Grundsteuer

Besteht die Absicht, ein Gebäude zu erwerben oder einen Neubau durchzuführen, fallen direkt zu Anfang Kosten an, die es zu berücksichtigen gilt. Neben Gutachterkosten für Gebäude, fallen auch Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag an. Dies sind Kosten, die zu begleichen sind, bevor der eigentliche Kauf abgeschlossen wurde oder ein Neubau begonnen werden kann. Eine Kostenart ist allerdings besonders zu beachten, da sie nachhaltig für Probleme sorgen kann, wird diese Kostenart nicht bedient.

Grundsteuer Definition

Die Grundsteuer wird als Gemeinderecht durchgeführt. In der Definition ist die Grundsteuer als Substanzsteuer zu verstehen. Sie wird für jeden Eigentümer fällig, der über ein bebautes Grundstück, sowie das Eigenheim verfügt. Für die Grundsteuer ist keine einheitliche Regelung vorhanden, sondern kann von jeder Gemeinde eigens erhoben werden. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt über einen Hebesatz, der je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ist.

Was unter einer Grundsteuer zu verstehen ist

Die Grundsteuer wird über das Grundsteuergesetz geregelt. Das Gesetz erlaubt es den jeweiligen Gemeinden, auf vorhandene Grundstücke eine Grundsteuer zu erheben. Insofern ist diese Regelung für alle Hauseigentümer gleich. Ausnahme bildet in diesem Fall die Landwirtschaft, die unter der Grundsteuer A berechnet wird. Alle weiteren Berechnungen laufen über die Grundsteuer B.

Die Berechnung der Grundsteuer

Wie bereits erwähnt, findet eine Berechnung der Grundsteuer über den sogenannten Hebesatz statt. Dieser Hebesatz wird je nach Gemeinde unterschiedlich hoch berechnet und kann sogar innerhalb eines Straßenzuges mit verschiedenen Beträgen anfallen. Die Berechnung der Grundsteuer findet über einen Hebesatz statt, der über einen Faktor mit einem Steuermessbetrag multipliziert wird. Diese Berechnung ist sehr komplex und kann selten von den Eigentümern nachvollzogen werden.

Für die Berechnung der Grundsteuer wird ein jeweiliger Hebesatz in Prozent verwendet. Um eine weitere Berechnung durchführen zu können, wird ein Einheitswert benötigt. Dieser Einheitswert soll einen realistischen Wert des zu besteuernden Grundstücks darstellen. Der Einheitswert wird in Euro ausgegeben. Dieser Wert wird infolgedessen auch als Grundsteuermessbetrag bezeichnet. Aus den Werten

• Hebesatz in Prozent
• Grundsteuermessbetrag
• Promille

errechnet sich abschließend die Grundsteuer, die von den Eigentümern pro Quartal in Vorauszahlung beglichen werden müssen. Eine Besonderheit der Fälligkeit findet sich bei der ersten Zahlung der Grundsteuer. Hier wird der Zahlungseingang vom Finanzamt registriert und der zukünftige Eigentümer erhält daraufhin eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die Angaben zur Promilleberechnung eines Grundstücks und zur Verwendung der Grundsteuerberechnung findet sich in einer Staffelung, gemäß dem Steuergesetz der jeweiligen Paragraphen §§14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Die Berechnungen der Grundsteuer verlaufen je nach alten und neuen Bundesländern unterschiedlich.

Bewertungsverfahren der Grundsteuer

Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren werden ausschließlich Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Eigentumswohnungen und gemischte genutzte Immobilien in die Bewertung einbezogen. Hierfür dient als Rechnungsgrundlage die Jahresrohmiete, die ein Mieter 1964 oder 1935 für ein volles Jahr hätte bezahlen müssen. Hierfür wird für die Berechnung ein Vervielfältiger verwendet, wobei wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren in Bezug auf Größe und Ausstattung der Immobilien berücksichtigt werden.

Sachwertverfahren

In Fällen, in denen die Werte der Jahresrohmiete von 1964 oder 1935 nicht zur Verfügung stehen, wird das Sachwertverfahren angewendet. Diese Regelung greift insbesondere bei Immobilien der gehobenen und der luxuriösen Ausführung. Mitunter wird diese Regelung bei Grundstücken zum tragen, die im Ostteil Berlins und somit im Bereich der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik lagen. Ein weiterer Anwendungsbereich dieser Reglung findet sich bei Grundstücken, die in ihrer Gestaltung hochwertig angelegt sind. Hierbei werden die Werte auf dem Gesamtbereich eines Objektes bezogen, bedeutet Boden, Außenanlage und Gebäude. Die Werte nehmen als Maßstab die Herstellungskosten im Durchschnitt zur Berechnung. Hierbei zählen die Stichtage des 1. Januars 1964 oder aber ersatzweise den 01. Januar 1935.

Ersatzbemessungsgrundlage

Für die neuen Bundesländer kommt unter Umständen eine Ersatzbemessungsgrundlage zum Tragen. Diese Bemessungsgrundlage tritt anstelle der vorherigen Bemessungen in Kraft, wenn keine Werte gemäß des Referenzjahrs von 1935 vorhanden sind. Der Grund kann unter anderem darin zu finden sein, dass keine Unterlagen mehr verfügbar sind. In diesem Fall wird sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des Grundstücks orientiert.

Wie sich die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel verhält

Immobilien, wie Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser, wie auch andere Objekte stehen oftmals zum Verkauf. Gründe können Erbschaften sein, bei denen das Gebäude verkauft wird oder eine Immobilie aus Altergründen veräußert wird. Gemäß Grundsteuergesetz behält die zu verkaufende Immobilie ihre zugeteilte Steuernummer. Es bedarf keiner neuen Zuteilung der Steuernummer, da diese dem Gebäude zugeteilt wurde. Der neue Eigentümer übernimmt die Steuernummer und somit auch die Erhebung der Grundsteuer. Einzige Ausnahme greift in dem Fall, dass beispielsweise Immobilien aufgeteilt werden. Dies bedeutet, es steht nicht das gesamte Objekt zum Verkauf, sondern nur ein Teilstück. In dem Fall muss eine neue Steuernummer zugeteilt und auch die Erhebung neu berechnet werden. Stichtag für die Fälligkeit der Grundsteuer ist immer der 1. Januar, in dem ein Eigentümer über das Objekt verfügt. Nicht selten werden zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer hinsichtlich der Fälligkeit Vereinbarungen getroffen. Als Grundlage zählt in der Regel das Verkaufsdatum. Somit zahlt der vorherige Eigentümer bis zum Verkaufstag und der neue Eigentümer ab dem Verkaufstag anteilig die Grundsteuer.

Wann mit Steuererhöhungen zu rechnen ist

Im Falle, dass ein Gebäude erweitert werden muss, zum Beispiel wegen Familienzuwachs, ändert sich auch die Steuerlast. Dies hat den Hintergrund, dass das Finanzamt durch die Veränderung der Immobilie eine Wertsteigerung sieht. Dieselbe Annahme greift auch, wenn von der Immobilie Teile entfernt werden. Hier könnte eine Wertminderung des Objektes vorliegen. Zwangsläufig wird vom Finanzamt eine neue Grundsteuerberechnung durchgeführt.

Grundsteuer und die Unbedenklichkeitsbescheinigung

Wird ein Haus gekauft, ist der Käufer nicht automatisch der Eigentümer. Dies geschieht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Um einen Eintrag ins Grundbuch veranlassen zu können – in der Regel wird dieser wichtige Schritt von einem Notar durchgeführt – ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zwingend notwendig. Ohne diese Bescheinigung ist der Eintrag ins Grundbuch nicht möglich. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der Nachweis für das Grundbuchamt, dass der künftige Eigentümer keine Steuerschuld hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erst dann vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde. Allerdings ist die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung auch kostenpflichtig. Die Kosten belaufen sich hierbei zwischen fünf und fünfzehn Euro. Mit der Zahlung der Gebühr und der Grunderwerbssteuer wird die Bescheinigung ausgestellt und an den Notar versandt.