon, ob es privat oder gewerblich genutzt werden soll und ob es bereits bebaut ist oder nicht, wird die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig.
Sie bemisst sich immer am Wert der Gegenleistung, also am Kaufpreis des Grundstückes und beträgt für gewöhnlich etwa 3,5 Prozent. Wenn man ein Grundstück kaufen möchte, gleich welcher Art, muss man daran denken, dass auch solche Kosten wie die Grunderwerbsteuer anfallen und bezahlt werden müssen und gerade, wenn man den Kauf über ein Darlehen abwickeln möchte muss diese Summe mit eingerechnet werden, denn natürlich sind 3,5 Prozent eigentlich nicht sehr viel, jedoch gemessen an den hohen Preisen, zu denen Grundstücke mitunter verkauft werden, kann sich dabei durchaus eine sehr große Summe ergeben, die man dann nicht aufbringen kann, wenn man sie nicht von Anfang an mit einberechnet hat.
Unter bestimmten Bedingungen kann man von der Grudnerwerbssteuer befereit werden. Hierzu müssen jedoch genau die Bedingungen gemäß §§ 3ff. GrEStG erfüllt werden.
In Deutschland muss jeder Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis für das Kaufobjekt die Grunderwerbssteuer zahlen. Die Höhe dieser Steuer berechnet sich nach dem Kaufpreis für die Immobilie und das Grundstück. Gehört kein Grundstück zu der Immobilie, wird der Kaufpreis für die Immobilie zur Berechnung dieser Steuer herangezogen. Dieser Steuersatz wird bundesweit jedoch nicht einheitlich veranlagt, er beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Der notarielle Kaufvertrag legt fest, wer die Grunderwerbssteuer zu zahlen hat. In den meisten Fällen ist der Käufer die zahlungspflichtige Partei. Die Grunderwerbssteuer gehört neben den Notar- und Grundbuchgebühren zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Sie wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Der Notar informiert das Finanzamt, in dessen Amtssitz sich die betreffende Immobilie befindet. Das Finanzamt erstellt den Steuerbescheid und schickt diesen an den Käufer. Gemäß § 15 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) hat der Käufer vier Wochen Zeit, um die Steuerschuld zu begleichen. Nach Begleichung der Steuerschuld stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Der Notar legt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor, denn nur mit dieser Bescheinigung kann der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Ohne Zahlung der Grundsteuer ist eine Eigentumsübertragung im Grundbuch zugunsten des Käufers nicht möglich.
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich also um die Umsatzsteuer beim Grundstückshandel. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist recht unterschiedlich und variiert je nach Bundesland. Man kann davon ausgehen das die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Sobald die Grunderwerbsteuer von dem Käufer gezahlt wurde kommt das Finanzamt ins Spiel und stellt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung benötigen Sie für das Grundbuchamt. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgen.
Was ist die Bescheinigung der Zuverlässigkeit?
Bevor Sie eine Immobilie überhaupt kaufen können muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt ausgestellt werden. Eine solche Bescheinigung erhalten Sie bei der Grunderwerbstelle Ihres Finanzamtes. In der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird Ihnen bestätigt, dass keine steuerlichen Schulden vorhanden sind, dass Sie steuerlich zuverlässig sind. Sollten Sie jedoch Schulden beim Finanzamt haben, so wird Ihnen eine solche Bescheinigung verwehrt bis Sie diese Schuld beglichen haben.
Wie errechnet man die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und nicht einheitlich geregelt. Jedes Bundesland kann für sich entscheiden in welcher Höhe die Grunderwerbsteuer abzuführen ist. Sie zahlen beispielsweise in Hamburg 4,5 % vom Kaufpreis, in Thüringen 5 % und in NRW sogar 6,5 %. Daher ist es manchmal, wenn man grenznah zu einem anderen Bundesland lebt sinnvoll seine Immobilie in dem Bundesland zu erwerben wo die Grunderwerbsteuer geringer gehalten ist.
Bemessungsgrundlage
Was ist die Bemessungsgrundlage und was hat diese mit der Grunderwerbsteuer zu tun?
Man kann die Bemessungsgrundlage so erklären, dass diese dem Wert der Gegenleistung für die Grundstücksübertragung entspricht.
Zu beachten währen hier einige Besonderheiten die Grunderwerbsteuer betreffend.
- bei der Grunderwerbsteuer ist eine Stundung nicht möglich
- die Grunderwerbsteuer kann unter Umständen gesenkt werden
Wann wird die Grunderwerbsteuer aufgehoben?
Es ist möglich nach dem Grunderwerbsteuergesetz, dass die Steuerfestsetzung aufgehoben wird, jedoch erst auf Antrag. Eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer ist nur unter bestimmten Voraussetzungen Diese Aufhebung funktioniert allerdings nur unter bestimmten Umständen, beispielsweise dann, wenn Sie oder der Verkäufer den Kauf wieder rückgängig machen, jedoch ist dies nur möglich bevor die Immobilie auf den Käufer übergegangen ist. Auch sollten die Vertragsbedingungen zu keinem Zeitpunkt ganz oder auch nur teilweise erfüllt worden sein, kann eine Aufhebung der Steuerfestsetzung beantragt werden und erfolgen. Sie müssen jedoch ebenfalls darauf achten, sollte die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt bereits erteilt worden sein, kann die Steuerfestsetzung durch den Notar nur dann aufgehoben werden, wenn der Notar die bereits ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt zurückgibt. Das Finanzamt hebt dann die Steuerfestsetzung auf, und macht somit den Erwerbsvorgang rückgängig.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Sind alle Formalitäten durch den Notar geregelt worden und Sie haben die Immobilie gekauft wird Ihnen das Finanzamt recht zügig den Gewerbesteuerbescheid zukommen lassen, hier sollten Sie sich mit der Zahlung nicht zu viel Zeit lassen, denn Sie haben maximal 4 Wochen Zeit diese Rechnung bei dem Finanzamt zu begleichen. Sie sollten vor dem Kauf der Immobilie den Betrag für die Grunderwerbsteuer vorliegen haben, denn diese kann nicht durch die Bank mit finanziert werden. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich in der Regel um eine zusätzliche Belastung von mehreren tausend Euro.
Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?
In einigen Fällen müssen Immobilienkäufer keine Grunderwerbsteuer zahlen, sie sind von dieser befreit. Für wen diese Befreiung zutrifft regelt das Grunderwerbsteuergesetz.
Liegt der Kaufpreis für ein Grundstück unter der Summe von 2.500 Euro, muss keine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Oftmals denken Immobilienkäufer dass es sich hierbei um einen Freibetrag handelt und das dieser vom Kaufpreis abgezogen wird, jedoch ist dies nicht zutreffend. Erwerben Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, welche mehr als 2.500 Euro kostet, muss der Käufer auf den gesamten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zahlen.
Sollten Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erben, so müssen Sie ebenfalls keine Grunderwerbsteuer bezahlen, dies gilt auch bei Schenkungen oder Grundstücks- und Immobilienkäufe, welche unter direkten Verwandten wie beispielsweise Eltern und deren Kindern oder Geschwistern stattfinden können. Ebenfalls wird keine Grunderwerbsteuer fällig, wenn der Verkauf zwischen zwei Eheleuten stattfindet. Dies geschieht oftmals, wenn sich Ehepartner trennen.
Grunderwerbsteuer ist nicht gleich Grundsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, dann wenn man eine Immobilie oder ein Grundstück neu erwirbt, hingegen die Grundsteuer muss von dem Immobilienbesitzer einmal im Jahr gezahlt werden. Wenn Sie die Immobilie nach dem Erwerb vermieten so ist es möglich, dass Sie die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, dies trifft jedoch nicht bei der Grunderwerbsteuer zu. Sie haben jedoch die Möglichkeit die Grunderwerbsteuer von der Steuer abzusetzen als Werbungskosten, jedoch ist hier zu beachten, dass Sie die Grunderwerbsteuer nur als Werbungskosten absetzen können, wenn Sie die neuerworbene Immobilie vermieten.
Ausnahmen und Einsparpotenzial
Wer als Bauherr zunächst nur ein Grundstück ohne Immobilie erwirbt, zahlt die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück selbst. Wird erst später eine Immobilie auf diesem Grundstück errichtet, fällt in der Regel keine erneute Grunderwerbssteuer an, weil diese nur einmal zu zahlen ist. Allerdings gelten für diesen Vorgang strenge Richtlinien, denn das Finanzamt prüft beim späteren Bau einer Immobilie auf dem zuvor erworbenen Grundstück, ob der Bauherr nicht einfach nur beabsichtigt, Steuern sparen.
Damit das Finanzamt dieses Steuersparmodell absegnet, sollte zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Bau der Immobilie mindestens sechs Monate vergehen. Immobilie und Grundstück sind zudem von verschiedenen Vertragspartnern zu erwerben, die keine Geschäftsbeziehungen miteinander unterhalten. Schon der kleineste Hinweis, dass der Grundstückskauf an den späteren Kauf einer Immobilie gebunden ist, löst eine sehr genaue Prüfung des Finanzamtes aus. Der Bauträger darf daher auf keinen Fall gleichzeitig der Verkäufer des Grundstücks sein. Selbst wenn Verkäufer und Bauträger in einer Person auftreten, eine andere Firma jedoch als Scheinfirma für den späteren Bau einer Immobilie dazwischen schalten, kann es Probleme mit dem Fiskus geben.
Erhärtet sich der Verdacht der Zwischenschaltung einer Scheinfirma, ist nicht nur eine erneute Grunderwerbssteuer fällig, sondern der Bauherr kann auch wegen versuchter Steuerhinterziehung belangt werden. In diesem Fall geht das Finanzamt von einem sogenannten Verbundgeschäft aus, da Immobilie und Grundstück untrennbar miteinander verbunden sind. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich nun aus dem Kaufpreis für das Grundstück und dem Kaufpreis für die Immobilie und fällt entsprechend höher als zuvor.
Ein weiteres Einsparpotenzial besteht, indem der Kaufpreis von beiden Parteien etwas niedriger angesetzt wird, als er tatsächlich ist. Gehören bewegliche Extras, zum Beispiel Einbauküche, Carport oder sonstige Einrichtungsgegenstände zum Kaufobjekt, sollte der Wert dieser Gegenstände aus dem Kaufpreis herausgerechnet und separat im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diese Weise verringern sich der Kaufpreis und damit die Grunderwerbsteuer. Allerdings überprüft das Finanzamt auch in dieser Hinsicht, ob sich die angegebenen Zahlen mit der Wirklichkeit vereinbaren lassen. In der Regel reicht das Ausfüllen eines Fragebogens aus.
Das „Kleinrechnen“ des Kaufpreises sollte daher immer im Rahmen bleiben, denn sonst kann es Probleme mit der Finanzierung geben. Wer die mit der Bank vereinbarte Beleihungsgrenze durch das Herausrechnen einzelner Komponenten unterschreitet, erhöht das Finanzierungsrisiko der Bank. Denn in diesem Fall ist die Immobilie auf dem Papier weniger als der Verkehrswert.
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss gleichfalls die Grunderwerbssteuer zahlen. Der Käufer erwirbt einen Bruchteil des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, auch wenn er dieses nicht im klassischen Sinne wie einen Garten nutzen kann. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Der Grundstücksanteil, der automatisch mit erworben wird, wirkt sich nicht wertsteigernd auf den Kaufpreis und damit auch nicht auf die Höhe der Grundsteuer aus.
Wird eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erworben, zahlt der Käufer die Grunderwerbssteuer auf das Höchstgebot, zu dem er den Zuschlag erhalten hat.
Im Fall einer Erbpacht zieht das zuständige Finanzamt den Kaufpreis für die Immobilie, die monatlich vereinbarte Pacht für das Grundstück und die Vertragslaufzeit für die Berechnung der Grunderwerbssteuer heran.
Die Grunderwerbssteuer fällt nicht an bei Verkäufen an Verwandte ersten Grades wie Ehepartner und Kinder. In diese Kategorie fallen auch die Lebenspartner des Verkäufers, obwohl diese ohne Heirat im Grunde genommen keine nahen Verwandten sind. Geht eine Immobilie aufgrund eines Todesfalls an den Begünstigten über, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dasselbe gilt für Schenkungen. Für Grundstücke, die weniger als 2.500 Euro wert sind, ist gleichfalls keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.
Finanzierung des Kaufobjektes
Die meisten Käufer finanzieren den Immobilienerwerb oder den Neubau über einen Baukredit. Dieser Kredit hat den Vorteil, dass er auf die Bedürfnisse von Immobilienerwerbern und Bauherren zugeschnitten ist. Entsprechend günstig fällt die Verzinsung aus. Das Finanzierungsrisiko für den Kreditgeber, meistens die Hausbank, fällt entsprechend gering aus, da das Kaufobjekt als Sicherheit dient. Der Kreditgeber wird als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks eingetragen. Dieses Grundpfandrecht gibt ihm das Recht, die Immobilie zu veräußern, sollte der Käufer nicht mehr in der Lage sein, den Kredit zu bedienen. Auf diese Weise erhält die Bank einen Teil oder vielleicht sogar die komplette Kreditsumme zurück.
Der Käufer hat jedoch nicht nur den Kaufpreis für die Immobilie zu entrichten, sondern auch die Nebenkosten. Zu diesen Nebenkosten gehören die Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Diese Nebenkosten können nicht über den abgeschlossenen Baukredit finanziert werden. Der Grund für diesen Ausschluss liegt darin, dass die Bank den reinen Immobilienwert als Sicherheit hat. Die Nebenkosten fließen nicht in den Kaufpreis ein und sind daher nicht über das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht abgesichert.
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